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Gravi irregolarità dell'amministratore di condominio: attenti a non esagerare
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Gravi irregolarità dell'amministratore di condominio: attenti a non esagerare

L'amministratore di condominio diligente è sempre degno di perdono giudiziale (anche quando non presenta i rendiconti)

Avv. Michele Zuppardi 

Gravi irregolarità dell'amministratore? Andiamoci piano, valutiamo sempre tutto, e stiamo attenti a non esagerare.

La percezione della "gravità" varia da soggetto a soggetto, e i singoli amministrati non sono certo "guru" in grado di poter inequivocabilmente valutare, sanzionandoli, gli infiniti risvolti delle non facili competenze attribuite alla figura dell'amministratore condominiale.

Per contribuire a sfatare il mito del condòmino supereroe, notoriamente tuttologo e oltremodo intransigente, sono andato a rispolverare una interessante sentenza del Tribunale di Catania, resa nel lontano 23.1.2014 a seguito del procedimento n. 3324/2013, la quale - pur essendo un po "stagionata" - ben si adatta in ogni tempo alle fisiologiche, immancabili paranoie di certi signori amministrati.

=> Amministratore di condominio revocato dall'Autorità Giudiziaria e assemblea per la nomina del suo sostituito

Partiamo dal fatto che l'accertamento di ogni "grave irregolarità" è demandato per legge al Tribunale, ed è sempre quest'ultimo, ove non vi provveda previamente l'assemblea, che può decidere sulla revoca del professionista accusato di menefreghismo acuto, naturalmente dopo le risultanze di una diagnosi certa, scaturita dagli opportuni, necessari esami clinici del caso.

"La revoca dell'amministratore può essere deliberata in ogni tempo dall'assemblea, con la maggioranza prevista per la sua nomina, oppure con le modalità previste dal regolamento di condominio.

Può altresì essere disposta dall'autorità giudiziaria, su ricorso di ciascun condomino, nel caso previsto dal quarto comma dell'articolo 1131, se non rende il conto della gestione, ovvero in caso di gravi irregolarità".

Tale disposizione, contenuta nell'articolo 1129, comma 11, del codice civile, nasce appunto per consentire a "ciascun condomino", e quindi singolarmente a tutti, la possibilità di mandar via l'amministratore indesiderato, anche per fatti (e misfatti) di certa rilevanza che però - nell'assenza decisionale dell'assemblea - devono essere sottoposti al vaglio dell'autorità giudiziaria.

Ferma restando la chiara lettura del dettato normativo, riteniamo che la continua, asfissiante ricerca sulle possibili mancanze del loro amministratore, ritualmente condotta da un certo tipo di condòmini, debba spingerci ad analizzare più approfonditamente il concetto di gravi irregolarità, anche e soprattutto per i motivi che vedremo fra qualche istante.

Sul vocabolario della lingua italiana, si legge che "grave " significa "serio e di notevole importanza, specialmente per le conseguenze, in quanto difficilmente rimediabile osuperabile". "Irregolare", invece, significa "divergente dalla norma che viene comunemente accettata o rispettata".

Far coesistere queste due definizioni, applicandole a fattispecie concrete delle quali si deve valutare ogni aspetto senza alcun pregiudizio, è senza dubbio roba da Magistrati.

=> Quando scatta la revoca dell'amministratore di condominio

E veniamo alla vicenda. Il Tribunale di Catania, come dicevamo, si è trovato qualche annetto fa a dover decidere su un ricorso presentato da un condòmino il quale lamentava l'omessa convocazione dell'organo assembleare - pur ampiamente sollecitata - per la presentazione dei rendiconti di ben tre annualità e per la nomina del nuovo amministratore.

Dal canto suo, il professionista "invitato" dinanzi al Tribunale si era difeso spiegando che il ritardo accusato nella predisposizione dei bilanci fosse stato causato dai seri problemi familiari, e che ciò - comunque - non gli avesse tuttavia impedito di continuare a gestire proficuamente l'ente condominiale.

Quanto affermato dall'amministratore era provato, in specie, dalla massiccia attività deliberativa legata agli interventi di ristrutturazione con le conseguenti ripartizioni e con tutto il lavoro facilmente immaginabile, estrinsecato oltretutto in ben quindici assemblee convocate e regolarmente tenute.

E qui, ecco il colpo di scena. Nelle more del giudizio ormai instaurato, il professionista sotto accusa si era premurato di convocare l'assemblea condominiale per la sia pur "ritardata" approvazione dei bilanci e per la nomina del nuovo amministratore, riscontrando il pieno e unanime consenso dell'organo deliberativo sia in ordine alle risultanze gestionali che in merito alla sua riconferma dell'incarico.

Insomma, l'unanime maggioranza rappresentata da 661,05 millesimi di proprietà aveva di fatto assunto le sue difese spazzando via le ombre giudiziali che gli si erano addensate su impulso del condòmino ricorrente, il quale, rimasto isolato, si era finanche spinto a richiamare il Giudicante sull'applicazione del tredicesimo comma contenuto nell'art. 1129 cod.civ..

=> Revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità

"In caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato", recita il suddetto tredicesimo comma. E poiché il Tribunale non si era ancora pronunciato sulla richiesta revoca, il nostro condòmino ricorrente aveva pure invocato il generale principio per il quale i tempi del processo non devono essere motivo di pregiudizio per chi abbia richiesto tutela giurisdizionale, nonché l'applicazione dell'art. 1453, terzo comma, cod.civ., secondo cui "dalla data della domanda di risoluzione l'inadempiente non può più adempiere la propria obbligazione".

Insomma, aveva specificato il ricorrente, poiché è pacifico che il rapporto negoziale tra la collettività condominiale e il suo amministratore vada sussunto alla disciplina del contratto di mandato, deve trovare applicazione la generale clausola normativa in materia di contratti del richiamato art. 1453 terzo comma.

Risultato? Nisba.

"La circostanza che parte resistente sia stata, nelle more del giudizio, riconfermata dall'assemblea condominiale nell'incarico di amministratore - hanno detto i Giudici catanesi - non toglie che resti fermo il potere/dovere del Tribunale di vagliare il merito di quanto posto in controversia, e se del caso disporre la revoca dallo stesso incarico ove rimanesse verificata la ricorrenza da taluno dei presupposti di cui a detto undicesimo comma dell'art. 1129 c.c.: revoca in seguito alla quale l'assemblea non potrebbe successivamente procedere a nuova nomina dell'amministratore revocato".
Ma non solo.

=> Che cosa accade se il rendiconto pur essendo chiaro non è completo?

Il Collegio Giudicante ha ritenuto "che non possa tuttavia rimanere priva di rilievo la circostanza che l'assemblea - una volta convocata per l'approvazione di detti rendiconti delle annualità X,Y e Z - piuttosto che sanzionare il ritardo nella presentazione dei rendiconti medesimi" escludendo la parte chiamata in causa dall'incarico di amministratore, "allorché era chiamata nella stessa seduta alla nomina del nuovo amministratore privilegiava, invece, la riconferma dell'odierna resistente nell'incarico".

Simili evenienze, per il Tribunale di Catania, "denunciano con tutta evidenza la positiva valutazione da parte dell'organo assembleare degli addotti motivi di tardiva resa dei conti", e pongono "in una diversa luce le ragioni di tutela invocate da un singolo condomino".

Allora il punto è questo: le sole circostanze della ritardata presentazione dei rendiconti annuali e della nuova nomina possono giustificare la revoca giudiziale dell'amministratore dal suo incarico?

Dalla lettura della sentenza parrebbe proprio di no. La valutazione da farsi, secondo i Giudici catanesi, riguarda "se, iuxta alligata e probata, la gestione del Condominio abbia tuttavia accusato delle irregolarità di cui, anche alla luce della elencazione oggi fornita dal nuovo dodicesimo comma dell'art. 1120 cod. civ. si possa validamente predicare la gravità".

Dunque, fortunatamente, vanno considerati sempre e comunque i fatti. Il professionista aveva prodotto in giudizio copia dei verbali delle numerose sedute assembleari svoltesi nel triennio "macchiato" dalla mancata proposizione dei bilanci, dimostrando al Tribunale, nel complesso, l'avvenuto svolgimento di un lavoro che il Tribunale ha definito "non certo caratterizzato da quell'inerzia che, nell'ottica del ricorrente, dovrebbe inferirsi dalla mancata presentazione tempestiva dei rendiconti annuali".

Un bel rigetto del ricorso presentato dal condòmino integralista, livoroso e isolato ha infine chiarito il sano principio espresso dai Magistrati, i quali hanno sostanzialmente affermato: lavorate bene, non esponete il condominio ad alcun problema, dimostrate la vostra competenza, e i peccati mortali dell'amministratore potranno diventare veniali e degni di perdono.

Con buona pace dei soliti guerrafondai, i quali - presto o tardi - impareranno a valutare con più attenzione e rispetto i requisiti della linearità, della fluidità e della completezza delle azioni prodotte dai professionisti del settore, senza cavillare inutilmente su ogni questione anche in barba ai sentimenti espressi dalle maggioranze assembleari.

=> Profili di irregolarità nella tenuta della contabilità condominiale

Scarica Tribunale di Catania III Sez. Civ. del 23/01/2014

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Concordo Pienamente Con Il Sig. Serrao
Concordo Pienamente Con Il Sig. Serrao martedì 29 ottobre 2019 alle ore 18:14

Concordo pienamente con il sig. Serrao.Ci sono poi amministratori in conflitto d' interesse con gruppi che si formano nel Condominio, vedi artigiani che lavorano per il Condominio in cui abitano in accordo con l'amministatore. È così regolare domando?

Marco
Marco mercoledì 30 ottobre 2019 alle ore 12:40

Ma infatti, probabilmente in Corte di Appello la situazione sarebbe stata capovolta. Su queste cose, almeno, la legge 220/12 è chiara.

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