I nuovi obblighi dell'amministratore di condominio passano: dalla tenuta del conto corrente, alla gestione del rendiconto, passando dall'obbligo di pagamento con mezzi di tracciabilità sia dei fornitori che dei dipendenti.
La gestione delle finanze del Condominio, da parte dell'amministratore, ha subito negli ultimi cinque anni profonde rivisitazione. L'impiego del danaro dei condòmini impone, oggi, all'amministratore una responsabilità superlativa che ne qualifica il rilievo, le funzioni, e le diverse esigenze (anche di carattere pubblicistico basti pensare alla battaglia contro i pagamenti in nero).
La trasparenza del mandato amministrativo passa, quindi, dalla capacità di poter dare contezza dei movimenti, in entrata e in uscita, e si riconduce ad un vero e proprio "obbligo di tracciabilità".
L'avvicendarsi di leggi speciali, che hanno affiancato ai doveri riportati dal codice civile (su tutti la previsione di utilizzo del conto corrente dell'articolo 1129 codice civile) nuove previsioni sulle modalità di pagamento delle fatture dell'appaltatore o della busta paga dei lavoratori dipendenti del condominio, ha determinato un quadro frammentato, su cui occorre fare chiarezza per evitare ulteriori incertezze operative.
Di seguito, allora, si rassegna brevemente sulle norme e i principi contabili e finanziari a cui è assoggettato l'amministratore.
Per finire, si esamina il novellato articolo 646 codice penale sul reato di appropriazione indebita.
Il conto corrente. L'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condòmini o da terzi, nonché quelle erogate qualsiasi titolo per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato alla compagine (articolo 1129, comma 7, codice civile).
Va detto che i condòmini, ancorché titolari del contratto di conto corrente (mediamente con l'intestazione al Condominio), non possono avere accesso diretto in banca.
Il singolo condominio, anche se autorizzato dall'assemblea, non può rivolgersi direttamente alla banca per prendere visione del conto corrente condominiale, in quanto questi resta estraneo al rapporto contrattuale sorto tra l'amministratore e l'istituto bancario (T.A.R. Lazio, sez.
II, 17 gennaio 2002, n. 1294, relativo alla fattispecie in cui Poste Italiane S.p.A. si sono rifiutate di far accedere il singolo condomino all'estratto del conto corrente intestato al condominio, ex art. 22 legge n. 241/90, in quanto detto diritto d'accesso è recessivo rispetto al diritto alla riservatezza);
Il Collegio di Roma dell'Arbitrato Bancario Finanziario, con decisione n. 7960 del 16 settembre 2016, sembra mitigare tale determinazione, laddove precisa che ogni singolo condomino ha la facoltà di richiedere anche all'intermediario - ossia alla banca - copia dei documenti relativi al rapporto di conto corrente condominiale, solo in caso si fornisca prova dell'eventuale condotta omissiva dell'amministratore di condominio.
Il terminale POS multi conto corrente entra negli studi di amministrazione condominiale
Che succede se l'amministratore opera senza conto corrente? La mancata apertura o semplice utilizzazione del conto costituisce grave irregolarità e lo rende suscettibile di revoca assembleare o giudiziaria.
Ad eguale conclusione conduce una gestione del secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini.
Obbligo di tracciabilità? Già sussistente con la legge 220/2012. L'amministratore deve curare anche la tenuta del registro di contabilità. In questo registro - a norma dell'articolo 1130 nr6 codice civile - devono essere annotati, in ordine cronologico, entro trenta giorni da quello dell'effettuazione, i singoli movimenti in entrata ed in uscita.
Tale registro può temersi anche con modalità informatiche Va precisato che il registro della contabilità non va confuso con l'estratto del c/c bancario, per cui il registro della contabilità non si può compilare incollando, nello stesso, l'estratto conto bancario ricevuto dalla banca (a meno che esso non risulti -ad avviso opinabile di chi scrive - del tutto speculare, in quanto l'amministratore ha operato, in entra ed in uscita, esclusivamente per il tramite di esso.
In questo caso l'estratto del conto corrente potrebbe essere collazionato con i dovuti accorgimenti formali e sostanziali in seno al rendiconto per soddisfare i requisiti di legge).
Cosa succede se l'amministratore non fa pagare tramite carta di credito o bancomat?
Gli oneri condominiali vanno pagati sempre all'amministratore. Ponendosi il Condominio, nei confronti dei terzi, come soggetto di gestione dei diritti, l'amministratore dello stesso assume la qualità di necessario rappresentante della collettività dei condomini nella fase di assunzione di obblighi verso interno della collettività condominiale, come unico referente dei pagamenti ad essi relativi.
Consegue ì che non è idoneo ad estinguere il debito pro quota del singolo condomino, il pagamento diretto eseguito a mani del creditore del Condominio, laddove tale fornitore non si sia a sua volta munito di titolo esecutivo nei confronti del singolo condòmino (tra le tante, Cassazione civ. sez. VI del 17 febbraio 2014 n. 3636).
Il registro cassa compone il rendiconto. L'articolo 1130 bis codice civile precisa che il rendiconto condominiale contiene le coi di entrata e di uscita ed ogni altro dato inerente alla situazione patrimoniale del condominio, ai fondi disponibilità ed alle eventuali riserve che devono essere espresse in modo da consentire l'immediata verifica.
Il rendiconto si compone di un registro di contabilità, di un riepilogo finanziario, nonché di una nota sintetica esplicativa della gestione con l'indicazione dei rapporti in corso e delle questioni pendenti.
Che succede se il rendiconto non consta del registro di contabilità? Il rendiconto condominiale si compone, anche e soprattutto, di un registro di contabilità, il quale deve contenere l'annotazione in senso cronologico dei singoli movimenti in entrata ed uscita.
Pertanto la presenza e regolare tenuta del suddetto registro di contabilità costituisce un presupposto di legittimità del rendiconto, il quale se redatto in mancanza dello stesso difetta dei necessari requisiti di completezza, chiarezza ed intelligibilità".
Il principio di diritto sopra riportato è stato espresso dal Tribunale di Roma con la sentenza del 10 novembre 2016 n. 20969.
Gli obblighi di tracciabilità stabiliti dalle leggi speciali. L'amministratore di condominio non è più in grado di pagare con danaro contanti l'impresa di pulizia o quella di manutenzione dell'ascensore, altrimenti il condominio rischia una "salata" sanzione(il cui importo, a seconda dei casi, oscilla da un minimo di euro duecentocinquanta ad un massimo di duemila euro).
Nonostante il legislatore abbia innalzato, ai fini della normativa dell'antiriciclaggio, il limite di utilizzo dei contanti per il pagamento di prestazioni correnti alla somma di € 2999,99tale previsione è stata "neutralizzata" negli scambi commerciali che vedono coinvolto soggettivamente il "condominio degli edifici", a mente degli articoli 25 bis e ter del Decreto del Presidente della Repubblica n 600/1973 (introdotto dall'articolo 1, comma 16, della Legge Finanziaria anno 2017).
A far data dal 01 gennaio 2017, il Condominio degli edifici (e/o chi per esso) è tenuto all'effettuazione dei pagamenti in favore di dati "fornitori" utilizzando sistemi in grado di garantire la relativa tracciabilità, e cioè attraverso l'utilizzo di modalità quali il bonifico bancario o postale; l'assegno bancario o postale; l'assegno circolare o, infine, le carte di credito, di debito o prepagate.
La norma trova applicazione per le prestazioni convenute nei contratti d'opera in generale e, in particolare, nei contratti che comportano l'assunzione, nei confronti del committente, di un'obbligazione avente ad oggetto la realizzazione, dietro corrispettivo, di un'opera o servizio, nonché l'assunzione diretta, da parte del prestatore d'opera, del rischio connesso con l'attività, svolta senza vincolo di subordinazione nei confronti del committente.
Gli appalti interni (per la manutenzione ordinaria) e i contratti d'opera professionale A titolo esemplificativo e non esaustivo, l'amministratore del condominio, a far data dal 01 gennaio 2017, è in grado di esitare, previo utilizzo di sistemi di pagamento "tracciabili", le richieste formulate da parte d'imprese che hanno eseguito e/o eseguiranno all'intero dello stabile condominiale interventi di manutenzione o ristrutturazione, interventi sugli impianti elettrici o idraulici, ovvero che hanno dato luogo o daranno luogo l'esecuzione di attività di pulizia, manutenzione di caldaie, ascensori, giardini, piscine e altre parti comuni dell'edificio (e cosi via).
I contratti d'opera professionale. L'articolo 25-ter fa esplicitamente riferimento solo a prestazioni svolte nell'esercizio di impresa o di attività commerciale non abituale.
Sono quindi esclusi dal novero dei rapporti da definire con modalità di pagamento "tracciabili" i corrispettivi discendenti dalle prestazioni d'opera professionale, ovvero quelli riconducibili ad attività di lavoro autonomo, prestata anche a titolo occasionale (ad esempio prestazioni rese da ingegneri, architetti, geometri).
I rapporti di lavoro con vincolo di subordinazione. Infine, va detto, che l'amministratore è tenuto a corrispondere per legge la retribuzione ai dipendenti del Condominio - tra i quali va sicuramente annoverato il portiere dello stabile - necessariamente tramite mezzi di pagamento tracciabili.
La legge 205 del 27 dicembre 2017 (c.d. finanziaria), in seno all'articolo 1 comma 910, ha previsto che a far data dal primo luglio 2018 i datori di lavoro o committenti sono tenuti a corrispondere ai lavoratori la retribuzione, nonché ogni anticipo di essa, attraverso una banca o un ufficio postale con uno dei seguenti mezzi:
- bonifico sul conto identificato dal codice IBAN indicato dal lavoratore;
- strumenti di pagamento elettronico (POS);
- pagamento in contanti presso lo sportello bancario o postale dove il datore di lavoro abbia aperto un conto corrente di tesoreria con mandato di pagamento;
- emissione di un assegno consegnato direttamente al lavoratore o, in caso di suo comprovato impedimento, a un suo delegato.
L'impedimento s'intende comprovato quando il delegato a ricevere il pagamento è il coniuge, il convivente o un familiare, in linea retta o collaterale, del lavoratore, purché di età non inferiore a sedici anni.
In altri termini, i datori di lavoro o committenti non possono corrispondere la retribuzione per mezzo di denaro contante direttamente al lavoratore, qualunque sia la tipologia del rapporto di lavoro instaurato (cfr, art. 1, comma 911).
Cosa si intende per rapporto di lavoro? Per rapporto di lavoro, ai fini del comma 910, si intende ogni rapporto di lavoro subordinato di cui all'articolo 2094 del codice civile, indipendentemente dalle modalità di svolgimento della prestazione e dalla durata del rapporto, nonché ogni rapporto di lavoro originato da contratti di collaborazione coordinata e continuativa e dai contratti di lavoro instaurati in qualsiasi forma dalle cooperative con i propri soci ai sensi della legge 3 aprile 2001, n. 142.
Quali rapporti lavorativi/professionali sono esclusi? Restano dunque esclusi dal divieto in oggetto:
- prestazioni occasionali, i cui pagamenti avvengono comunque attraverso la piattaforma telematica predisposta dell'INPS;
- contratto d'opera ex art. 2222 c.c. (ad esempio, pagamento parcella avvocati, architetti, geometri, etc.);
Quale sanzione, nel caso di pagamento in contanti? Al Condominio datore di lavoro o committente che viola l'obbligo di cui al comma 910 si applica la sanzione amministrativa pecuniaria consistente nel pagamento di una somma da 1.000 euro a 5.000 euro.
Appropriazione indebita? Si ma solo a querela di parte. Se l'amministratore, per procurare a sé o ad altri un ingiusto profitto, si appropria del denaro dei condòmini è punito, a querela della persona offesa, con la reclusione fino a tre anni e con la multa fino a milletrentadue euro (articolo 646 codice penale).
L'articolo 10 del decreto legislativo 9 maggio 2018 nr 9 ha abrogato il terzo comma dell'articolo in disamina (a mente del quale: <si procede d'ufficio, se ricorre la circostanza indicata nel capoverso precedente o taluna delle circostanze indicate nel numero 11 dell'articolo 61>), per cui la perseguibilità del reato rimane, da adesso in avanti, subordinata alla presentazione della querela di parte.
Ciò vuol dire che se non viene presentata, da parte dei condòmini, querela entro tre mesi dalla scoperta del reato, chi ha esercitato la professione dell'amministratore appropriandosi indebitamente del denaro dei condòmini non sarà più perseguibile penalmente (con riferimento alla rimessione in termini, per i procedimenti attualmente pendenti, cfr Tribunale Brescia, I Sezione Penale, 14 maggio 2018).
Tempestività della querela. Il termine per proporre la querela decorre dalla conoscenza non di qualunque fatto (o del fatto che il querelante ritiene che costituisca reato), ma del fatto che costituisce reato, secondo l'apprezzamento del giudice, cui compete la qualificazione giuridica.
Il termine per la presentazione della querela decorre, dunque, dal momento in cui il titolare ha conoscenza certa, sulla base di elementi seri, del fatto-reato nella sua dimensione oggettiva e soggettiva; conoscenza che può essere acquisita in modo completo soltanto se e quando il soggetto passivo abbia contezza dell'autore e possa, quindi, liberamente determinarsi.
In secondo luogo, va ricordato che l'accertamento del momento di conoscenza degli elementi costitutivi del reato, costituendo profilo di fatto, sfugge al giudizio di legittimità (sui principi appena declinati, cfr, Corte cassazione, sezione V, sentenza 19 maggio 2016 n. 21003)
