Il procedimento di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio è volto ad accertare la ricorrenza di gravi irregolarità gestorie che possono portare alla recisione del vincolo contrattuale tra amministratore e condominio e quindi disporre la cessazione dell'incarico.
Questa la definizione, per così dire da manuale del procedimento di revoca giudiziale.
Tizio ritiene che Caio, amministratore condominiale, non utilizzi il conto corrente e commetta altre irregolarità. Tizio agisce con ricorso davanti all'Autorità Giudiziaria per ottenere la revoca dell'amministratore e vi riesce.
L'assemblea a quel punto deve provvedere alla sostituzione dell'amministratore, perciò è legittimo domandarsi: a chi spetta indire la riunione per tale adempimento?
Sostituzione dell'amministratore revocato dal giudice
Partiamo dall'ultima affermazione: l'assemblea deve provvedere alla nomina del sostituto.
Il riferimento, evidentemente, è a quei condòmini con più di otto partecipanti, ovvero a quelle compagini rispetto alle quali l'art. 1129 c.c. impone la nomina di un amministratore; per le altre, cioè quelle fino ad otto partecipanti, i condòmini potrebbero anche decidere di soprassedere, limitandosi a prendere indietro la documentazione dall'amministratore revocato.
Perché la nomina dell'amministratore revocato dev'essere deliberata dall'assemblea e non può, invece, essere decretata dal giudice adito per la revoca dell'amministratore?
Perché la legge non lo prevede, prevedendo al contrario (art. 1129, primo comma, c.c.), che nei condomini con più di otto partecipanti il ricorso all'Autorità Giudiziaria, ai fini dell'ottenimento di una nomina da parte di questa, possa essere disposto solamente se l'assemblea vi provveda.
Ecco, allora, che il giudice adito per la revoca non può far altro che decidere su questa fattispecie, non avendo altro potere.
Annullabile la nomina dell'amministratore revocato dall'Autorità Giudiziaria.
Convocazione dell'assemblea da parte dell'amministratore revocato, i dubbi
Che succede quando un amministratore viene revocato dall'Autorità Giudiziaria? Egli dev'essere considerato cessato dall'incarico, con conseguente applicazione dell'art. 1129, ottavo comma, c.c. ai sensi del quale «alla cessazione dell'incarico l'amministratore è tenuto alla consegna di tutta la documentazione in suo possesso afferente al condominio e ai singoli condomini e ad eseguire le attività urgenti al fine di evitare pregiudizi agli interessi comuni senza diritto ad ulteriori compensi».
Compimento delle attività urgenti, cioè anche convocazione dell'assemblea per la nomina di un suo sostituto. Vero, ma evidenti ragioni di opportunità potrebbero portare a concludere che sia meglio che di tale incombenza possa occuparsi anche un condòmino.
Il ragionamento ed il dubbio sono pressappoco i seguenti: quando il condominio è senza amministratore, ogni condomino può, a norma dell'art. 66, 2 comma disp. att. c.c., convocare l'assemblea.
Nel caso di amministratore revocato la convocazione deve essere inviata dall'amministratore medesimo, in virtù dell'istituto della prorogatio imperii, oppure si fa applicazione del testé citato art. 66 disp. att. c.c.?
Ergo: prorogatio imperii o cessazione dall'incarico con conseguente facoltà di convocazione? La disputa non è affatto teorica, posto che ove si consideri l'amministratore revocato dal giudice in prorogatio imperii, allora l'assemblea potrà essere convocata:
- da lui;
- da almeno due condòmini in rappresentanza di almeno un sesto del valore dell'edificio, solamente se dopo dieci giorni dalla loro richiesta l'amministratore non abbia provveduto a convocare la riunione.
La Corte di Cassazione con la pronuncia del 18.03.2010 n. 6555 ha specificato che la revoca giudiziale è incompatibile con l'istituto della prorogatio imperii.
Si legge in sentenza che «l'amministratore, anche quando sia scaduto, dimissionario o non rinnovato nell'incarico, continua a svolgere ad interim le sue funzioni, salvo che sia stato revocato per giusta causa, finché l'assemblea o l'autorità giudiziaria non ne nomini un altro al suo posto: e ciò non per l'ultrattività dell'investitura prodotta dal precedente atto di nomina, ma per l'esigenza di assicurare la continuità della funzione assicurata dall'organo».
Salvo che sia stato revocato per giusta causa: questo inciso lascia propendere per la possibilità per ciascun condòmino, ai sensi dell'art., 66, secondo comma, disp. att. c.c., di convocare l'assemblea.
Convocazione dell'assemblea e provvedimento di revoca, l'importanza delle richieste
Sebbene quanto fin qui esposto dovrebbe poter portare ad affermare, con sufficiente sicurezza, che in seguito alla revoca giudiziale dell'amministratore di condominio questi debba essere considerato completamente cessato dall'incarico (con inapplicabilità dell'istituto della prorogatio imperii) con conseguente possibilità di convocazione da parte di ciascun condòmino senza rischi di invalidità della delibera per vizi della procedura di convocazione, così non è.
Non lo dice nessuna norma, anzi la convocazione senza formalità da parte dei condòmini, ai sensi dell'art. 71-bis disp. att. c.c. riguarda la cessazione dell'incarico per perdita dei requisiti di onorabilità, non la cessazione per revoca giudiziale.
Ed allora? Quale la migliore soluzione per chiudere i rapporti con l'ex amministratore senza correre alcun rischio, ma allo stesso tempo evitando di aspettare che sia lui a convocare l'assemblea, ovvero che glielo si debba richiedere ai sensi dell'art. 66 disp. att. c.c.?
Ad avviso di chi scrive, una soluzione può essere quella di domandare all'Autorità Giudiziaria adita per la revoca, di disporre altresì in materia di tempistica della convocazione, al fine di rendere più semplice possibile il passaggio di gestione. Chiaramente sempre nel rispetto di quanto disposto dall'art. 66 disp. att. c.c.
Cosa chiedere nel ricorso, dunque, va valutato caso per caso, in ragione delle specifiche circostanze.
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