L'amministratore di condominio è tenuto a rilasciare la così detta ricevuta, ossia la quietanza del pagamento?
Se sì, che cosa si può fare per imporgli tale adempimento?
Sembrano domande scontate, ma di scontato c'è solamente la fantasia. Ecco perché: «Da anni verso le quote condominiali per bonifico.
Recentemente l'amministratore mi ha chiesto due mensilità che avevo già pagato. Sono andato in studio, ho esposto le mie doglianze, hanno verificato e abbiamo chiarito. Al che ho chiesto mi venisse rilasciata quietanza di quei pagamenti.
La risposta stizzita dell'amministratore (forse ce l'ha con me perché da due anni cerco di sostituirlo) è stata che io avevo già l'attestazione del bonifico rilasciato dalla banca e che quello valeva a tutti gli effetti come ricevuta.
Sono trasecolato un attimo e poi ho detto che le due cose non sono uguali. Non è vero, s'informi, m'ha detto. Ora, io mi trovo con questo dubbio e prima di procedere vorrei essere certo che posso pretendere una carta dallo studio dell'amministratore con la quale mi si dice cosa ho pagato, a me basta una semplice ricevuta!»
Diritti dei condomini sui pagamenti e obbligo di emissione della ricevuta
Ai sensi dell'art. 1199 c.c. «il creditore che riceve il pagamento deve, a richiesta e a spese del debitore, rilasciare quietanza e farne annotazione sul titolo, se questo non è restituito al debitore».
Il creditore è il condominio che riceve la somma di denaro, il debitore è il condomino che effettua il pagamento della somma da lui dovuta.
Risultato?
Il condomino ha sempre diritto ad ottenere la quietanza e non solo. In ragione di quanto disposto dall'art. 1193 c.c. chi ha più debiti della medesima specie (esempio debiti di denaro) verso la stessa persona può dichiarare, quando paga, quale debito intende soddisfare.
Ho debiti per rate ordinarie e straordinarie, quando pago specifico che sto pagando le quote ordinarie, ovvero straordinarie, oppure entrambe.
Esiste, poi, oltre alla ricevuta di pagamento, un altro documento che l'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 n. 8 c.c., è tenuto a rilasciare ai condòmini che gliene facciano richiesta: il riferimento è qui all'attestazione dello stato dei pagamenti.
Tizio può presentarsi presso lo studio dell'amministratore Caio per chiedere (e pretendere) il documento che gli indichi, alla data del suo rilascio, qual è lo stato dei pagamenti.
Si badi: si tratta di un'attestazione, cioè di una dichiarazione avente a che fare con fatti già avvenuti, non di una liberatoria.
Ricevuta di pagamento come attestazione dello specifico pagamento
La ricevuta del pagamento o quietanza che dir si voglia, dunque, altro non è che un'attestazione afferente ad una specifica operazione.
Pago la mensilità corrente, chiedo la ricevuta di quel pagamento, mi viene rilasciata e quindi ho l'attestazione del ricevente che ho eseguito quella operazione.
Esiste poi l'attestazione dello stato dei pagamenti, una dichiarazione a più ampio respiro, che può riguardare un periodo di tempo maggiore. È questa che, ad esempio, farebbe bene a chiedere il nostro lettore, ossia un'attestazione delle somme che risultano pagate fino al giorno del suo rilascio. Ma di lui e della bislacca risposta dell'amministratore, ci torneremo ad occupare a breve.
Qui è bene considerare un fatto: la circostanza che sia attestato un pagamento non fa sì che quell'attestazione non possa essere annullata, ove si sia in grado di dimostrare l'errore che ha causato il suo rilascio. Una prova sicuramente non facile, la cui percorribilità va valutata caso per caso.
Rifiuto di rilascio della ricevuta, diritti dei condomini e obblighi dell'amministratore
Arriviamo così al caso del nostro lettore. Domande scontate, si diceva in principio. No, stravaganti risposte, verrebbe da dire leggendo quanto ho ottenuto la responsione il condòmino che ci ha scritto.
Cerchiamo di fare ordine, schematicamente, per comprendere cosa si può fare e cosa no.
La ricevuta dell'avvenuto bonifico da parte della banca attesta solamente che l'attività richiesta (esecuzione bonifico) è stata eseguita così come richiesta.
La banca afferma d'aver eseguito un'operazione, non che il condominio abbia ricevuto la somma.
Il condominio, in persona dell'amministratore, deve verificare il pagamento sul conto comune.
La verifica che da buon fine fa sì che il condòmino, ove la richieda, abbia diritto ad ottenere la quietanza di pagamento.
Ove, come nel caso che ci ha sottoposto il nostro lettore, un condòmino non abbia per lungo tempo richiesto la ricevuta di ogni pagamento effettuato, allora, fermo restando questo diritto, potrà comunque chiedere un'attestazione, quella prevista dall'art. 1130 n. 8 c.c., inerente allo stato dei pagamenti fino alla data del suo rilascio.
L'amministratore è tenuto a rilasciare ai condòmini le quietanze richieste, la così detta ricevuta. Egli non potrà esimersi, con l'unica eccezione della mancanza del pagamento. Non basta dire che il bonifico è stato eseguito, per rilasciare la ricevuta, serve anche che quel pagamento sia giunto al destinatario.
Non rilasciare ricevute e attestazioni di pagamenti, oltre ad essere un inadempimento contrattuale, può portare fino alla revoca per gravi irregolarità nella gestione.
