Il conduttore è legittimato a interrompere il versamento dei canoni solamente qualora i vizi dell'immobile siano di una gravità tale da comprometterne in maniera assoluta il godimento, ma non per semplici difficoltà e/o disagi, specie se conosciuti al momento della stipula o del rinnovo contrattuale.
Contratto di locazione: quali rimedi per eliminare i vizi dell'immobile?
La vicenda. Quello odierno è un caso di scuola nelle aule di giustizia italiane giacché, nella stragrande maggioranza dei casi, il conduttore che si oppone alla convalida dello sfratto per morosità tenta di giustificare il proprio comportamento adducendo l'esistenza di vizi che, sotto le più svariate forme, turbano il normale godimento dell'immobile.
E parimenti, nella stragrande maggioranza dei casi, le opposizioni di tal genere sono respinte a fronte di un atteggiamento estremamente rigoroso della giurisprudenza.
Nella controversia in esame il conduttore si presenta all'udienza di sfratto con un assegno pari al complessivo ammontare dei canoni scaduti - ma non delle spese condominiali, che contesta - e si oppone alla risoluzione del contratto per proprio inadempimento adducendo l'esistenza di vizi dell'immobile, con riferimento sia all'assenza del certificato di abitabilità del fabbricato sia a esalazioni maleodoranti provenienti dall'impianto fognario confinante.
La sentenza. Il Tribunale rigetta ogni doglianza e condanna severamente il conduttore per molteplici inadempimenti (Trib. Cremona, 11.3.2019).
Il caposaldo della pronuncia è rappresentato da un principio oramai consolidato nella giurisprudenza di Cassazione, e cioè che "In tema di locazione al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, e ciò anche nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene ed anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti" (tra le altre, Cass. Civ. n. 18987/2016).
In altri termini, la sospensione dei canoni deve essere conforme ai criteri di lealtà e buona fede, ed è dunque necessario un impedimento assoluto al godimento dell'immobile o di una parte di esso.
Applicando tale regola al caso di specie, il giudice ritiene che l'assenza del certificato di abitabilità non sia di per sé motivo di nullità del contratto, ove tale mancanza non impedisca l'utilizzazione del bene: "Il mancato rilascio di concessioni, autorizzazioni o licenze amministrative, relative alla destinazione d'uso dei beni immobili - ovvero alla abitabilità dei medesimi - non è d'ostacolo alla valida costituzione di un rapporto locatizio, sempre che vi sia stata, da parte del conduttore, concreta utilizzazione del bene" (tra le altre, Cass. Civ., n. 975/2007).
Per quanto concerne invece le esalazioni fognarie, ritiene che l'opponente non abbia raggiunto la prova che le stesse eccedano la soglia di normale tollerabilità - onere probatorio complesso ma ciò nonostante addossato interamente al conduttore.
Al contrario, è emerso in giudizio che durante i quattordici anni di affittanza non era mai stata sollevata alcuna rimostranza al riguardo e, altresì, che tale problema era certamente conosciuto dal conduttore in occasione dei rinnovi del rapporto locatizio: "Alla data di scadenza del contratto di locazione, al termine dei due quadrienni, il conduttore, nonostante le esalazioni maleodoranti, ha ritenuto la cosa locata conforme alle proprie esigenze ed ha rinnovato il contratto di locazione e quindi ora non può recriminare vizi dell'immobile che ben conosceva e che ha accettato".
Ancora una volta, pertanto, il giudicante fa leva sul concetto di buona fede contrattuale.
Infine, preso atto che il conduttore ha saldato banco judicis i canoni scaduti alla data di prima udienza e chele spese condominiali non pagate ammontano a meno di una mensilità, e dunque non possono essere causa di risoluzione, il Tribunale fa leva sul fatto che dopo la prima udienza, e durante l'intero procedimento, il conduttore non ha più corrisposto alcun canone e che, pertanto, una volta rigettati i motivi di opposizione, il relativo debito giustifica la convalida dello sfratto.
Come a dire che, in attesa di sapere se la sospensione dei pagamenti sia o meno legittima, vanno comunque saldati i canoni maturati nel corso dell'opposizione allo sfratto.
