L’amministratore è il mandatario dei condomini, figura obbligatoria solamente in quelle compagini con più di quattro partecipanti. La sua nomina e la sua revoca, salvo il caso d’intervento giudiziario (art. 1129 c.c.), sono atti di competenza dell’assemblea.
Esse sono validamente deliberate, in prima e seconda convocazione e nell’assemblea ordinaria e straordinaria, con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio (art. 1136, secondo e quarto comma, c.c.).
Trattandosi d’un ordinario contratto di mandato (cfr. tra le tante Cass. SS.UU. n. 9148/08) all’amministratore spetta un compenso per l’attività svolta. S’è obiettato che l’art. 1135 c.c. menzionando la retribuzione la qualifica come eventuale, quasi a significare che se nulla è stabilito il mandato deve considerarsi gratuito.
La Cassazione, contrariamente a questo assunto, ha avuto modo di specificare che “ i rapporti fra amministratore e condominio sono regolati dalle disposizioni sul mandato: in particolare, per quanto riguarda la retribuzione, dall’art. 1709 cod. civ., secondo cui – contrariamente a quanto stabilito dal corrispondente art. 1753 del codice civile previgente e, per quanto riguarda espressamente l’amministratore del condominio, dall’art. 16 del r.d.l. 15 gennaio 1934, n. 56 – il mandato si presume oneroso.
In tale contesto normativo, l’art. 1135, n. 1, cod. civ., che considera eventuale la retribuzione dell’amministratore, va inteso nel senso che l’assemblea può determinarsi espressamente per la gratuità’” (Cass. 16 aprile 1987 n. 3774).
Il compenso dell’amministratore deve essere ripartito tra tutti i condomini sulla base dei millesimi di proprietà.
Che cosa comprende questa spesa o per essere ancor più chiari: quali sono le attività da considerarsi comprese nel corrispettivo versato al mandatario?
La questione non assume rilievo secondario visto e considerato che alle volte, dietro un preventivo apparentemente basso si celano una serie di costi ulteriori rispetto al compenso base.
Tra questi, ad esempio, non è raro vedersi formulata, dall’amministratore uscente, la richiesta di una somma per il passaggio della documentazione condominiale nel caso di revoca (o anche di dimissioni).
Della vicenda si è occupato il Tribunale di Milano che, proprio in relazione ad una fattispecie come quella testé citata ha avuto modo di dire che “ l’amministratore non ha diritto a compensi per tutte quelle attività che rientrino nell’ambito dei suoi doveri di mandatario.
Pertanto una volta revocato dall'incarico non ha diritto di trattenere somme per i suoi onorari e in ogni caso non ha diritto ad alcun compenso aggiuntivo per il passaggio della documentazione condominiale, rientrando tale attività, tra gli atti cui è tenuto in via ordinaria” (Trib. Milano 4 gennaio 2010 n. 247).
D’altronde ai sensi del primo comma dell’art. 1708 c.c. “ il mandato comprende non solo gli atti per i quali è stato conferito, ma anche quelli che sono necessari al loro compimento”.
