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Il conduttore non può decidere di ridurre o non pagare il canone di locazione per diminuito godimento del bene
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Il conduttore non può decidere di ridurre o non pagare il canone di locazione per diminuito godimento del bene

Ecco perchè il conduttore non può ridursi il canone se l'immobile non risulta idoneo

Avv. Alessandro Gallucci 

È illegittima la condotta del locatore che non paghi o riduca il pagamento del canone di locazione a fronte di difetti dell'immobile preso in locazione tali da non diminuire in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito.

In questo contesto rappresenta elemento di prova della idoneità all'uso, il fatto stesso che il conduttore abbia continuato ad utilizzare l'immobile nonostante il mancato pagamento dei canoni. Ciò a maggior ragione quando il contratto contenga elementi utili a far considerare gli eventuali difetti manifestatisi nel corso della sua esecuzione come noti e quindi non occulti

In tali condizioni, pertanto, il suddetto conduttore è da considerarsi moroso e come tale deve ritenersi legittima la richiesta di risoluzione contrattuale avanzata dal proprietario per inadempimento della controparte.

Questa, in breve sintesi, la decisione cui è pervenuta la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 18987 depositata in cancelleria il 27 settembre 2016.

Il caso. In conduttore di un immobile destinato ad attività commerciale veniva citato in giudizio dal proprietario affinché fosse dichiarata l'intervenuta risoluzione contrattuale per inadempimento consistente nel mancato pagamento dei canoni di locazione.

Il conduttore si difendeva argomentando la legittimità del mancato pagamento sulla base dell'art. 1578 del codice civile.

Quell'immobile, diceva il convenuto, aveva vizi tali da non essere considerato in tutto o almeno in parte idoneo all'uso convenuto e come tale doveva considerarsi legittima la sospensione del pagamento del canone.

Il Tribunale, in primo grado, e la Corte d'appello, nel giudizio del gravame, ritenevano fondate le domande del proprietario condannando il conduttore anche al risarcimento del danno.

Da qui il ricorso in Cassazione di quest'ultimo.

Che cosa prevede l'art. 1578 del codice civile? Recita la norma, rubricata Vizi della cosa locata:

Se al momento della consegna la cosa locata è affetta da vizi che ne diminuiscono in modo apprezzabile l'idoneità all'uso pattuito, il conduttore può domandare la risoluzione del contratto o una riduzione del corrispettivo, salvo che si tratti di vizi da lui conosciuti o facilmente riconoscibili.

=> Il locatore può pretendere il pagamento dei canoni se il locale concesso in locazione non è idoneo all'uso stabilito nel contratto?

Il locatore è tenuto a risarcire al conduttore i danni derivati da vizi della cosa, se non prova di avere senza colpa ignorato i vizi stessi al momento della consegna.

Si badi: il conduttore può domandare, ciò può eventualmente cercare di risolvere la questione in primis in via stragiudiziale con il proprietario o comunque rivolgendo tali domande all'Autorità Giudiziaria. L'ipotesi di sospensione del pagamento in via di autotutela non è contemplata dalla norma.

Non solo: nel caso di specie, nel corso dell'istruttoria svoltasi in primo grado e poi vagliata anche in appello, emergeva chiaramente non solo che non potesse trattarsi di vizi occulti – il contratto di locazione faceva riferimento a degli accorgimenti presenti nel locale per contrastare le conseguenze delle infiltrazioni d'acqua – ma che lo stesso conduttore, contrariamente alle proprie affermazioni sull'inutilizzabilità dei locali, aveva continuato ad esercitare la propria impresa negli stessi per almeno un anno, dimostrando nei fatti la possibilità di farne uso.

Stando così le cose, la Corte di Cassazione non ha potuto far altro che confermare l'impugnata sentenza (e quindi confermare l'errore del conduttore che aveva sospeso il pagamento dei canoni) ricordando che

al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.

La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione del conduttore è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore, costituendo altrimenti un'alterazione del sinallagma contrattuale che determina uno squilibrio tra le prestazioni delle parti (da ultimo, cfr. Cass. sez. VI, 26/01/2015, n. 1317)” (Cass. 27 settembre 2016 n. 18987).

=> Locazione, l'accertamento dell'idoneità all'uso è a carico esclusivo del conduttore

=> Qundo la mancata consegna di una frazione del bene locato legittima la riduzione del canone?

Scarica Cass. 26 settembre 2016 n. 18987

Cerca: ridursi il canone di locazione

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