Fatto. La proprietaria di un locale interrato sito in condominio citava in giudizio il suddetto condominio chiedendo l'annullamento della delibera dell'assemblea condominiale, deducendo a sostegno della domanda di non aver ricevuto la comunicazione dell'avviso di convocazione e che la delibera impugnata era stata assunta in difetto del quorum richiesto dall'art. 1136, comma 1, c.c., avendo alla riunione partecipato solo due condomini su cinque.
Il Condominio, costituitosi in giudizio, riteneva irrilevanti i vizi contestati, in quanto l'art. 3 del regolamento condominiale attribuisce il diritto di voto in assemblea ai soli proprietari di ciascun piano, sicché la condomina che ha impugnato la delibera, essendo proprietaria del solo locale seminterrato destinato a cantina, sarebbe priva del diritto di partecipare alle assemblee condominiali.
Il Tribunale di Roma ha accolto la domanda di annullamento della delibera condominiale, ritenendo le difese del condominio prive di consistenza giuridica.
Il diritto di voto in assemblea. Secondo il giudice romano, la citata norma regolamentare si limita ad affermate che “la proprietà di ciascun piano dà diritto ad un voto”.
Dunque, contrariamente a quanto sostenuto dal Condominio, tale disposizione non autorizza affatto a ritenere che i proprietari delle sole cantine siano esclusi dal diritto di partecipare alle assemblee del condominio.
Conseguenza questa – sottolinea il Tribunale – che potrebbe discendere solo nel caso in cui gli stessi proprietari fossero altresì esclusi dalla contitolarità di tutti i beni comuni.
Deleghe per l'assemblea condominiale, alcune precisazioni
Nozione di condominio. Nella fattispecie, peraltro, dal punto di vista letterale, la norma regolamentare non fa alcuna differenza tra “piani sopraelevati” o “interrati”, o tra “appartamenti” o “cantine”.
Inoltre, tale disposizione del regolamento va letta in conformità, e non in contrapposizione, con la nozione di condominio negli edifici, quale si ricava dall'art. 1117 c.c., in base al quale la titolarità dei beni comuni appartiene ai “proprietari delle singole unità immobiliari dell'edificio”.
Nello specifico, l'art. 1117 c.c., nella sua versione originaria, ante riforma del 2012, menzionava “i proprietari dei diversi piani o porzioni di piano di un edificio”, ma ai fini della risoluzione del tema controverso, la soluzione appare la medesima, con conseguente “riconoscimento della qualità di condomino al proprietario della singola unità immobiliare presente nell'edificio, a prescindere dalla sua classificazione e destinazione”.
Efficacia del regolamento.Tra l'altro, la norma del regolamento, andando di fatto a derogare le norme relative al funzionamento dell'assemblea ed all'esercizio del diritto di voto di cui all'art. 1136 c.c., dovrebbe considerarsi illegittima in quanto in contrasto con l'art. 1138 c.c., ai sensi del quale “le norme del regolamento non possono in alcun modo menomare i diritti di ciascun condomino, quali risultano dagli atti di acquisto e dalle convenzioni, e in nessun caso possono derogare alle disposizioni degli articoli 1118, secondo comma, 1119, 1120, 1129, 1131, 1132, 1136 e 1137”.
Da qui le conclusioni del giudice. La norma del regolamento in questione va disattesa.
Tutti i proprietari degli immobili presenti nel condominio, compresi quelli delle cantine, hanno il diritto di partecipare all'assemblea condominiale ed esercitare il diritto di voto.
Di conseguenza, nel caso di specie la delibera impugnata va annullata, non avendo l'amministratore inviato l'avviso di convocazione alla condomina attrice.
Assemblea, voto sempre secondo i millesimi di proprietà
Avv. Giuseppe Nuzzo
giu.nuzzo@alice.it
