#1 Inviato 24 Aprile, 2014 Buongiorno, i condomini (nella loro totalità, salvo uno moroso avverso il quale è in corso una procedura di esproprio) di un condominio del quale dovrei essere nominato nuovo amministratore, seguendo la prassi da me indicata, hanno inviato all'attuale amministratore una R/R (con oggetto "Richiesta convocazione assemblea per revoca mandato") per richiedere la convocazione di un'assemblea straordinaria - entro 10 giorni dalla ricezione della presente - con all'ordine del giorno la nomina di un nuovo amministratore. Decorso tale termine e verificata la ricezione della R/R in data 11/4/14, gli stessi condomini si sono ieri autoconvocati per il prossimo 29-30/4/14. Oggi, mi fanno presente di avere ricevuto, sempre a mezzo R/R, notifica da parte dell'amministratore della convocazione di un'assemblea per il prossimo 26 maggio con all'ordine del giorno: 1) approvazione bilancio consuntivo 2013; 2) nomina amministratore. La lettera della convocazione reca la data del 17/4/14. La domanda è: l'amministratore è tenuto a convocare l'assemblea in una data non successiva ai 10 giorni dalla ricezione della richiesta ricevuta dai condomini oppure deve solo rispondere entro i 10 giorni, potendo convocare l'assemblea anche in una data più lontana? Essendo in atto una serie di contenziosi e di richieste di esazioni, per espletare le quali nei termini di legge non si potrebbe attendere il 26 maggio (data che potrebbe essere stata studiata ad hoc dall'amministratore proprio per costringerli a saldare i conti prima dell'approvazione del bilancio 2013), io ho suggerito ai condomini di procedere con l'assemblea da loro autoconvocata e nominare un nuovo amministratore (che verosimilmente dovrei essere io), ma mi chiedo se invece non sarebbe più opportuno farlo nel corso dell'assemblea convocata dall'attuale amministratore in odore di revoca. Attendo consigli, grazie.
#2 Inviato 24 Aprile, 2014 L'amministratore ha correttamente risposto alle richieste di convocazione in quanto questa è avvenuta entro i dieci giorni DAL RICEVIMENTO, quindi l'autoconvocazione è stata troppo frettolosa, sarebbe stato utile aspettare qualche giorno in più, in ogni caso l'assemblea valida, anche per una questione di convenienza essendovi stato inserito il bilancio consuntivo, è quella del 26 maggio. Se terranno valida quella autoconvocata uno dei condomini potrebbe ottenerne l'annullamento, ma quel che più interessa (a te) è che a quel punto saresti tu a dover redigere il bilancio consuntivo, l'amministratore uscente, ingiustamente defenestrato(le regole, tipo quella del temine dei 10 gg., vanno rispettate), si guarderà bene dal fornirti il lavoro già fatto (il tempo per farlo l'avrebbe avuto da oggi al 26 maggio prossimo)
#3 Inviato 24 Aprile, 2014 Quindi la tua interpretazione del dettame legislativo è che l'assemblea deve essere convocata entro 10 giorni dalla richiesta, ma anche per una data ben oltre. L'unico condomino che potrebbe chiedere l'annullamento di quella autoconvocata, è quello moroso, ma non vedo quale vantaggio potrebbe trarne, visto che la procedura di esproprio è stata avviata proprio dall'attuale amministratore. Gli altri 7 (sono 8 in tutto) sono tutti d'accordo e firmatari-promotori dell'assemblea autoconvocata. E' vero che da una parte ci sarebbe il vantaggio di avere il bilancio redatto, ma dall'altro l'amministratore fa pressioni perchè i condomini saldino spese legali delle quali finora non ha prodotto alcuna documentazione. Il nuovo amministratore dovrebbe proprio prendere in mano la situazione e chiedere direttamente all'avvocato creditore di documentare lo stato della causa in corso, visto che l'attuale amministratore non lo fa per ragioni non chiare. Attendere il 26 maggio, senza aver saldato le spese legali in questione, significherebbe perdere il diritto di dare seguito alla procedura di esproprio in corso. Saldare prima, comporterebbe farlo all'oscuro, stando solo in fiducia di quanto richiesto dall'amministratore già sfiduciato.
#4 Inviato 24 Aprile, 2014 Quindi la tua interpretazione del dettame legislativo è che l'assemblea deve essere convocata entro 10 giorni dalla richiesta, ma anche per una data ben oltre. L'unico condomino che potrebbe chiedere l'annullamento di quella autoconvocata, è quello moroso, ma non vedo quale vantaggio potrebbe trarne, visto che la procedura di esproprio è stata avviata proprio dall'attuale amministratore. Gli altri 7 (sono 8 in tutto) sono tutti d'accordo e firmatari-promotori dell'assemblea autoconvocata. E' vero che da una parte ci sarebbe il vantaggio di avere il bilancio redatto, ma dall'altro l'amministratore fa pressioni perchè i condomini saldino spese legali delle quali finora non ha prodotto alcuna documentazione. Il nuovo amministratore dovrebbe proprio prendere in mano la situazione e chiedere direttamente all'avvocato creditore di documentare lo stato della causa in corso, visto che l'attuale amministratore non lo fa per ragioni non chiare. Attendere il 26 maggio, senza aver saldato le spese legali in questione, significherebbe perdere il diritto di dare seguito alla procedura di esproprio in corso. Saldare prima, comporterebbe farlo all'oscuro, stando solo in fiducia di quanto richiesto dall'amministratore già sfiduciato. Per l'ex amministratore poco cambia e nulla più gli può interessare avendo capito che non sarà riconfermato, se è vero che i 7 condomini all'unanimità saranno presenti all'assemblea autoconvocata e voteranno sempre all'unanimità per la tua nomina mi sento di suggerirti di fare la cortesia di avvisare, con raccomandata, l'attuale amministratore del fatto che i condomini si riuniranno come già stabilito con autoconvocazione alla data già stabilita, molto probabilmente non si presenterà e sarà ben contento di passarti la gestione in tempi brevi senza ulteriori perdite di tempo, non è regolare ma alla fin della fiera sono sempre e solo i condomini che decidono
#5 Inviato 24 Aprile, 2014 Quindi la tua interpretazione del dettame legislativo è che l'assemblea deve essere convocata entro 10 giorni dalla richiesta, ma anche per una data ben oltre..... Non è una "sua" interpretazione...ma l' unica possibile!!! La norma non prevede entro quanti giorni convocare...ma sicuramente andrà fatto prima della scadenza del mandato. Ovvioc he per opportunità pratiche ed economiche si cercherà di coincidere con assemblee già in previsione. (come fatto dal professionista). Non concordo che il professionista "passi le carte" senza dare i bilanci già redatti perchè questi riguardano l' esercizio terminato al 31/12/2013 (solitamente) e quindi rientrano sicuramente nei "compiti" cui doveva adempiere. E' vero che da una parte ci sarebbe il vantaggio di avere il bilancio redatto, ma dall'altro l'amministratore fa pressioni perchè i condomini saldino spese legali delle quali finora non ha prodotto alcuna documentazione. Può fare tute le pressioni che vuole...ma solo la maggioranza può stabilire se, quanto e quando mettere una scadenza per ripartire una spesa da onorare...e di certo non hanno (i condomini) alcun obbligo di ripartire una spesa non documentata o approvata. Attendere il 26 maggio, senza aver saldato le spese legali in questione, significherebbe perdere il diritto di dare seguito alla procedura di esproprio in corso. Saldare prima, comporterebbe farlo all'oscuro, stando solo in fiducia di quanto richiesto dall'amministratore già sfiduciato. Fintanto che non si sarà votato non puoi decretare che quello attuale sia un amministratore sfiduciato. Concordo con AlfonsoPolizzi...prematura autoconvocazione...e non elegante tuo avallo.
#6 Inviato 24 Aprile, 2014 Caro Dimaraz, ti concedo il giudizio sull'eleganza o meno del mio avallo, dal momento che non puoi sapere con chi hanno a che fare. Solo per solo dirtene una, l'amministratore in questione negli ultimi 5 anni ha tenuto solo due assemblee, una nel 2009 ed una ad ottobre 2013, nel corso della quale ha presentato un bilancio consuntivo complessivo degli anni decorsi dal 2009 al 2012. So benissimo che l'assemblea poteva rifiutarsi di approvarlo, ma sai bene anche tu come chi non è del mestiere, dinanzi a comportamenti arroganti ed intimidatori, può preferire rinunciare allo scontro, pur rendendosi conto di subire un sorpruso. Sfiduciato lo è già, nel momento in cui ha ricevuto una lettera R/R in cui gli si annunciava la volontà dell'assemblea di revocargli il mandato. Che poi di fatto sia ancora in carica è un altro paio di maniche. Inoltre forse ti sfugge che il condominio ha urgenza di nominare un altro amministratore, affinchè questi possa muoversi ufficialmente per chiedere spiegazioni all'avvocato (amico dell'amministratore) che ha richiesto il pagamento di spese legali non (ancora) documentate.
#7 Inviato 24 Aprile, 2014 Poichè l'art. 66 dice che Decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta, i detti condomini possono provvedere direttamente alla convocazione ci sono due dati di fatto: 1) i condòmini hanno la prova che la richiesta è stata ricevuta l'11 aprile 2) L'amministratore sulla lettera di convocazione poteva mettere la data che voleva ma non ha la prova che almeno il primo avviso di giacenza raccomandata sia pervenuto entro i 10 giorni. Tanto considerato, secondo me, se i condòmini vogliono autoconvocarsi (a prescindere dalle valutazioni sull'opportunità), non infrangono alcuna norma. Se nell'assemblea del 30 aprile sarà nominato un nuovo amministratore, l'assemblea del 26 maggio non avrà più ragione di essere perchè nel frattempo il vecchio amministratore sarà un estraneo al condominio avendo, nel frattempo, ricevuto copia del verbale e richiesta di passaggio consegne dal nuovo amministratore. E' mia opinione che la scelta sia solo dei condòmini ma non c'è possibilità d'impugnazione.
#8 Inviato 24 Aprile, 2014 Grazie del parere, Leonardo. Confermo che non ci sono stati avvisi di giacenza precedenti alla consegna delle raccomandate recapitate oggi. Sul fatto che l'assemblea sia sovrana, non vi è alcun dubbio. La questione verte più sull'opportunità dei tempi in cui procedere alla nomina del nuovo amministratore: se il 30/4 in sede di autoconvocazione o il 26/5 nell'assemblea convocata dall'amministratore "uscente". Se non vi fosse in ballo la questione delle spese legali da saldare entro il termine di 60 giorni (ovvero il 18/5), di sicuro converrebbe attendere il 26/5 e valutare l'approvazione o meno del bilancio consuntivo 2013 presentato dall'amministratore in quella sede. Per questo i condomini ritengono che la data del 26/5 sia stata scelta apposta dall'amministratore per metterli in difficoltà ed indurli intanto a pagare e poi si vedrà se la richiesta delle spese era legittima o meno.
#9 Inviato 24 Aprile, 2014 Caro Dimaraz, ti concedo il giudizio sull'eleganza o meno del mio avallo, dal momento che non puoi sapere con chi hanno a che fare. Solo per solo dirtene una, l'amministratore in questione negli ultimi 5 anni ha tenuto solo due assemblee, una nel 2009 ed una ad ottobre 2013, nel corso della quale ha presentato un bilancio consuntivo complessivo degli anni decorsi dal 2009 al 2012. So benissimo che l'assemblea poteva rifiutarsi di approvarlo, ma sai bene anche tu come chi non è del mestiere, dinanzi a comportamenti arroganti ed intimidatori, può preferire rinunciare allo scontro, pur rendendosi conto di subire un sorpruso. Sfiduciato lo è già, nel momento in cui ha ricevuto una lettera R/R in cui gli si annunciava la volontà dell'assemblea di revocargli il mandato. Che poi di fatto sia ancora in carica è un altro paio di maniche.Inoltre forse ti sfugge che il condominio ha urgenza di nominare un altro amministratore, affinchè questi possa muoversi ufficialmente per chiedere spiegazioni all'avvocato (amico dell'amministratore) che ha richiesto il pagamento di spese legali non (ancora) documentate. Spero tu mi perdoni se mi sono permesso di esprimere un giudizio...ma dovevo basarmi solo su quanto fino a quel momento elencato. A volte esprimo d' istinto quel che penso...ma mi piace essere franco piuttosto che ipocrita. Dopo l' integrazione che hai fatto non posso che convenire sulla necessità di evitare i convenevoli e "mirare al cuore". I Condomini dovevano già da prima avvalersi di quanto la Legge prevede...2010/2011/2012 senza bilanci presentati erano motivo sufficente per chiedere la revoca d' ufficio di tale "personaggio"...avrebbero avuto motivo di non corrispondergli nemmeno il compenso. Detto questo è sempre meglio muoversi nell' alveo dei binari di Legge. Tanti auguri.
#11 Inviato 24 Aprile, 2014 Grazie del parere, Leonardo. Confermo che non ci sono stati avvisi di giacenza precedenti alla consegna delle raccomandate recapitate oggi.Sul fatto che l'assemblea sia sovrana, non vi è alcun dubbio. La questione verte più sull'opportunità dei tempi in cui procedere alla nomina del nuovo amministratore: se il 30/4 in sede di autoconvocazione o il 26/5 nell'assemblea convocata dall'amministratore "uscente". Se non vi fosse in ballo la questione delle spese legali da saldare entro il termine di 60 giorni (ovvero il 18/5), di sicuro converrebbe attendere il 26/5 e valutare l'approvazione o meno del bilancio consuntivo 2013 presentato dall'amministratore in quella sede. Per questo i condomini ritengono che la data del 26/5 sia stata scelta apposta dall'amministratore per metterli in difficoltà ed indurli intanto a pagare e poi si vedrà se la richiesta delle spese era legittima o meno. L'avvocato ha richiesto il pagamento entro 60 giorni ma non credo sia una scadenza inderogabile. A mio avviso devono valutare i condòmini in base alle loro esperienze e capacità. E' indubbio che non è corretto presentarti all'assemblea convocata dal tuo collega neanche in qualità di delegato. Fossi io il condòmino, tenendo conto di quanto hai riferito: - non ha prodotto documentazione delle spese legali richieste - il precedente bilancio (4 anni in uno) è stato approvato dai condòmini perchè incapaci di opporsi pur rendendosi conto di un soppruso mi domanderei: l'amministratore fornirebbe ai condòmini copia dei giustificativi di spesa (comprese le spese legali) prima dell'assemblea? (credo proprio di no) Se non fornisse nessun giustificativo ne prima ne durante l'assemblea, i condòmini trovandosi davanti solo delle tabelle con dei numeri sarebbero in grado di contestare eventuali errori e mancanze di giustificativi? Nella migliore delle ipotesi potrebbero non approvare il bilancio e revocare l'amministratore; risultato: spetterebbe comunque al nuovo amministratore mettere in ordine le carte e presentare il bilancio. Nella peggiore delle ipotesi i condòmini potrebbero approvare il consuntivo e trascorsi i termini di annullabilità che l'ex amministratore potrebbe far scadere ritardando il passaggio di consegne, l'ex amministratore non sarebbe nemmeno più contestabile. Sarà per il mio passato da condòmino che ne ha passate delle belle... ma io fossi in quel condominio non esiterei a revocare il vecchio amministratore di cui non ho fiducia e far controllare i conti all'amministratore di cui mi fido, anche pagando un compenso a parte per la presentazione del bilancio.
#12 Inviato 24 Aprile, 2014 Tanto considerato, secondo me, se i condòmini vogliono autoconvocarsi (a prescindere dalle valutazioni sull'opportunità), non infrangono alcuna norma. Se nell'assemblea del 30 aprile sarà nominato un nuovo amministratore, l'assemblea del 26 maggio non avrà più ragione di essere perchè nel frattempo il vecchio amministratore sarà un estraneo al condominio avendo, nel frattempo, ricevuto copia del verbale e richiesta di passaggio consegne dal nuovo amministratore. E' mia opinione che la scelta sia solo dei condòmini ma non c'è possibilità d'impugnazione. Piccola obiezione precisazione. La possibilità di impugnazione c' è come spiegato da Amministratore AB da parte del "moroso"...di certo non dal presunto ex-amministratore. In realtà se nessuno impugna la prima ..pure la seconda convocazione rimane valida perchè fatta da amministratore tuttora in carica. Oltretutto solo in quella del 26/5 ci sono nell' OdG le delibere sui Bilanci.
#13 Inviato 24 Aprile, 2014 Piccola obiezione precisazione.La possibilità di impugnazione c' è come spiegato da Amministratore AB da parte del "moroso"...di certo non dal presunto ex-amministratore. In realtà se nessuno impugna la prima ..pure la seconda convocazione rimane valida perchè fatta da amministratore tuttora in carica. Oltretutto solo in quella del 26/5 ci sono nell' OdG le delibere sui Bilanci. Io invece mi riferivo proprio all'impossibilità di impugnazione da parte del moroso perchè colui che ha richiesto l'assemblea può dimostrare che decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta (data di effettivo ricevimento da parte dell'amministratore e non data della lettera che poteva essere stata spedita anche qualche giorno prima) ha provveduto personalmente a convocare l'assemblea proprio come vuole la norma. La norma non dice che devo aspettare 10 giorni più i tempi tecnici per convocare l'assemblea. Nei 10 giorni dal ricevimento il tempo tecnico è già compreso e se l'amministratore avesse voluto la certezza avrebbe potuto consegnare a mano o tramite messo comunale. Tra l'altro la data 17/04/2014 risulta solo sulla lettera inviata (poteva scrivere pure 11/04/2014, data di ricevimento) ma non sulla raccomandata inviata.
#14 Inviato 24 Aprile, 2014 Io invece mi riferivo proprio all'impossibilità di impugnazione da parte del moroso perchè colui che ha richiesto l'assemblea può dimostrare che decorsi inutilmente dieci giorni dalla richiesta (data di effettivo ricevimento da parte dell'amministratore e non data della lettera che poteva essere stata spedita anche qualche giorno prima) ha provveduto personalmente a convocare l'assemblea proprio come vuole la norma. La norma non dice che devo aspettare 10 giorni più i tempi tecnici per convocare l'assemblea. Nei 10 giorni dal ricevimento il tempo tecnico è già compreso e se l'amministratore avesse voluto la certezza avrebbe potuto consegnare a mano o tramite messo comunale. Tra l'altro la data 17/04/2014 risulta solo sulla lettera inviata (poteva scrivere pure 11/04/2014, data di ricevimento) ma non sulla raccomandata inviata. Premesso che ci basiamo solamente su quanto scritto/riportato...e della Legge possiamo solo "pensare" di dare corretta interpretazione: 1-data ricezione risulta il 11/04...ma chi ha ricevuto? L' amministratore stesso o un suo vicino/collega/dipendente? 2-come vengono conteggiati i 10 gg. data calendario o lavorativi? Il giorno 11/04 era di venerdì...quindi in mezzo ai 10 gg. almeno 4 giorni festivi. Io non conosco sentenze dove si chiarisca tale concetto. Come detto era una precisazione (l' obiezione era sulla non validità della convocazione per il 26/5 e mi pare che su quella non contesti)...pura accademia dacchè dubito il moroso impugni e gli altri non ne hanno motivo (promotori) salvo qualcuno non si faccia corrompere. Gli avvocati sono sempre bravi a trovar cavilli. Ciao mitico.
