#1 Inviato 18 Marzo, 2015 Gentilissimi, Vi chiedo un consiglio su una questione che mi è capitata e per la quale ad oggi ho sentito pareri discordanti di colleghi. Cercherò di essere sintetica e chiara. Una mia cliente (sono un avvocato) ha avuto lettera di disdetta e poi convalida della licenza per finita locazione, da me opposta per una serie di ragioni: il contratto non è intestato alla signora ma all’ex marito (la casa era stata assegnata a lei, che ha sempre pagato, con bonifico), peraltro deceduto da alcuni anni e lo stesso è nullo perché non risulterebbe registrato, ecc. Qui è tutta un’altra storia. Ho eccepito la nullità per mancata registrazione del contratto, di cui la locatrice non ha prodotto l’originale. La stessa, a sostegno dell’avvenuta regolare registrazione ha depositato una copia semplice riportante dei timbri su cui nutro qualche dubbio e delle ricevute di versamento delle relative imposte. Da quasi un anno siamo ancora alla prima udienza (questa cosa a me naturalmente, nell’interesse della mia assistita, ha fatto comodo): si stanno succedendo rinvii disposti prima da un magistrato non togato, per consentire la produzione dell’originale del contratto. L’ultimo rinvio è stato disposto da un nuovo magistrato, questa volta togato, per tentativo di bonario componimento. La collega, infatti, si è detta disponibile a convincere la locatrice, sua parente, che possiede vari immobili, a stipulare un contratto ex novo con la conduttrice. Unica richiesta, a mio parere legittima, è un aumento del canone (oggi la signora paga circa 168,00 euro per una casa in pieno centro, in uno stabile d’epoca esternamente ristrutturato, di oltre 100 mq). Al che ne ho parlato con la mia Assistita che si è rifiutata categoricamente sostenendo che si era informata che in qualità di invalida (è cieca civile) e convivente con una figlia tetra spastica, nessuno l’avrebbe potuta mandar via prima di tre/cinque anni. Sperando che il magistrato, in assenza di un valido contratto registrato, ne dichiari la nullità, nel caso in cui ciò non accada, e si dovesse giungere alla convalida dello sfratto, l’unica possibilità che vedo, al momento dell’esecuzione della convalida è il blocco degli sfratti, che mi sembra non sia stato ancora confermato e che comunque, ove lo fosse, non sarebbe superiore a 120 giorni. Mi sfugge qualcosa? C’è qualche norma di cui non sono a conoscenza? Come comportarmi alla prossima udienza, che viene da un tentativo di bonario componimento (che sicuramente non ci sarà ?). Accetto il confronto (siate clementi, vi prego) e ben vengano i vostri suggerimenti. Grazie e buon lavoro a tutti. Antonella
#2 Inviato 18 Marzo, 2015 La stessa, a sostegno dell’avvenuta regolare registrazione ha depositato una copia semplice riportante dei timbri su cui nutro qualche dubbio e delle ricevute di versamento delle relative imposte. Che tipo di imposte ?! Di registro o IRPEF ? Se sono ricevute per imposte di registro mi risulta difficile credere alla non avvenuta registrazione del contratto di locazione... La tua cliente ha compreso che è già con un piede fuori dalla u.i. ? E se non è ancora sfrattata è solo per l'opposizione, e forse poca scaltrezza della controparte: se quelle ricevute sono veramente ricevute di imposte di registro la proprietaria in men che non si dica potrebbe procurarsi una copia autentica o fotocopia del contratto registrato presso AdE... e sommando questa ipotesi alla certezza della convalida della finita locazione, per quanto opposta, è quasi certo che il conteggio a rovescio per lo sfratto non si ferma più. Per confidare nel blocco degli sfratti bisogna controllare se la propria tipologia contrattuale rientra tra quelle previste dalla norma, ma a quanto pare non è chiaro neppure la tipologia contrattuale (vera o presunta che sia). Ad esempio, un 4+4 a canone libero, non rientrerà mai nel blocco degli sfratti... Sarebbe invece meglio per tutte, soprattutto per la tua assistita, anticipare e rendere inutile la prossima udienza procedendo con la firma di un nuovo contratto di locazione. Ma dove e cosa si trova con un canone mensile di 168 euro ??!! Che guardasse al bicchiere mezzo pieno (finora ha pagato un elemosina d'affitto) e non a quello mezzo vuoto (da domani dovrebbe pagare di più). Qui da me con 168 euro neanche un box auto riesci ad avere, salvo che sia più simile ad un loculo... Invece lei risiede in un centro città in u.i. di 100 mq.!!!! La tua cliente è rimasta nella convinzione che i tempi e gli usi si siano fermati alla prima repubblica, ma non è più così. Terminato il processo in corso e con vs soccombenza (ipotesi che ritengo altamente probabile), ci sarà solo da incaricare l'U.G. per sfrattare la tua assistita perché il titolo a procedere c'è già; in 4-5 volte max. e una decina di mesi max. l'U.G. ci riesce! La tua assistita si ritroverà a bivaccare sotto ad un ponte, nonostante sia invalida con figlia portatrice pure lei di forma invalidante. Pur non conoscendo il carteggio specifico, ti spiego anche perché vedo la tua assistita destinata a soccombere. 1) Mi sembra di capire che la documentazione presentata dalla proprietaria non sia stata rigettata, quindi ritenuta valida; il giudice togato proprio per favorire la tua assistita ha deciso per ulteriore rinvio... perché se costretto ad emettere sentenza probabilmente dovrà bastonare la parte più debole. 2) Pur riconoscendo alla tua assistita la vittoria per l'opposizione presentata, comunque è una vittoria di Pirro. A fronte di un contratto di locazione dichiarato nullo decade lo sfratto per finita locazione, ma si può aprire un nuovo scenario sempre poco rassicurante per la tua assistita: occupazione senza titolo.
#3 Inviato 19 Marzo, 2015 Gentilissimo Albano 59, Ti ringrazio per l'esauriente risposta che ha confermato i miei dubbi. Confermo che trattasi di contratto 4+4, tra l'altro già rinnovato perché risalente agli anni '90. L' imposta cui facevo riferimento è quella di registro, anche se devo rilevare dubbi sull'avvenuta registrazione, poiché a seguito di istanza di accesso agli atti, l'Ade mi ha risposto che non risulta alcun contratto registrato a nome della locatrice e del conduttore (ex marito della mia cliente). Tale documentazione l'ho anche depositata. Ecco perché la questione è andata avanti. Mi rendo conto che la volontà della conduttrice sia quella di prendere tempo, pagando una cifra che di questi tempi è irrisoria, e mi rendo conto che il locatore abbia tutto il diritto di ottenere la restituzione dell'immobile o comunque un pagamento adeguato. Per tale ragione ritenevo che la soluzione migliore per tutti fosse un nuovo contratto. Grazie ancora e buon lavoro.
#4 Inviato 19 Marzo, 2015 la locatrice non ha prodotto l’originale. La stessa, a sostegno dell’avvenuta regolare registrazione ha depositato una copia semplice riportante dei timbri su cui nutro qualche dubbio Sono oramai (sigh!) molti anni che (il tempo fugge!) non è più necessario vedere il timbro ad inchiostro bluastro che imbratta il foglio cartaceo che abbiamo firmato. La procedura della "registrazione telematica" è oramai operativa già da molti anni, ed è perfettamente legale. (anzi per alcuni fortunati, è addirittura obbligatoria ed unica via percorribile) Quindi richiedere alla controparte (proprietario\inquilino) di farci vedere il foglio cartaceo, cercandoci sopra una macchia bluastra, assomiglia sempre più all'aneddoto di Renzi di quel tale che volesse inserire un gettone dentro ad uno smartphone. Il tuo inqulino dovrebbe o recarsi di persona ad uno sportello fisico della AdE, oppure registrarsi lui stesso tramite identificativo PIN al sito web della AdE. Allo scopo di fare una ricerca tramite il proprio codice fiscale cercando tra gli Atti del Registro un possibile contratto di locazione, associato al proprio codice fiscale. devo rilevare dubbi sull'avvenuta registrazione, poiché a seguito di istanza di accesso agli atti, l'Ade mi ha risposto che non risulta alcun contratto registrato a nome della locatrice e del conduttore (ex marito della mia cliente) Per la parte locatrice potrebbe (forse) essere stato registrato a nome di un familiare, tipo marito o figlio del proprietario, come ugualmente per la parte conduttrice potrebbe essere già stato volturato al nome della moglie superstite. Per questo consigliavo al ricerca tramite più di un codice fiscale... mi sto rendendo conto che non sempre è agevole risalire alla registrazione originale, in caso si siano succedute Proroghe [codice 114T] (ogni 4 anni) oppure Cessioni [codice 110T] (per successione). Mi son reso conto che di ufficio cambiano la data di inizio quadriennio, confondendone le ricerche. Il tuo dubbio, sulla regolarità "fiscale" del loro contratto, quale sarebbe? che la proprietaria abbia (forse) pagato a vuoto alcune inconcludenti Annualità Successive [codice 112T] fittizzie perché mancanti della originaria Prima Annualità [codice 115T] ?
#5 Inviato 19 Marzo, 2015 L' imposta cui facevo riferimento è quella di registro, anche se devo rilevare dubbi sull'avvenuta registrazione, poiché a seguito di istanza di accesso agli atti, l'Ade mi ha risposto che non risulta alcun contratto registrato a nome della locatrice e del conduttore (ex marito della mia cliente). Tanto per parlare... perché mi rendo conto che non è tuo interesse far emergere il contratto motivo di diaspora. Da una qualunque ricevuta di imposte di registro si può ricavare il numero assegnato in fase di registrazione al contratto di locazione. Con quello ed estremi identificativi del locatore primo firmatario e suo codice fiscale, recandosi al front office AdE si può richiedere una fotocopia (che costa molto meno!) del contratto originale: a quelli di AdE, se non "spieghi" accuratamente dove andare a cercare, non ti troveranno mai nulla !
