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L'amministratore di condominio e il procedimento di mediaconciliazione: quali sono le sue competenze?
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L'amministratore di condominio e il procedimento di mediaconciliazione: quali sono le sue competenze?

Quali sono i poteri dell'amministratore in relazione a questo procedimento?

Avv. Alessandro Gallucci 

Il prossimo 21 marzo 2012 entrerà in vigore, anche per quanto riguarda il condominio, il d.lgs n. 28/10. Ci spieghiamo meglio: tra circa un mese anche per le controversie in materia condominiale (es. impugnazione delle delibere mentre restano esclusi i decreti ingiuntivi ed i procedimenti di nomina e revoca dell’amministratore), prima di agire in giudizio, sarà obbligatorio esperire un tentativo di conciliazione davanti ad un organismo inserito negli elenchi tenuti dal ministero della giustizia.

La proposizione del suddetto tentativo di conciliazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale. E’ chiaro sul punto l’art. 5 del d.lgs n. 28/10 a mente del quale

Chi intende esercitare in giudizio un'azione relativa ad una controversia in materia di condominio, […] è tenuto preliminarmente a esperire il procedimento di mediazione ai sensi del presente decreto ovvero il procedimento di conciliazione previsto dal decreto legislativo 8 ottobre 2007, n. 179, ovvero il procedimento istituito in attuazione dell'articolo 128-bis del testo unico delle leggi in materia bancaria e creditizia di cui al decreto legislativo 1° settembre 1993, n. 385, e successive modificazioni, per le materie ivi regolate.

L'esperimento del procedimento di mediazione è condizione di procedibilità della domanda giudiziale.

L'improcedibilità deve essere eccepita dal convenuto, a pena di decadenza, o rilevata d'ufficio dal giudice, non oltre la prima udienza. Il giudice ove rilevi che la mediazione è già iniziata, ma non si è conclusa, fissa la successiva udienza dopo la scadenza del termine di cui all'articolo 6.

Allo stesso modo provvede quando la mediazione non è stata esperita, assegnando contestualmente alle parti il termine di quindici giorni per la presentazione della domanda di mediazione. […]”.

In questo contesto è bene domandarsi: quali sono i poteri dell’amministratore in relazione a questo procedimento?

Si prendano ad esempio due ipotesi, entrambe sottoposte a questa disciplina, uguali ed opposte: l’impugnazione delle deliberazioni condominiali e il rispetto del regolamento.

Nel primo caso l’amministratore deve difendere la compagine citata a comparire nel procedimento, nel secondo deve agire per difenderla promuovendo il tentativo. Per entrambe le ipotesi non è necessario farsi assistere ad un avvocato: il d.lgs n.28/10, che regola il procedimento di mediaconciliazione, non prevede l’obbligo di difesa tecnica. E’ necessaria una preventiva autorizzazione assembleare? Ad avviso di scrive, no.

Il perché è presto detto: è pacifico, in dottrina e giurisprudenza, che l’amministratore di condominio, ai sensi del primo comma dell’art. 1131 c.c. può agire e resistere in giudizio nell’ambito delle materie che costituiscono oggetto delle sue attribuzioni (art. 1130 c.c.).

Così ad esempio, guardando alle deliberazioni assembleari, la Cassazione ha specificato che " spetta all'amministratore del condominio in via esclusiva la legittimazione passiva a resistere nei giudizi promossi dai condomini per l'annullamento delle delibere assembleari (Cass. 12379/92; Cass. 12204/97; Cass. 13331/2000) con la conseguenza che, nei casi in cui egli può resistere in giudizio, è anche legittimato a proporre impugnazione, nel caso di soccombenza del condominio da lui rappresentato, senza necessità di alcuna autorizzazione da parte dell'assemblea (Cass. 7474/97; Cass. 3773/2001)" (Cass. 20 aprile 2005 n. 8286). Lo stesso dicasi per le azioni a difesa del regolamento.

Il discorso cambia, però, se nel corso del tentativo si giunge ad una soluzione che investe i poteri dell’assemblea (si pensi alla modifica del regolamento o alla sostituzione della delibera impugnata). In tal caso l’amministratore, prima di concludere qualunque tipo d’accordo, dovrebbe avere il placet da parte dell’assise.

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