L'amministratore di condominio può essere revocato dall'Autorità Giudiziaria anche su ricorso di un solo condòmino.
Le ragioni della revoca giudiziale dell'amministratore di condominio vanno rintracciate nella così detta male gestio che si deve sostanziare in gravi irregolarità, così come espressamente specificato dall'art. 1129 del codice civile.
I commi undicesimo e dodicesimo dell'articolo citato specificano una serie di ipotesi di gravi irregolarità e il procedimento di revoca.
Per essere più precisi: nelle ipotesi di irregolarità menzionate dall'undicesimo comma, la richiesta di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio deve essere preceduta da un tentativo di revoca assembleare.
Il dodicesimo comma dell'art. 1129 c.c. è dedicato alla elencazione di una seria di ipotesi che possono configurare grave irregolarità nella gestione.
Rispetto alla procedura di revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, così come disciplinata dalle norme citate, è utile menzionare una pronuncia del Tribunale di Milano, che cogliendone appieno la ratio di fondo (a parere dello scrivente), ha affermato che «l'elenco delle ipotesi costituenti "gravi irregolarità" contenuto nell'undicesimo comma dell'art. 1129 c.c. deve, tuttavia, ritenersi meramente esemplificativo e non esaustivo, dovendo essere completato da altre fattispecie ricomprendenti tutti quei comportamenti che fanno sospettare una gestione anomala della cosa comune da parte dell'amministratore o che siano indici di una condotta poco trasparente da parte di quest'ultimo» (Trib. Milano 20 giugno 2018 n. 1963).
Data questa premessa di fondo, è utile valutare le principali ipotesi di gravi irregolarità nella gestione, prendendo come base quelle indicate nel codice civile.
Citazione o provvedimento dell'Autorità amministrative con contenuto esorbitante dalle attribuzioni dell'amministratore
Ove gli sia notificato un simile provvedimento l'amministratore di condominio è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini.
Qualora non lo facesse, e salvo il risarcimento del danno, egli è passibile di revoca giudiziale.
Il problema sta nella individuazione delle ipotesi di cause/provvedimenti non rientranti nelle sue attribuzioni; problema perché la legge e appresso ad essa la giurisprudenza non sono affatto chiare nel delimitare le competenze dell'amministratore.
Un esempio che aiuta a orientarsi: se la citazione riguarda un risarcimento del danno, allora l'amministratore di condominio è tenuto ad avvisare l'assemblea (Cass. SS.UU. n. 18331/2010).
Non rendere il conto della gestione
Il rendiconto condominiale, dice il combinato disposto di cui agli artt. 1129-1130 c.c., deve essere presentato all'assemblea entro centottanta giorni dalla chiusura dell'esercizio.
Secondo parte della giurisprudenza l'omessa presentazione del rendiconto nei termini testé indicati è causa di revoca giudiziale automatica, ossia tale inadempimento rappresenta in re ipsa grave irregolarità.
Tesi, ad avviso dello scrivente, eccessivamente severa, anche alla luce del fatto che l'irregolarità può essere anche solamente di pochi giorni e in tali casi è difficile che possa esservi un reale pregiudizio per i condòmini.
Gravi irregolarità fiscali
Si tratta di inadempimenti rispetto a quanto stabilito dalla legge in relazione alla figura del condominio nell'ambito della normativa fiscale o tributaria.
Si pensi all'omessa presentazione delle comunicazioni previste ai fini del godimento delle detrazioni fiscali, all'omesso pagamento delle ritenute d'acconto, ecc.
Mancata apertura ed utilizzazione del conto corrente condominiale
L'amministratore deve far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio (art. 1129, settimo comma, c.c.).
Non farlo rappresenta un grave irregolarità che può portare alla sua revoca.
In questa ipotesi, come in quella precedente, la richiesta di revoca giudiziale deve essere preceduta da un tentativo di revoca assembleare (art. 1129, undicesimo comma, c.c.).
Mancata esecuzione di provvedimenti giudiziari e amministrativi, nonché di deliberazioni dell'assemblea
Quanto alle delibere assembleari, nulla quaestio.
Rispetto alla esecuzione dei provvedimenti giudiziari e amministrativi, dipende dal contenuto del provvedimento, cioè laddove lo stesso per rilevanza di spesa o attività non può prescindere da una valutazione assembleare, allora l'amministratore sarà inadempiente, ad avviso di chi scrive, per non avere dato possibilità all'assemblea di deliberare in merito.
Gestione secondo modalità che possono generare possibilità di confusione tra il patrimonio del condominio e il patrimonio personale dell'amministratore o di altri condomini
Si ricollega, sostanzialmente, alla mancata utilizzazione del conto corrente condominiale, ovvero alla utilizzazione di un conto corrente condominiale proprio o in uso per più condomini, ovvero del conto del supercondominio per pagamenti di uno dei condomini che lo compongono, ecc.
Aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione delle formalità eseguite nei registri immobiliari a tutela dei diritti del condominio
Vuol dire avere acconsentito alla cancellazione di un'ipoteca ovvero di un pignoramento senza che prima sia intervenuto il pagamento.
Nel caso di azione giudiziaria per la riscossione delle somme dovute al condominio, l'aver omesso di curare diligentemente l'azione e la conseguente esecuzione coattiva
Non avere vigilato sul legale del condominio per risoluzione della controversia, con ciò causando problemi alla compagine. Ad avviso di chi scrive, una grave irregolarità molto difficile da dimostrare, anche perché i fattori di riuscita di un'azione esecutiva, sovente si conoscono solamente dopo il pignoramento.
Mancata tenuta dei registri
Non tenere i registri condominiali (anagrafe, nomina e revoca, verbali e contabilità) vuol dire non consentire una sana gestione del condominio. Certo, chi agisce in giudizio per la revoca deve essere in grado di dimostrare come l'assenza possa incidere sulla regolare gestione.
Omessa, incompleta o inesatta comunicazione dei dati inerenti alla facoltà per i condòmini di prendere visione e ottenere, previo rimborso della spesa, copia firmata dall'amministratore dei registri condominiali
Si tratta di una disposizione tesa a garantire trasparenza e rapidità nella valutazione delle questioni condominiali da parte dei condòmini.
Come ottenere il rimborso delle spese legali sostenute per la revoca dell'amministratore
La nomina e la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio
