Tra le principali obbligazioni previste dalla legge in capo al locatore, il codice civile, all'art. 1575, annovera quella di consegnare al conduttore la cosa locata in buono stato di manutenzione, nonché quella di garantirne il pacifico godimento durante la locazione.
Altro preciso obbligo è quello di mantenere il bene locato in stato da servire all'uso convenuto, e si tratta di una previsione strettamente collegata a quella di cui all'art. 1576 c.c.: quest'ultima norma impone, sempre al locatore e durante la locazione dell'immobile, di eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccetto quelle di "piccola manutenzione" che rimangono a carico del conduttore.
Si tratta della nota distinzione tra manutenzione ordinaria e straordinaria di cui si è occupata anche la Corte di Cassazione (cfr. sent. n. 27540/2013) affermando che: "la manutenzione ordinaria va qualificata come quella diretta ad eliminare guasti della cosa o che comunque abbia carattere di periodica ricorrenza e di prevedibilità, essendo connotata inoltre da una sostanziale modicità della spesa" mentre quella straordinaria indicherebbe "quelle riparazioni non prevedibili e di costo non modico, eccezionali nell'ambito dell'ordinaria durata del rapporto locatizio ovvero anche quelle "di una certa urgenza e di una certa entità necessarie al fine di conservare o di restituire alla cosa la sua integrità ed efficienza".
Qualora la cosa locata necessiti di riparazioni che non sono a carico del conduttore, precista l'art. 1577 del codice civile, questi è tenuto però a darne avviso al locatore, anche qualora decida di eseguirle direttamente se trattasi di riparazioni urgenti, salvo rimborso.
In tal caso, la giurisprudenza ritiene che, acclarata la necessità di eseguire nell'immobile locato riparazioni urgenti, "la conoscenza accertata, da parte del locatore, di tale necessità e l'inerzia dello stesso a provvedere entro un tempo ragionevole, tenuto conto della natura, dell'entità e dell'urgenza dei lavori" abbiano valore equipollente al contestuale avviso al locatore, a cui il conduttore è tenuto ex art. 1577 c.c. nell'ipotesi che provveda ad eseguirli direttamente (cfr. Cass. n. 19943/2008).
Riparazioni urgenti e mancato godimento
Ammettiamo dunque che il locatore si adoperi per effettuare le riparazioni suddette. In tal caso, quale sorte grava sul conduttore che, nel frattempo, sta godendo dell'immobile? La risposta va nuovamente rintracciata all'interno del codice civile, a partire dall'art. 1583 che si occupa del caso in cui, nel corso della locazione, il bene necessiti di riparazioni "che non possono differirsi fino al termine del contratto".
Il richiamo è alle riparazioni urgenti di cui all'art. 1577, comma 2, c.c., le quali, se non effettuate in tempo, rischiano di danneggiare gravemente o addirittura irreversibilmente il bene locato.
In tal caso, la norma codicistica afferma che il conduttore dovrà " tollerale anche quando importano privazione del godimento di parte della cosa locata".
Il limite della tolleranza è dunque controbilanciato dalla circostanza che le riparazioni riguardino parzialmente il bene, come potrebbe essere, ad esempio, il caso di lavori che interessano una sola stanza dell'intero appartamento.
In pratica la casa dovrà essere ancora in parta abitabile poiché, in caso contrario, ovvero se il bene non offra più alcuna utilità, il conduttore potrà anche propendere per la risoluzione del contratto in mancanza di una soluzione alternativa idonea a dargli soddisfazione (ad esempio la messa a disposizione di locali alternativi).
Riparazioni e diritti del conduttore
Nonostante tale disposizione, il legislatore ha però ritenuto necessario effettuare un ulteriore bilanciamento tra i diritti del locatore e del conduttore in caso vengano effettuate riparazioni. In particolare, si è deciso di perimetrare il sacrificio che deve sopportare conduttore, posto che nonostante le riparazioni persiste il suo diritto al godimento del bene.
Perdite d'acqua condotta: chi ne risponde?
L'art. 1584 c.c., nell'occuparsi dei diritti del conduttore in caso di riparazioni, chiarisce che, qualora l'esecuzione delle riparazioni si protragga per oltre un sesto della durata della locazione e, in ogni caso, per oltre venti giorni, il conduttore ha diritto a una riduzione del corrispettivo, proporzionata all'intera durata delle riparazioni stesse (non soltanto al tempo eccedente il termine di tolleranza fissato dal codice) e all'entità del mancato godimento.
Il secondo comma della norma si spinge oltre proprio in relazione ai beni adibiti ad abitazione: si afferma infatti che, indipendentemente dalla durata delle riparazioni, se l'esecuzione delle stessa renda inabitabile quella parte della cosa che è necessaria per l'alloggio del conduttore e della sua famiglia, il conduttore potrà ottenere, secondo le circostanze, lo scioglimento del contratto.
La riduzione necessita sempre che vi sia stato un mancato parziale godimento della cosa, non la privazione totale del bene e, ovviamente, non potrà invocarsi qualora le riparazioni siano dovute a colpa del conduttore, ad esempio la mancata tempestiva denuncia di difetti o vizi dell'immobile che si siano verificati nel corso della locazione.
Il conduttore, infatti, è comunque tenuto a "osservare la diligenza del buon padre di famiglia" nel servirsi del bene per l'uso determinato nel contratto e a "restituire la cosa al locatore nello stato medesimo in cui l'ha ricevuta".
Rapporti tra conduttore e sub-conduttore
Per beneficiare della tutela di cui all'art. 1584 c.c., inoltre, il conduttore dovrà consentire al locatore di accedere all'immobile per verificarne lo stato e non rendere difficoltose le operazioni dell'impresa prescelta per effettuare le riparazioni: nonostante ciò possa verosimilmente limitare in qualche modo il godimento del bene, il conduttore non potrà fare ostruzionismo, né ritardare l'esecuzione dei lavori.
Qualora le parti non riescano ad accordarsi circa i canone dovuto, potrà sopperire l'intervento del giudice, il quale si occuperà di stabilire l'importo della riduzione valutando caso per caso e tenendo conto dei parametri fissati dalla legge, ovvero la durata delle riparazioni e l'entità del mancato godimento e del sacrificio a cui è andato incontro il conduttore.
Ciò anche valutando se quest'ultimo abbia in qualche modo contribuito al ritardarsi delle operazioni.
Si rammenta, infine, come sia consentito alle parti di derogare alla disciplina di cui all'art. 1584 c.c., ad esempio prevedendo un maggiore o minore termine di tolleranza concesso al locatore per eseguire le riparazioni o addirittura limitare o escludere il diritto del conduttore alla riduzione del corrispettivo.
Sospensione della prestazione
Attenzione: nonostante la situazione peculiare determinata dall'esecuzione delle riparazioni e ai riflessi sul godimento del bene, al conduttore non è consentito astenersi dal versamento del canone o, addirittura, procedere di sua iniziativa a una riduzione dello stesso.
Tra le obbligazioni principali del conduttore di cui all'art. 1587 c.c. vi è, infatti, proprio quella dare il corrispettivo nei termini convenuti.
Anche la giurisprudenza (cfr. Cass. n. 13133/2006) ha confermato come al conduttore non sia consentito "di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore".
Infatti, si ritiene che la sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore sia "legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti".
In conclusione, qualora il conduttore abbia continuato a godere dell'immobile, nonostante i vizi sopravvenuti, egli non potrà sospendere il versamento del canone o ridurne l'importo.
