“ L'amministratore del condominio raffigura un ufficio di diritto privato assimilabile al mandato con rappresentanza: con la conseguente applicazione, nei rapporti tra l'amministratore e ciascuno dei condomini, delle disposizioni sul mandato” (così Cass. SS.UU. n. 9148/08).
Ciò vuol dire che dovendosi applicare le norme sul mandato (in quanto compatibili con le specificità d’un simile incarico), l’amministratore dovrà essere retribuito per l’opera svolta.
E’ chiaro in tal senso il codice civile nell’affermare che “ Il mandato si presume oneroso.
La misura del compenso, se non è stabilita dalle parti, è determinata in base alle tariffe professionali o agli usi; in mancanza è determinata dal giudice” (art. 1709 c.c.).
Il mandatario dei condomini è nominato dall’assemblea con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti alla riunione che rappresenti quanto meno la metà del valore dell’edificio.
Il suo incarico ha durata annuale, ma come dice chiaramente il secondo comma dell’art. 1129 c.c., l’amministratore può essere revocato dell’assemblea (con le medesime maggioranze previste per la nomina) in qualunque momento.
Quali riflessi ha questa scelta sul rapporto contrattuale amministratore – condominio? Tecnicamente si dovrebbe parlare d’un recesso ad nutum (ossia di una possibilità di sciogliere il contratto da parte dell’assemblea in modo assolutamente libero).
La stessa cosa può fare anche l’amministratore pur sé tale opzione non cancella l’obbligo di proseguire nel proprio incarico in prorogatio fino alla nomina del nuovo mandatario.
A questo punto è importante comprendere quali sono le ripercussione dello scioglimento anticipato del rapporto di lavoro sul trattamento economico spettante all’amministratore. Detto più chiaramente: l’amministratore ha diritto alla retribuzione concordata?
La risposta é duplice. Sebbene la dottrina sia spesso portata a concludere per il diritto alla retribuzione solamente in relazione al periodo d’incarico effettivamente prestato, in virtù del richiamo alle norme sul mandato è a queste che bisogna guardare.
Revoca per inadempimento
In questo caso non solo l’amministratore non ha diritto ad alcunché rispetto al compenso pattuito per la parte d’opera non prestata ma è esposto ad un’azione di risarcimento del danno eventualmente subito dalla compagine condominiale.
Revoca ad nutum
In questo caso la situazione è leggermente diversa. Ai sensi dell’art. 1725 c.c., infatti:
“ La revoca del mandato oneroso, conferito per un tempo determinato o per un determinato affare, obbliga il mandante a risarcire i danni (1223 e seguenti), se è fatta prima della scadenza del termine o del compimento dell'affare, salvo che ricorra una giusta causa.
Se il mandato è a tempo indeterminato, la revoca obbliga il mandante al risarcimento, qualora non sia dato un congruo preavviso, salvo che ricorra una giusta causa”.
In questo contesto la Corte di Cassazione ha avuto modo di evidenziare che poiché si tratta “ di mandato che si presume oneroso, se la revoca interviene prima della scadenza dell'incarico, l'amministratore avrà diritto alla tutela risarcitoria, esclusa solo in presenza di una giusta causa a fondamento della revoca (art. 1725, co. 1°, cod. civ.).
E deve ritenersi che le tre ipotesi di revoca giudiziale previste dall'art. 1129, co. 3°, cod. civ. configurino altrettante ipotesi di giusta causa per la risoluzione ante tempus del rapporto” (così Cass. 29 ottobre 2004 n. 20957).
In sostanza se l’amministratore è stato revocato solamente per motivi di attrito o antipatie personali, egli avrà diritto a chiedere ed ottenere il risarcimento del danno subito (es. mancato guadagno).
