La nozione del contratto di locazione è contenuta nell'art. 1571 del codice civile a mente del quale:
La locazione è il contratto col quale una parte si obbliga a far godere all'altra una cosa mobile o immobile per un dato tempo, verso un determinato corrispettivo.
Come ha evidenziato la Corte di Cassazione, in una risalente ma sempre attuale sentenza,la locazione è contratto consensuale che si perfeziona con l'accordo tra le parti, sicché la consegna della cosa non rientra nella fase formativa del rapporto, ma costituisce il primo ed ineliminabile obbligo di locatore, che condizione la nascita degli obblighi e delle responsabilità ulteriori nonché il consolidarsi della posizione del conduttore quale titolare di un diritto personale di godimento (Cass. 21 marzo 1970 n. 766).
Il contratto di locazione, dunque, è contratto consensuale a prestazioni corrispettive ed a tempo determinato. Consensuale nel senso che non può essere imposto per legge, insomma è necessario il consenso di entrambe le parti che si accordano, vale a dire il proprietario (o locatore) ed il conduttore (o inquilino).
Le prestazioni sono corrispettive in quanto una parte, il locatore, concede il bene in godimento all'altra, il conduttore, che per ciò s'impegna a versare alla prima in canone pattuito.
Il tempo di durata è determinato e se supera nove anni è richiesta la trascrizione dell'accordo presso la conservatoria dei pubblici registri immobiliari (cfr. artt. 1350 e 2643 c.c.)
Vedremo più avanti che il contratto dev'essere redatto in forma scritta (se si tratta di locazioni per uso abitativo tale forma è obbligatoria a pena di nullità) e dev'esser registrato, vale a dire depositato presso l'ufficio del registro (ciò chiaramente impone il pagamento di alcune tasse).
Ciò che pare fondamentale evidenziare, in questa introduzione di carattere generale sul contratto di locazione, è che con esso si costituisce un diritto personale di godimento su un bene altrui. Il diritto personale di godimento è cosa ben diversa dal diritto reale di godimento.
Il primo comporta il trasferimento della detenzione del bene che, però, resta nel pieno possesso del proprietario.
I diritti reali di godimento (es. usufrutto, servitù), invece, determinano una compressione del diritto reale del proprietario a favore di un nuovo diritto sulla cosa (diritto reale) che ha molte caratteristiche simili al diritto di proprietà (es. il titolare del diritto reale di godimento possiede il bene e non lo detiene), sebbene rispetto ad esso resti sempre meno esteso.
Inoltre mentre alcuni diritti reali seguono le vicende traslative del bene (es. se Tizio è proprietario del fondo con diritto di servitù di passaggio su quello del vicino Caio, alla vendita del bene segue il trasferimento automatico della servitù), nel caso di locazione, salvo ben precisi casi (es. successione nel contratto per i casi di morte o separazione) il conduttore non può cedere il diritto personale senza il previo consenso del proprietario.
Il diritto reale di godimento, inoltre, trasferisce in capo al titolare il diritto di agire per determinati fatti (es. danno da infiltrazioni all'edificio o al bene sul quale è stato costituito il diritto): tale diritto, invece, resta estraneo al rapporto di locazione.
Queste differenze, che fino ad ora abbiamo espresso utilizzando termini giuridici per meglio delineare le differenze tra le due fattispecie, possono essere esemplificate in questo modo: la locazione, quale diritto personale di godimento, trasferisce la disponibilità del bene sotto lo stretto controllo del proprietario che resta comunque, sia pur per mezzo del conduttore, il pieno titolare dei diritti reali sui beni concessi.
I diritti reali di godimento, invece, comprimono il diritto di proprietà limitando le facoltà del titolare di quest'ultimo.
Le parti del contratto di locazione
Ne abbiamo già accennato i nomi:
Quello di locazione è un contratto bilaterale, sicché la sua conclusione richiede l'accordo di due contraenti: l'uno, il locatore, assume l'obbligazione fondamentale di far godere la cosa locata; l'altro il conduttore, l'obbligazione fondamentale di pagare il corrispettivo (G Barrasso, M. Di Marzio, M. Falabella, La locazione, Giuffrè Editore, 2008).
Il contratto può anche essere concluso tra un locatore e più conduttori: si pensi a marito e moglie che chiedono la co-intestazione del contratto. Nel caso in cui l'immobile sia in comproprietà, è bene che vi sia il consenso di tutti i comproprietari locatori, anche se il contratto può essere concluso anche da un solo di essi con successiva ratifica degli altri (cfr. Cass. SS.UU. n. 11136/2012).
Proprio in relazione alla parte locatrice, cioè a chi concede il godimento del bene, è stato affermato che
“la concessione in locazione di un immobile non costituisce, quindi, atto esclusivo del proprietario, potendo legittimamente assumere veste di locatore anche colui che abbia la mera disponibilità del bene medesimo (Cass. n. 14395 del 2004), sempre che tale disponibilità sia determinata da titolo non contrario a norme d'ordine pubblico (Cass. n. 4764 del 2005; Cass. n. 8411 del 2006; Cass. n. 12976 del 2010) (Cass. SS.UU. 4 luglio 2012 n. 11136).
Insomma può essere locatore anche il comodatario, o l'usufruttuario.
Quando al conduttore non si pongono particolari problemi di sorta: esso può essere un qualunque soggetto diverso dal proprietario. Nel caso di immobili in comunione (si pensi all'appartamento caduto in eredità), ogni comproprietario, con l'accordo degli altri (artt. 1105-1108 c.c.) può prendere in locazione il bene oggetto della comproprietà.
