Il consenso del locatore ai miglioramenti non può essere implicito

L'autorizzazione alla effettuazione di lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione non è consenso alla effettuazione di miglioramenti, che sono altra cosa rispetto alla manutenzione, sia pure straordinaria, della cosa locata.

I miglioramenti. L'art. 1592 c.c. prevede che "salvo disposizioni particolari della legge o degli usi, il conduttore non ha diritto a indennità per i miglioramenti apportati alla cosa locata.

Se però vi è stato il consenso del locatore, questi è tenuto a pagare un'indennità corrispondente alla minor somma tra l'importo della spesa e il valore del risultato utile al tempo della riconsegna. Anche nel caso in cui il conduttore non ha diritto a indennità, il valore dei miglioramenti può compensare i deterioramenti che si sono verificati senza colpa grave del conduttore".

Dunque, il conduttore ha diritto ad un ristoro per gli eventuali miglioramenti solo se vi è stato consenso del locatore: infatti, se ne avesse sempre diritto, da un lato si sentirebbe libero di apportare qualsiasi modifica e, dall'altro, potrebbe incidere unilateralmente nella sfera giuridica del locatore.

La vicenda. Successivamente alla stipula di un contratto di locazione per attività di ristorazione, la conduttrice subiva una verifica da parte dei vigili; quest'ultimi, accertato il difetto di autorizzazioni amministrative, per lo svolgimento di quell'attività di ristorazione, sanzionavano la predetta società.

Per tali motivi, la conduttrice interrompeva il pagamento dei canoni e, di conseguenza, subiva azione di sfratto per morosità.

Costituendosi in giudizio, la società conduttrice, in via riconvenzionale, chiedeva il risarcimento dei danni, nonché l'indennità per i miglioramenti. In primo grado, accertata la morosità, il giudice convalidava lo sfratto.

In secondo grado, la Corte territoriale confermava lo sfratto e rigettava le domande della conduttrice.

Avverso tale decisione, la ricorrente ha proposto ricorso in cassazione eccependo che, ai fini dei miglioramenti, l'art. 1592 c.c. non richiede un consenso così esplicito ed informato, essendo sufficiente una preventiva autorizzazione ad effettuare lavori di ordinaria e straordinaria manutenzione.

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Il ragionamento della Cassazione. In tal vicenda, la conduttrice aveva comunicato solo di essere intenzionata a svolgere opere di manutenzione, quindi una situazione ben diversa rispetto a quanto prospettato in atti.

Del resto, la preventiva e generica autorizzazione ad effettuare lavori di manutenzione ordinaria e straordinaria non è sufficiente a costituire valido consenso ad effettuare miglioramenti sulla cosa locata.

Per meglio dire, nel contratto di locazione, secondo la regola generale, il diritto del conduttore alla indennità per i miglioramenti della cosa locata presuppone, ai sensi dell'art. 1592 c.c., che le relative opere siano state eseguite con il consenso del locatore, e tale consenso, importando cognizione dell'entità, anche economica, e della convenienza delle opere, non può essere implicito e né può desumersi da atti di tolleranza: deve concretarsi in una chiara ed inequivoca manifestazione di volontà volta ad approvare le eseguite innovazioni, così che la mera consapevolezza (o la mancata opposizione) del locatore riguardo alle stesse non legittima il conduttore alla richiesta dell'indennizzo (Cass., Sezione 3 civile 30 gennaio 2009, n. 2494).

In conclusione, per le suesposte ragioni, il ricorso della conduttrice è stato rigettato.