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Obbligo informativo e revoca giudiziale per l'amministratore di condominio. Prime applicazioni giurisprudenziali.
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Obbligo informativo e revoca giudiziale per l'amministratore di condominio. Prime applicazioni giurisprudenziali.

Prime applicazioni giurisprudenziali sull'obbligo informativo

Avv. Fulvio Pironti  

L'obbligo informativo si concretizza in sede di accettazione della nomina o conferma in carica. L'eventuale mancata o incompleta comunicazione dei dati importa, ove azionata in sede di volontaria giurisdizione, la automatica revoca giudiziale.

=> Omesso rendiconto. Scatta la revoca dell'amministratore condominiale

=> Gravi irregolarità commesse dall'amministratore, ecco cosa succede....

In taluni casi di specie ogni condomino può ricorrere alla magistratura per domandare la destituzione dell'amministratore. Il rinnovellato art. 1129, comma11, c.c. prescrive che l'amministratore possa essere revocato dall'autorità giudiziaria su ricorso di ciascun condomino in tre distinte ipotesi fra cui in presenza di « gravi irregolarità».

Il potere revocativo è attribuito al magistrato sia in presenza di gravi fattispecie espressamente disciplinate, sia nel caso in cui possa ravvisarne ulteriori considerato che l'elenco previsto dall'articolato codicistico non è tassativo.

Invero, le prime applicazioni giurisprudenziali confermano che l'elenco delle fattispecie dal quale scaturiscono le ipotesi di revoca dell'amministratore non è da ritenersi esaustivo per cui il giudice è libero di individuare nuove e diverse ipotesi di gravi irregolarità.

Oltremodo nitido, al riguardo, il provvedimento del Tribunale di Santa Maria Capua Vetere (28 maggio 2015) in cui si evidenzia che «l'aver previsto "tra le altre" di cui al comma 12 dell'art. 1129 c.c. fornisce una mera elencazione non tassativa, ma meramente esemplificativa per far intendere in che modo possa essere leso il rapporto di fiducia tra l'amministratore e il condominio».

=> Art. 64 disp. att. c.c.

La riforma dell'istituto condominiale ha disegnato ipotesi che delineano comportamenti connotati da degenerati contrasti con la diligenza richiesta nell'espletamento delle funzioni gestorie prevedendo, in certuni casi, che ogni condomino possa usufruire della tutela giudiziale per provocarne la cessazione.

I motivi di particolare gravità legittimano anche uno solo dei condòmini a rivolgersi alla Giustizia come nel caso in cui si sia verificata una inguaribile frattura nel rapporto gestorio tra amministratore e amministrato.

Orbene, il Legislatore prima (mediante i riformulati artt. 1129 c.c., 1130 c.c. e 1130 bis c.c.) e la giurisprudenza poi hanno delineato specifiche ipotesi che assurgono a gravi irregolarità, tra cui, per quel che attiene al provvedimento che ci accingiamo a commentare, l'obbligo di comunicare con completezza (contestualmente all'accettazione del mandato) i dati anagrafici e professionali, il codice fiscale, la sede legale e denominazione, il locale ove si trovano i registri nonché i giorni e ore nei quali ogni condomino può prenderne visione e ottenere l'estrazione di copie.

=> In caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, ciascun condomino può rivolgersi all'autorità giudiziaria

Il decreto camerale del Tribunale di Milano sull'obbligatorietà informativa. Con decreto camerale depositato il 27 marzo 2017 la XIII Sezione civile del Tribunale ordinariodi Milano ha revocato l'amministratore di un plesso condominiale ritenendo sussistenti i presupposti sanciti dall'art. 1129, comma 11, secondo capoverso, c.c. e documentalmente provate le gravi irregolarità ascritte.

Il provvedimento, emesso dalla pregevole sezione civile notoriamente dedicata alle questioni condominiali, desta notevole attenzione poiché esamina, irrobustendo il solco delle prime applicazioni giurisprudenziali, una grave irregolarità introdotta dalla riforma destinata ad incidere sulla trasparenza dei rapporti.

Il Collegio ambrosiano ha accertato che in sede di nomina del sodalizio amministratore veniva omessa la comunicazione contestuale della sede legale, il locale nel quale si custodivano i registri di cui all'art. 1130, nn. 6 e 7, c.c. nonché i giorni e le ore in cui ogni condomino, previa richiesta all'amministratore, avrebbe potuto prendere gratuitamente visione dei mentovati registri ottenendone copia previo rimborso della spesa.

In particolare, l'assemblea aveva nominato amministratore una S.r.l.s., soggetto giuridico distinto dalla persona fisica, per cui su di essa incombeva l'adempimento dell'obbligo informativo di cui all'art. 1129, comma 2, c.c.

L'amministratore uscente (persona fisica) e il rappresentante della neodesignata S.r.l.s. coincidevano. «Pertanto, - si legge nel decreto di revoca - proprio perché l'amministratore non era più una persona fisica, ma una persona giuridica e, nella specie, una società di capitali, all'osservanza dell'obbligo informativo la stessa avrebbe dovuto porre la necessaria attenzione perché la violazione di tale obbligo è in grado di produrre effetti assai negativi nei rapporti tra condomini e amministratore e, in particolare, in relazione al diritto del condomino di avere accesso ai registri di cui all'art. 1130 n. 6 e 7 c.c.».

=> Revoca giudiziale dell'amministratore per gravi irregolarità

E' evidente che la comunicazione dei dati deve essere rassegnata a verbale divenendo parte integrante della delibera assembleare di nomina o conferma. Ciò per consentire agli assenti di acquisire contezza con la trasmissione del processo verbale e per fare restare traccia dell'assolto obbligo la cui omissione è rigorosamente sanzionata con la revoca dall'ufficio gestorio.

L'amministratore è tenuto a rendere all'assemblea una serie di informazioni legate alla sua professione per cui l'omissione, l'incompletezza o l'inesattezza integra una grave irregolarità tale da comportare la definitiva revoca.

Invero, l'art. 1129, comma12, punto 8, c.c. ribadisce che «costituiscono, tra le altre, gravi irregolarità: l'omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati di cui al secondo comma del presente articolo».

Prime applicazioni giurisprudenziali sull'obbligo informativo - In proposito, i primi albori giurisprudenziali, peraltro marcatamente ossequiosi del precetto, hanno chiarito che «mediante l'art. 1129 c.c. il legislatore ha introdotto fattispecie tipizzate da considerare quali gravi irregolarità atte a determinare la revoca dell'amministratore, a nulla rilevando l'aspetto sostanziale di una eventuale effettiva conoscenza da parte dei condomini (Tribunale Trento 5 giugno 2014).

Ancora, si è sostenuto che «l'omessa o incompleta comunicazione dei dati previsti dal riformato art. 1129, commi 2 e 12, c.c., integra comportamento inescusabile atto a determinarne la revoca giudiziale, a nulla rilevando l'esistenza di una conoscenza concreta da parte dei condomini dei dati richiesti da tali ultimedisposizioni» (Corte d'Appello Trento 7 novembre 2014).

La legge di riforma ha inteso imporre all'amministratore, nel segno della trasparenza e chiarezza dei rapporti, l'obbligo informativo onerandolo in sede di accettazione della nomina o conferma in carica.

L'eventuale mancata o incompleta comunicazione dei dati importa, ove azionata in sede di volontaria giurisdizione, la automatica revoca giudiziale.

=> Le norme condominiali vanno applicate guardando più alla sostanza che alla forma.

I certificati di aggiornamento sono dati professionali da comunicare- Avremmo ragione di credere che nel novero della omessa o incompleta comunicazione si collochino anche i dati professionalirelativi all'obbligo formativo annuale ex art. 71 bis disp. att. c.c.

Dunque, sia il mancato assolvimento dell'obbligo formativo periodico che la omessa comunicazione in sede di nomina oconferma dei requisiti posseduti costituiscono motivo di revoca giudizialedell'amministratore.

Tanto in quanto l'art. 1129 c.c. (inderogabile) sanziona con la revoca (considerandola grave irregolarità di cui al comma 12,punto 8) la omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati professionali dell'amministratore all'atto della nomina o conferma in carica.

Tra l'altro, non è nemmeno irragionevole pensare che ogni condomino ha diritto a chiedere l'esibizione o il rilascio di copia dei certificati di aggiornamentoannuali conseguiti dall'amministratore al fine di verificarne l'ottemperanza alla prescrizione normativa.

Considerando che è norma di ordine pubblico, dal mancato assolvimento degli obblighi formativi periodici discendono conseguenze che si riflettono sul rapporto con gli amministrati e sui contratti perfezionati.

Siffatto disposto tutela gli interessi generali della collettività, segnatamente dei condòmini quali soggetti consumatori.

L'eventuale difetto del requisito prescritto dall'art. 71 bis disp. att. c.c. comporterebbe la nullitàradicale della delibera assembleare di nomina o conferma in quanto assunta in spregio di normaimperativa potendo la nullità del contratto di mandato essere eccepita da chicchessia senz'alcuna limitazione temporale.

Conseguenze deleterie, poi, si riverberebbero sugli atti e contratti conclusi dall'amministratore quale falsus procurator poiché improduttivi di qualsiasi effetto giuridico in capo all'ente condominiale.

=> Che cosa accade se il rendiconto pur essendo chiaro non è completo?

Divieto di (ri)nomina dell'amministratore revocato giudizialmente - Si evidenzia, infine, che l'art. 1129, comma 13, c.c. precisa che «in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato».

Il disposto vieta all'organo assembleare di nominare (o, più esattamente, rinominare) l'amministratore revocato dall'autorità giudiziaria.

L'assemblea viene inibita nel potere di caducare gli effetti spiegati dal provvedimento revocatorio deliberando la rinomina e riconferma dell'amministratore destituito dal tribunale.

L'amministratore revocato, quindi, non potrà essere nominato nuovamente dall'assemblea condominiale sicché il provvedimento di revoca, pur rivestendo natura di volontaria giurisdizione, inciderà significativamente sul rapporto contrattuale tra condòmini ed amministratore precludendo all'assemblea di rinominare il pregresso mandatario.

=> Revoca dell'amministratore condominiale per fondati sospetti di gravi irregolarità nella gestione

Avv. Fulvio Pironti

Mail: studiolegalepironti@libero.it

Cell.: 347/7208052

Scarica Tribunale di Milano Decreto camerale del 27 marzo 2017

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