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Come verificare se tutti i condomini sono stati regolarmente avvisati dello svolgimento dell'assemblea?
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Come verificare se tutti i condomini sono stati regolarmente avvisati dello svolgimento dell'assemblea?

Avviso di convocazione, come verificare se è stato recapitato a tutti.

Avv. Alessandro Gallucci  

L'assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.

Questo il contenuto del sesto comma dell'art. 1136 c.c.

Constare: ossia risultare, essere noto (vocabolario Treccani).

La notissima legge di modifica della disciplina del condominio negli edifici - la legge n. 220 del 2010 popolarmente nota come legge di riforma del condominio - ha sostituito il termine condomino con la locuzione avente diritto.

Due le soluzioni al momento paventate:

  • l'amministratore è tenuto a convocare anche, ad esempio, gli inquilini (cfr. art. 10 l. n. 392/78);
  • aventi diritto dev'essere inteso come soggetti aventi un diritto reale nell'edificio e quindi essere riferimento solamente a proprietari, usufruttuari e simili.

Al di là di ciò la norma è chiara: o si è a conoscenza del fatto che tutti siano stati regolarmente convocati o non si può deliberare.

Avviso di convocazione, la forma

Vale la pena ricordare che l'avviso di convocazione, che dev'essere inviato a mezzo fax. p.e.c., raccomandata a.r. o a mani, deve essere comunicato ai condomini almeno cinque giorni prima della data fissata per la prima convocazione.

Breve vademecum sulle regole riguardante l'assemblea ordinaria e quella straordinaria

Secondo le prime sentenze che si sono occupate della forma dell'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale dopo le modifiche introdotte dalla legge n. 220/2012, questo . non può essere comunicato con un'e-mail ordinaria, pena la possibile invalidazione della deliberazione successivamente adottata. Ciò perché le forme di comunicazione dell'avviso di convocazione sono individuate dall'art. 66 disp. att. c.c. e sono tassative. (in tal senso, così, Trib. Genova 23 ottobre 2014 n. 3350, contra, si pur con motivazione non chiarissima App. Brescia 3 gennaio 2019, n. 4).

La giurisprudenza ha chiarito che con il termine comunicazione deve intendersi ricezione dell'avviso medesimo (cfr., tra le varie Trib. Roma 7 luglio 2009 n. 15048).

Inoltre . al termine di giorni cinque, ex art. 66 disp. att. c.c., deve applicarsi la regola generale 'dies a quo non computatur, dies ad quem computatur'. (Trib. Roma 7 luglio 2009 n. 15048). Ossia: se riceve l'avviso il giorno 10, l'assemblea può tenersi non prima del 15.

Visti i tempi di consegna delle raccomandate, è sempre consigliabile considerare un termine più lungo di quello appena descritto. Almeno 10-15 giorni.

Il problema che, giustamente, viene spesso sollevato è il seguente: poniamo che l'amministratore abbia agito per tempo, ma che fino al giorno dell'assemblea non abbia avuto indietro tutti gli avvisi di ricevimento delle raccomandate.

L'avviso di convocazione deve essere ricevuto dal condomino entro cinque giorni.

Avviso di convocazione, come dimostrarne la ricezione?

Se la convocazione è stata effettuata esclusivamente a mezzo pec, ovvero con consegna a mani ed eventuale controfirma o per fax, il problema non si pone: in questi casi le ricevute sono immediatamente verificabili.

E nel caso della convocazione a mezzo raccomandata a.r.?

Quanto l'assemblea può dirsi ritualmente convocata e quindi si può constatare la regolare convocazione di tutti i condomini?

Dipende, è la nostra risposta. Da che cosa?

Vediamo qui di seguito.

In una propria recente, riguardante l'invio di una lettera di messa in mora, la Cassazione ha avuto modo di affermare che . partendo dal presupposto che l'atto di costituzione in mora del debitore non è soggetto a particolari modalità di trasmissione, né alla normativa sulla notificazione degli atti giudiziari, nel caso in cui detta intimazione sia inoltrata con raccomandata a mezzo del servizio postale, la sua ricezione da parte del destinatario può essere provata, come è stato fatto dal giudice di secondo grado, anche sulla base della presunzione di ricevimento fondata sull'arrivo della raccomandata all'indirizzo del destinatario, essendo quest'ultimo onerato di provare di non averne avuta conoscenza senza sua colpa (Cass. n. 13651 del 2006).

Questo perché la ricevuta di spedizione dall'ufficio postale costituisce, anche in mancanza dell'avviso di ricevimento, prova certa della spedizione, e da essa consegue la presunzione, fondata sulle univoche e concludenti circostanze della spedizione e dell'ordinaria regolarità del servizio postale, di arrivo dell'atto al destinatario e della sua conoscenza ex art. 1335 cod. civ. (Cass. n. 12954 del 2007; Cass. n. 13488 del 2011)" (Cass. 28 novembre 2013, n. 26708).

Avviso di convocazione, se per posta fondamentale un congruo anticipo

Il principio vale per qualunque comunicazione, insomma anche per l'avviso di convocazione.

E quindi?

L'amministratore conosce gli indirizzi dei condomini perché questi sono tenuti a comunicarglieli ai sensi dell'art. 1130 n. 6 c.c. (anagrafe condominiale), il plico inviato si dà per conosciuto se recapitato all'indirizzo giusto (nel nostro caso quello indicato dal condomino o in mancanza quello risultante dai registri pubblici), ergo: si può dire che l'assemblea condominiale è regolarmente convocata se l'amministratore ha inviato l'avviso di convocazione con un congruo termine di anticipo per fare ritenere rispettato quello indicato nell'art. 66 disp. att. c.c.

Vale la pena ricordare che ai sensi dell'art. 66, terzo comma, disp. att. c.c. "in caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati".

È sempre bene portare in assemblea, al fine della verifica da parte del presidente, tutta la documentazione afferente la procedura di convocazione, quindi: distinta delle raccomandate, eventuali liste firma, avvisi di ricevimento, avviso di avvenuta consegna generati dal gestore pec, ecc.

Questi documenti devono essere verificabili dal presidente anche nel caso di assemblea da svolgersi in videoconferenza.

Quando l'avviso di convocazione si presume conosciuto?

Cerca: convocazione dell'assemblea regolarmente

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FRANCESCO
FRANCESCO 18-10-2018 17:06:50

I CINQUE GIORNI PER LA COMUNICAZIONE DELL'ASSEMBLEA SONO TASSATIVI, OPPURE L'AMMINISTRATORE HA FACOLTA' DI COMUNICARE IN TEMPI INFERIORE A CINQUE.
IN CASO AFFERMATIVO IN QUALI CASI PUO'DEROGARE DA DETTO TERMINE
GRAZIE

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CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 11-03-2021 14:19:19

I cinque giorni sono tassativi (inderogabili)
Anche il Regolamento di Condominio non potrà disporre termine inferiore, ma potrà imporre termine superiore (10 giorni per esempio)
Quest'ultimo caso è consentito perché non viola la norma inderogabile, come da giurisprudenza letta, ma non ricordo quale ... (provare a cercare nella rete)

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Daniela Soricellis
Daniela Soricellis 29-03-2019 11:07:44

Ma l'amministratore non è in obbligo di allegare la comprovata ricezione delle convocazioni al verbale? Come si fa ad annullare la riunione convocata 1 giorno prima?

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Matteo
Matteo 12-03-2021 17:01:20

Va proposta una apposita causa d’innanzi al tribunale ( oggi preceduta dalla mediazione)

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Marisa61
Marisa61 11-03-2021 14:46:39

Vorrei sapere come ci si deve comportare, nel caso in cui alcuni immobili risultino essere di proprietà del tribunale fallimentare
Deve essere convocato in assemblea ? Grazie

rispondi
CANNAO ALBERTO
CANNAO ALBERTO 11-03-2021 15:18:42

" ... di proprietà del tribunale fallimentare"
appare non corretto, forse "custodia giudiziaria"
In questo caso "conta" sempre il condomino, tuttavia la Riforma del Condominio 2012 ha sostituito "condomino" con "aventi diritto"
Comunque se ci riferisce al "superbonus e compagnia bella", il "condomino moroso" non ha "diritto al credito d'imposta"
Collegamento all'articolo (scelto a caso)
"Il custode giudiziario e la partecipazione all'assemblea"
https://www.amministrareimmobili.it/news-condominio/109/il-custode-giudiziario-e-la.html
DISCUSSIONE FORUM (DATATA) (scelta a caso)
https://www.condominioweb.com/forum/quesito/rappresentanza-in-assemblea-spetta-al-custode-giudiziario-o-al-proprietario-dellimmobile-88984/

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Matteo
Matteo 12-03-2021 17:02:43

Se l’immobile è sottoposto a procedure fallimentari va notificata al curatore fallimentare.
Per sicurezza si notifica anche a proprietari e inquilini .

rispondi
Marisa61
Marisa61 12-03-2021 17:34:22

@Matteo: grazie
Era questo che volevo sapere
A chi va notificata la convocazione di assemblea
Nel caso in cui non fosse stata notificata al curatore fallimentare, cosa succede e cosa si può fare?

rispondi
Matteo
Matteo 12-03-2021 17:38:00

@Marisa61:
Il verbale , quindi l’assemblea da rifare se il giudice rileva il vizio ., sarebbe annullabile, decorsi i 30 giorni dalla comunicazione del verbale comunque si sana ex lege.

Ormai non puoi fare nulla se non riconvocare a norma di legge e solo per una rettifica delle medesime cose !

Poi dipende , se è ordinaria amministrazione il curatore non credo impugnerà !
Se sono costi per straordinaria amministrazione potrebbe !

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Aldo
Aldo 23-03-2021 17:53:30

Ho richiesto all'amministratore tramite email e successivamente tramite il suo modulo contatti di inviarmi convocazioni e verbali tramite pec (ho ricevuta telematica di entrambi). Giorni addietro si è tenuta un'assemblea e la convocazione via pec non è arrivata. Può essere valida la convocazione con raccomandata ar in questo caso? Aggiungo che l'appartamento è disabitato e l'amministratore è stato avvertito

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Matteo
Matteo 23-03-2021 17:56:38

Certo che é valida, se è stata eseguita alla residenza o al domicilio eletto ( l’avv. elegge sempre domicilio nel proprio studio ) la notificazione é valida.
Ovvio che se ha notificato in posti strani allora non vale.
Va guardata l’anagrafe condominiale e visto il luogo indicato.

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Aldo
Aldo 23-03-2021 18:08:02

Grazie @Matteo lo prevedevo. Comunque anche se valida sul piano legale questa convocazione a mezzo raccomandata ar è una grave mancanza sul piano personale perché non tiene conto delle preferenze con aggravio di spese

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Matteo
Matteo 23-03-2021 18:14:33

Purtroppo molti amministratori non lo fanno, in realtà si potrebbe , come da molte corti ribadito , provvedere anche con una semplice mail se vi è una risposta affermativa ( es, ricevuto ).

Ti consiglio di eleggere domicilio ( trovi moduli online togli le parti in latino e fronzoli legali di cui non sai il significato) a un indirizzo a te comodo, anche presso terzi e comunque richiedere l’invio mezzo strumenti telematici.

Ulteriore consiglio é farlo notare in assemblea e trascrivere a verbale reiterando la richiesta in modo che venga posta a verbale sottoscritta da presidente e segretario.

Purtroppo il “ punto di vista personale “ nei tribunali non conta molto , anzi conta 0.

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Aldo
Aldo 23-03-2021 18:19:42

@Matteo ho richiesto per ben due volte l'invio a mezzo PEC e non c'è nulla di più veloce sicuro ed economico considero questo comportamento un attacco personale

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Matteo Giovanni
Matteo Giovanni 23-03-2021 18:35:02

Purtroppo le disposizioni normative prevedono una serie di possibilità ed è l’amministratore a scegliere.
Farlo porre in verbale di assemblea da data certa alla richiesta e pone l’amministratore nelle condizioni inequivocabili di “ conoscenza”

L’elezione di domicilio telematica puoi farla ma nessuno è obbligato ad adempiere salvo dimostrare che “ senza tua colpa non ne hai avuto conoscenza” cosa ad oggi facile in quanto:
In zona rossa non hai potuto raggiungere il luogo e trovare l’avviso di giacenza e perciò non sei andato.

Tutto ovviante si scontra con la pratica!
Impugnare il verbale è lungo, costoso e soggetto a obbligo di mediazione.

Ti consiglio di andare per una via collaborativa e raggiungere ciò che vuoi con le buone.

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