Quando la richiesta di revoca giudiziale viene presentata da un solo condòmino, allora c'è il rischio del rigetto se la maggioranza la pensa diversamente, anche se sussistono le gravi irregolarità.
Questa non è una conclusione provocatoria cui giungiamo per preconizzare scenari frustranti per i diritti dei condòmini.
La proposizione che ha aperto questo articolo è la sintesi di una pronuncia resa dal Tribunale di Lecce nell'ambito di un procedimento per revoca giudiziale dell'amministratore di condominio.
Quanto inchiostro è stato speso, da illustri pensatori liberali, per dire che uno dei rischi della dittatura della maggioranza è quello di vedere le istanze della minoranza schiacciate da tesi numericamente prevalenti?
Quell'inchiostro, leggendo il decreto del Tribunale di Lecce reso il 16 novembre 2018, sembra sprecato.
Non è la prima volta che, chi scrive, si trova dinanzi all'argomentazione che quando è solo un condòmino a lamentarsi, forse quello in torto è proprio chi si lamenta.
Andiamo per gradi.
Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, ipotesi e legittimazione attiva
L'art. 1129, undicesimo e dodicesimo comma, c.c. individua ipotesi, condizioni e legittimazione ad agire per domandare la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio.
In sintesi: qualunque condòmino, singolarmente considerato, ossia ciascun per sé, può agire in giudizio, con ricorso all'Autorità Giudiziaria, per domandare che sia disposta la revoca dell'amministratore di condominio.
Affinché sia predisposta tale revoca, è necessario che l'amministratore abbia commesso gravi irregolarità nella gestione.
Tali irregolarità sono esemplificativamente elencate dal dodicesimo comma dell'art. 1129 c.c.
L'undicesimo comma del medesimo articolo specifica che nelle ipotesi in cui siano emerse gravi irregolarità fiscali o di non ottemperanza all'obbligo di apertura ed uso conto corrente condominiale, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore e che in caso di mancata revoca essa può essere domandata all'Autorità Giudiziaria.
In nessun caso l'Autorità Giudiziaria ha l'obbligo di revocare l'amministratore. La norma è chiara: è il giudice a dover valutare la ricorrenza delle gravi irregolarità nella gestione. La fattispecie risolta dal Tribunale di Lecce, invece, ha finito per valutare la sussistenza del rapporto di fiducia tra i condòmini e l'amministratore.
Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, il caso del Tribunale di Lecce
La questione è molto semplice: amministratore condominiale che non presenta il rendiconto per due annualità di gestione consecutive, non esibisce i titoli inerenti alla formazione per la prosecuzione dell'attività e i documenti riguardanti il conto corrente condominiale.
Sollecitato a dimettersi per questi comportamenti, l'amministratore risponde picche. Il ricorso al giudice per la revoca è inevitabile. Nelle more del giudizio l'amministratore si difende affermando che non ha adempiuto perché non è stato bene in salute (senza allegare documenti a sostegno delle sue argomentazioni), ma poi rassegna le proprie dimissioni.
La causa finisce lì, ma non per le spese legali: per queste si va avanti in ragione del così detto principio della soccombenza virtuale. In realtà, ad avviso dello scrivente, la controversia non dovrebbe essere decisa solamente per questa ragione, ma anche perché siccome ai sensi dell'art. 1129, tredicesimo comma, c.c.
«in caso di revoca da parte dell'autorità giudiziaria, l'assemblea non può nominare nuovamente l'amministratore revocato», le dimissioni potrebbero rappresentare una pratica elusiva per riottenere successivamente la nuova nomina.
Sta di fatto che il collegio adito s'è messo a valutare la condotta dell'amministratore ai fini della regolazione delle spese di causa.
Qual è stata la conclusione del Tribunale di Lecce ?
Spese compensate.
Motivo?
Sì, è vero, dice il Tribunale di Lecce, l'amministratore non s'è comportato secondo legge, non ha correttamente adempiuto al proprio mandato, ma non era stato bene (basta solo la parola per dimostrarlo?!?) e soprattutto il fatto che la revoca sia stata chiesta da un solo condomino induce «a ritenere insussistente una situazione di compromissione nella fiducia che l'insieme dei soggetti partecipanti al condominio deve costantemente riporre nella persona cui è affidata la gestione dei beni e dei servizi comuni» (Trib. Lecce 16 novembre 2018).
Sintesi: se la richiesta di revoca giudiziale viene presentata da un solo condòmino, allora non c'è compromissione del rapporto di fiducia.
Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, i dubbi sulle conclusioni del Tribunale di Lecce
L'approdo del Tribunale salentino è, a parere di chi scrive, criticabile: vediamo le ragioni.
Un conto sono le gravi irregolarità nella gestione, la cui ricorrenza è soggetta alla valutazione discrezionale del giudice adito sulla scorta della produzione documentale di parte ricorrente e dell'eventuale esito dell'attività istruttoria, un conto il rapporto di mandato collettivo.
Motivi revoca amministratore condominiale, l'elenco dei principali
Per la revoca giudiziale dell'amministratore, cioè per la cessazione del vincolo di mandato collettivo, non è necessaria la concordanza di un numero minimo di condòmini che lasci intravedere la compromissione del rapporto fiduciario tra maggioranza dei condòmini e amministratore medesimo.
La ratio della revoca giudiziale risiede nell'opportunità di recidere un vincolo in ragione della commissione di atti contrari al mandato, ovvero nell'omissione di atti e fatti necessari alla corretta gestione.
La revoca giudiziale sanziona la mala gestio e pertanto si deve fondare su una valutazione della gestione del condominio, non dovendo in alcun modo indagare sulla permanenza del vincolo di fiducia, men che meno presumendolo in ragione della presentazione dell'istanza di revoca da parte di un solo condòmino.
Eppure, nel caso esaminato, così è stato, cioè non s'è detto che le irregolarità dedotte non erano gravi a tal punto da giustificare la revoca, ma che siccome il ricorso era stato presentato da un solo condòmino, allora non poteva dirsi compromesso il rapporto di fiducia.
La decisione riguardava "solamente" la valutazione della soccombenza virtuale in ragione della regolazione delle spese legali, ma viene da chiedersi che cosa avrebbe detto il Tribunale dinanzi ad una ratifica dell'operato dell'amministratore da parte dell'assemblea: nessuna revoca perché nonostante le irregolarità la maggioranza ha detto che tutto va bene?
Revoca giudiziale dell'amministratore di condominio. Escluso il procedimento di mediazione
