In tema di locazione di immobili urbani, l'obbligo di manutenzione ordinaria o straordinaria, quando non si tratta di opere di piccola manutenzione, grava sul locatore. Pertanto, questi non può pretendere, nel corso della locazione, il rimborso delle spese per la manutenzione delle parti dell'immobile logorate dal normale uso, né tantomeno, al termine della locazione, il risarcimento dei danni per le spese di riparazione, se non offre la prova, almeno indiziaria, dello scorretto uso della cosa da parte del conduttore.
Questo il principio di diritto ribadito dal Tribunale di Parma con la sentenza n. 396 del 14 marzo 2017.
Il giudice emiliano si è pronunciato anche in tema di rivalutazione dei canoni agli indici ISTAT, confermando che è contraria all'art. 32 della legge sull'equo canone la clausola che preveda una richiesta preventiva dell'aggiornamento con effetto attributivo di tutte le variazioni ISTAT che interverranno nel corso del rapporto, ovvero una richiesta successivo riferita ad anni diversi da quello immediatamente precedente.
I fatti. Le comproprietarie di un appartamento notificavano all'inquilina atto di intimazione di sfratto per morosità e contestuale citazione per la convalida. Una volta rientrate in possesso dell'immobile,constatavano la presenza di danni derivanti sia dall'utilizzo del bene senza la diligenza del caso, sia dal mancato adempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione spettanti al conduttore.
Pertanto,chiedevano la condanna della conduttrice al pagamento dei canoni di locazione non pagati, rivalutati secondo gli indici ISTAT, e della metà della tassa di registrazione del contratto.Chiedevano altresì la risoluzione del contratto di locazione per colpa della conduttore e la condanna di quest'ultima al risarcimento delle spese necessarie per la riparazione dell'appartamento (circa 5000 euro), nonché al risarcimento del danno subito dai ricorrenti, pari ad € 12.500,00, per i canoni di locazioni dalle stesse non percepiti per non aver potuto riaffittare l'appartamento da marzo 2013 a marzo 2015, in quanto era in corso la manutenzione dell'appartamento.
Il Tribunale di Parma ha accolto la domanda delle comproprietarie nei limiti sopra anticipati, passando in rassegna - in ordine logico - le diverse richieste avanzate dalle ricorrenti.
Perchè il conduttore non può autoridursi il canone in caso di lavori condominiali?
Risoluzione del contratto di locazione. In termini generali, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, ovvero per l'adempimento deve soltanto provare la fonte del suo diritto, limitandosi alla mera allegazione dell'inadempimento della controparte, mentre il debitore convenuto è gravato dell'onere della prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ovvero dall'impossibilità di adempiere per causa a lui nonimputabile.
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