Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
112182 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
L'obbligazione dell'usufruttuario per le spese condominiali
Problema condominiale? Inviaci un quesito

L'obbligazione dell'usufruttuario per le spese condominiali

L'usufruttuario è obbligato per le spese che riguardano l'amministrazione e le riparazioni ordinarie.

Avv. Domenico Sarcina  

Trib. Tempio Pausania 11 giugno 2020 n. 102, il fatto:

Con atto di citazione, regolarmente notificato, l'usufruttuario di un immobile chiamava in giudizio il condominio convenuto in persona dell'amministratore pro - tempore, proponendo opposizione al decreto ingiuntivo, emesso in data 18.09.2013 e notificato in data 08.10.2013 per il pagamento di spese approvate con verbale di delibera assembleare.

Il condomino opponente rilevava preliminarmente la propria carenza di legittimazione passiva e dunque la propria inidoneità ad essere chiamato in giudizio perché non tenuto a rispondere del pagamento di quote condominiali straordinarie, ricoprendo la medesima la mera veste di usufruttuario.

Si costituiva in giudizio il Condominio opposto, il quale a sua volta contestava la fondatezza delle difese avversarie, affermando nel merito che le spese oggetto d'ingiunzione solo erroneamente definite straordinarie in realtà attenevano a spese ordinarie, come previste dall'art. 1004 c.c e dunque, di competenza dell'usufruttuario.

Chiedeva, pertanto, il rigetto dell'opposizione e la conferma del decreto ingiuntivo opposto. L'opposizione veniva respinta ed il decreto ingiuntivo confermato.

Dall'esame delle spese richieste all'opponente emergeva infatti che le stesse fossero ordinarie, poiché riguardanti la stuccatura e la tinteggiatura delle pareti comuni, l'automazione del cancello, l'autoclave, l'acquisto della buca delle lettere, la manutenzione di citofono e antenna, manutenzione dei giardini e del verde condominiale, tutte spese attinenti la manutenzione ordinaria e all'uso delle parti comuni e dunque poste a carico dell'usufruttuario.

La previsione del codice sulla ripartizione delle spese.

Il punto di partenza per analizzare questa pronuncia è quello delle norme previste da codice civile in tema di ripartizione delle spese tra nudo proprietario ed usufruttuario. L'art. 1004 c.c. attribuisce all'usufruttuario le spese e in generale gli oneri che riguardano custodia, amministrazione e manutenzione ordinaria della cosa ponendo altresì a suo carico le riparazioni straordinarie rese necessarie dall'inadempimento degli obblighi di ordinaria manutenzione.

Dall'altra parte l'art. 1005 c.c., pone in capo al proprietario le spese di straordinaria manutenzione che può eseguire direttamente o farle eseguire, specificando altresì che per riparazioni straordinarie debbono intendersi quelle «necessarie ad assicurare la stabilità dei muri maestri e delle volte, la sostituzione delle travi, il rinnovamento, per intero o per una parte notevole, dei tetti, solai, scale, argini, acquedotti, muri di sostegno o di cinta».

L'usufruttuario nella vita condominiale.

Le suddette norme generali, sono state le uniche a guidare la materia condominiale in presenza di unità immobiliari con usufruttuario e nudo proprietario fino al 18 giugno 2013 data dell'entrata in vigore della legge 220/12 di riforma delle norme in materia condominiale e che ha modificato l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, stabilendo che entrambi fossero obbligati in solido per tutte le spese.

La legge, applicabile solo alle fattispecie manifestatesi dopo la sua entrata in vigore per il principio d'irretroattività, ha operato una modifica rilevante in quanto in precedenza non vi era alcun obbligo, neanche sussidiario (operante solo in caso d'infruttuosità) per l'usufruttuario nel caso di mancato adempimento delle obbligazioni del nudo proprietario e viceversa.

Il documento costitutivo del pagamento.

La delibera di approvazione della spesa e l'atto che costituisce l'obbligazione del pagamento che se non impugnato nei termini (casi di annullabilità) impediscono al condomino di proporre opposizione al decreto ingiuntivo, tranne nel caso in cui dimostri l'avvenuto pagamento oppure rilevi un'ipotesi di nullità e non di mera annullabilità..

È dunque importante non solo convocare in maniera corretta gli aventi diritto ma in caso di loro assenza, notificare loro il verbale contenente la delibera di approvazione al fine di far decorrere il termine per l'impugnazione della decisione, come noto previo tentativo di mediazione quale condizione per procedere all'azione giudiziaria.

La costante giurisprudenza della Suprema Corte, anche a sezioni unite (n. 4806/2005) ha infatti stabilito che "la mancata convocazione di un condomino all'assemblea, nonché la delibera, assunta nell'esercizio delle attribuzioni assembleari previste dall'art. n. ecc. relativa alla ripartizione in concreto delle spese condominiali, ove adottata in violazione dei criteri già stabiliti, deve considerarsi annullabile...".

La qualificazione delle spese e l'attribuzione dell'obbligazione.

Il metro di misura per stabilire quali debbano essere le spese da far sostenere alle due figure oggi menzionate è quello del normale uso e del godimento della cosa da un lato e dell'imprevedibilità dall'altro.

Nel primo caso saranno attribuite all'usufruttuario mentre nell'altro al nudo proprietario ed a quest'ultimo spetteranno tutte quelle spese la cui straordinarietà è da ricercare nell'importanza (stabilità dei muri maestri, rinforzo delle fondamenta) oppure nell'eccessivo importo della spesa, rispetto al valore della cosa.

Usufruttuario e proprietario chi paga le spese condominiali?

Conclusioni

La ripartizione della spesa tra usufruttuario e nudo proprietario deve tenere presente la caratteristica della spesa tale da legittimare la presenza in assemblea dell'uno piuttosto che l'altro, con la relativa attribuzione del diritto di voto e conseguentemente di approvazione della spesa di propria competenza.

La correttezza del procedimento di partecipazione all'assemblea è l'unico ostacolo che si può interporre al pagamento delle spese.

Il principio di solidarietà stabilito dalla legge di riforma in materia condominiale, obbliga infatti entrambi al pagamento, pertanto nessuno dei due potrà eccepire la legittimità della richiesta di emissione del decreto ingiuntivo, qualora non sia stata proposta alcuna impugnazione della delibera di approvazione della spesa oggetto d'ingiunzione.

D'altro canto è stata riconosciuta all'usufruttuario la possibilità di impugnare delle delibere di spese straordinarie, proprio in virtù dell'obbligazione solidale che lo lega al nudo proprietario; bene farebbe dunque l'amministratore quantomeno ad inviare il verbale di deliberazione assembleare sempre ad entrambi, per far trascorrere il termine di 30 gg. stabilito dall'art. 1137 del codice civile.

Nudo proprietario ed usufruttuario, chi paga le spese condominiali?

Scarica Trib. Tempio Pausania 11 giugno 2020 n. 102

Cerca: usufruttuario spese condominiali

Commenta la notizia, interagisci...
Annulla

    in evidenza

Dello stesso argomento