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Ritardata registrazione del contratto di locazione e conseguenze sulla validità del contratto e sull'ammontare del canone
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Ritardata registrazione del contratto di locazione e conseguenze sulla validità del contratto e sull'ammontare del canone

La registrazione ritardata del contratto di locazione sana il vizio di nullità con effetto retroattivo al momento della stipula?

Avv. Giuseppe Zangari 

La vicenda. Nell'ambito di un procedimento di sfratto generato da una morosità di euro 41.600,00 relativa a canoni di euro 800,00 maturati da maggio 2011 a settembre 2016, il conduttore si difende affermando che il contratto di locazione, avente efficacia da aprile 2008, era stato denunciato all'Agenzia delle Entrate solamente nel settembre 2013, dal che durante il periodo aprile 2008/settembre 2013 il rapporto si era retto in forza di un atto non registrato.

=> Nullo il contratto di locazione se registrato tardivamente.

=> Registrazione tardiva di contratto di locazione ad uso non abitativo

Il conduttore ritiene quindi la morosità insussistente poiché, nonostante l'omessa registrazione, egli aveva provveduto al regolare versamento di euro 800,00 mensili sino all'aprile 2011; poiché a partire da aprile 2011 era stato, altresì, versato un canone ridotto ex lege di euro 81,34; poiché a partire dell'agosto 2013 il pagamento era stato interrotto a causa di gravi vizi dell'immobile.

Sulla scorta di ciò, oltre a respingere ogni pretesa del proprietario, il conduttore chiede la restituzione di euro 28.000,00, per canoni relativi al periodo aprile 2008/aprile 2011, sostenendo che ai sensi del d.lgs. 23/2011 la somma mensile sarebbe dovuta ammontare ad euro 81,34.

=> Registrazione tardiva del contratto di locazione. La Cassazione ammette la «sanatoria» che sana la nullità

La cornice normativa e giurisprudenziale. Per comprendere pienamente la vicenda in esame è necessario riportare anzitutto il quadro legislativo applicabile:

  • - art. 1, comma 346 l. 311/2004: "I contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti relativi di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati";
  • - art. 3, comma 8 d.lgs. 23/2011: "Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: …c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT dei prezzi al consumo per le famiglie degli impiegati ed operai.

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    Scarica Trib. Forli 12 dicembre 2018 n. 973

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