È possibile per i condòmini inviare all'amministratore o comunque ai loro vicini una lettera nella quale li si diffida a assumere deliberazioni in sede di assemblea condominiale?
Sé sì, quali sono le conseguenze di una differente decisione dei condòmini in sede di riunione?
I quesiti prendono spunto dalla domanda di un nostro lettore, esattamente questa: "La scorsa settimana ho ricevuto l'avviso di convocazione dell'assemblea fuori termine, ossia appena il giorno prima della data fissata per la prima convocazione.
Non sono stato io a ritirare tardi, ma proprio l'amministratore a inviarla tardivamente, basta vedere la data di accettazione dell'ufficio postale impressa sulla busta.
Conoscendo l'indirizzo pec dell'amministratore gli ho scritto per farglielo notare e quindi, siccome non potrò essere presente, per chiedergli di non fare deliberare l'assemblea. Non ho intimato una formale diffida, ho sbagliato?"
Con questa missiva, il mittente intima al destinatario (o comunque un suo rappresentante) di non fare un qualcosa che è o potrebbe essere nei suoi programmi altrimenti si rivolgerà all'Autorità Giudiziaria competente per ottenere la rimozione degli effetti, oltre eventuali danni.
La diffida, quindi, preannuncia un'azione davanti all'Autorità Giudiziaria; salvo alcuni casi in cui essa è espressamente prevista dalla legge - si pensi alla diffida ad adempiere (art. 1454 c.c.) - il suo invio non è obbligatorio.
Si pensi ai casi in cui è la legge a vietare determinati comportamenti: ove vi sia il pericolo che ciò non avvenga, il mancato recapito di una lettera di diffida non è di per sé causa d'impedimento dell'azione legale.
Quando si decidere di scrivere una lettera di diffida, quindi, è bene ricordare di inserire nel suo contenuto:
- una chiara descrizione del fatto accaduto e/o di quello che il mittente ha timore possa verificarsi (va bene anche una descrizione sintetica).
- l'invito a non fare qualcosa/tenere un determinato comportamento: ad esempio si diffida dal deliberare, dal fare qualcosa, dal disturbare con rumori e simili, ecc.
- l'avvertimento che in all'inosservanza dell'intimazione si adiranno le vie legali con aggravio di spese e danni.
Non specificare quest'ultimo aspetto non è causa di errore, ma è sempre bene inserirlo per chiarire inequivocabilmente le conseguenze del precetto.
Diffida a deliberare
Torniamo al cuore della vicenda descrittaci dal nostro lettore per rispondere alle domande poste in principio.
Per come sono indicate le tempistiche, è indubbio che il deliberato assemblea possa essere inficiato per tardiva convocazione di uno degli aventi diritto; l'avviso di convocazione, infatti, va comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione.
Se il condòmino irritualmente convocato non si presenza in assemblea, egli avrà trenta giorni di tempo dalla comunicazione del verbale per impugnarlo davanti all'Autorità Giudiziaria, previo esperimento del tentativo obbligatorio di mediazione.
È chiaro, allora, che la sua diffida volta ad evitare la deliberazione, per le ragioni che stiamo trattando, è pienamente legittima ed anzi proprio in quanto non obbligatoria, ha l'ulteriore valore di preannunciare all'assemblea di condominio le possibili conseguenze negative.
Quanto al destinatario della diffida: il condòmino scrive all'amministratore per "parlare" all'assemblea, ossia ai suoi vicini.
È una scelta corretta, in quanto il mandatario della compagine è legale rappresentante e come tale soggetto cui indirizzare le richieste/doglianze con riferimento alla gestione.
La diffida può comunque essere inviata ai condòmini direttamente e ciò è necessario ove l'amministratore non sia presente o comunque per prassi non sia partecipe a tutte le riunioni.
La diffida, inoltre, può essere inviata in relazione a qualunque ragione induca a ritenere viziato una decisione che l'assemblea di lì a breve potrebbe andare ad assumere (es. decisioni su beni non in condominio) e non solamente per vizi nella procedura di convocazione.
La redazione della lettera di diffida, infine, non è atto riservato all'avvocato.
Il condomino deve impugnare anche a nuova delibera che viene sostituita furbamente...
L'assemblea non può deliberare su una spese individuale del condomino
