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Ritardata registrazione del contratto di locazione e conseguenze sulla validità del contratto e sull'ammontare del canone
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Ritardata registrazione del contratto di locazione e conseguenze sulla validità del contratto e sull'ammontare del canone

La registrazione ritardata del contratto di locazione sana il vizio di nullità con effetto retroattivo al momento della stipula?

Avv. Giuseppe Zangari  

La vicenda. Nell'ambito di un procedimento di sfratto generato da una morosità di euro 41.600,00 relativa a canoni di euro 800,00 maturati da maggio 2011 a settembre 2016, il conduttore si difende affermando che il contratto di locazione, avente efficacia da aprile 2008, era stato denunciato all'Agenzia delle Entrate solamente nel settembre 2013, dal che durante il periodo aprile 2008/settembre 2013 il rapporto si era retto in forza di un atto non registrato.

Nullo il contratto di locazione se registrato tardivamente.

Registrazione tardiva di contratto di locazione ad uso non abitativo

Il conduttore ritiene quindi la morosità insussistente poiché, nonostante l'omessa registrazione, egli aveva provveduto al regolare versamento di euro 800,00 mensili sino all'aprile 2011; poiché a partire da aprile 2011 era stato, altresì, versato un canone ridotto ex lege di euro 81,34; poiché a partire dell'agosto 2013 il pagamento era stato interrotto a causa di gravi vizi dell'immobile.

Sulla scorta di ciò, oltre a respingere ogni pretesa del proprietario, il conduttore chiede la restituzione di euro 28.000,00, per canoni relativi al periodo aprile 2008/aprile 2011, sostenendo che ai sensi del d.lgs. 23/2011 la somma mensile sarebbe dovuta ammontare ad euro 81,34.

Registrazione tardiva del contratto di locazione. La Cassazione ammette la «sanatoria» che sana la nullità

La cornice normativa e giurisprudenziale. Per comprendere pienamente la vicenda in esame è necessario riportare anzitutto il quadro legislativo applicabile:

  • - art. 1, comma 346 l. 311/2004: "I contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati";
  • - art. 3, comma 8 d.lgs. 23/2011: "Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: …c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai.

    Se il contratto prevede un canone inferiore, si applica comunque il canone stabilito dalle parti";

  • - art. 5, comma 1ter D.L. n. 47/2014: "Sono fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell'art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23";
  • - art. 13, comma 5 l. 431/1998, come modificato dalla l. 208/2015: "Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'art. 3, commi 8 e 9, del d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'art. 5, comma 1ter D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla l. 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del d.lgs. n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato art. 3, comma 8, del d.lgs. n. 23 del 2011, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato";

e quello giurisprudenziale: Corte Cost., n. 169/2015: "E' costituzionalmente illegittimo l'art. 5, comma 1ter D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni in l. 23 maggio 2014, n. 80.

La disposizione censurata, introdotta dalla l. 23 maggio 2014, n. 80, in conseguenza della sentenza n. 50 del 2014, che aveva dichiarato l'illegittimità costituzionale dell'art. 3, commi 8 e 9 d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, in tema di rideterminazione ex lege di elementi di contratti di locazione non registrati nei termini, proroga fino al 31 dicembre 2015 l'efficacia e la validità dei contratti di locazione registrati sulla base delle disposizioni dichiarate costituzionalmente illegittimi, così impedendo, sia pure temporaneamente, che la declaratoria di illegittimità costituzionale produce le previste conseguenze, vale a dire la cessazione di efficacia delle disposizioni dichiarate illegittime dal giorno successivo alla pubblicazione della decisione.

 Continua [...]

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Scarica Trib. Forli 12 dicembre 2018 n. 973

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