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L'amministratore di condominio, che deve riscuotere mediante decreto ingiuntivo le spese dovute dal comproprietario, è tenuto alla preventiva diffida stragiudiziale
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L'amministratore di condominio, che deve riscuotere mediante decreto ingiuntivo le spese dovute dal comproprietario, è tenuto alla preventiva diffida stragiudiziale

È nullo il decreto ingiuntivo senza la preventiva diffida stragiudiziale.

Avv. Maurizio Tarantino  

È nullo il decreto ingiuntivo senza la preventiva diffida stragiudiziale. L'amministratore di condominio, che deve riscuotere mediante decreto ingiuntivo le spese dovute dal comproprietario di un'unità immobiliare, è tenuto alla preventiva diffida stragiudiziale, nonché alla preliminare verifica di tutti i comproprietari, essendo costoro tenuti in solido nei confronti del condominio medesimo.

Dunque, l'amministratore di condominio, se non è già in possesso di tali dati, deve effettuare una visura degli atti catastali, acquisendo così le intestazioni delle varie unità immobiliari ed evitando di dare causa ad atti del tutto nulli.

Questo è il principio di diritto espresso dal Giudice di Pace di Taranto con la sentenza del primo marzo 2016 in merito all'obbligo del condominio alla preliminare verifica dei dati catastali per la successiva azione monitoria.

I fatti di causa. Il Condominio, con ricorso, chiedeva al Giudice di Pace di Taranto l'emissione di un decreto ingiuntivo nei confronti del condomino Tizio a causa della morosità derivante dal mancato pagamento di quote e competenze condominiali.

Tizio, debitore, con citazione si opponeva alla concessione della provvisoria esecuzione del decreto ingiuntivo opposto per totale assenza dei suoi presupposti legittimanti; in particolare, l'opponente eccepiva che: il decreto ingiuntivo non era stato preceduto da alcuna intimazione e messa in mora; inoltre, essendo comproprietario, insieme ad altri eredi, dell'unità immobiliare sita nel Condominio, ancora più evidente è stata l'avventatezza dell'azione giudiziale senza prima l'accertamento dell'interessamento degli altri partecipanti al pagamento delle quote richieste. Pertanto chiedeva la revoca del provvedimento monitorio.

=> Decreto ingiuntivo fondato su una deliberazione nulla

L'anagrafe condominiale e la preventiva comunicazione della richiesta dei pagamento. Preliminarmente è opportuno precisare che l'art. 63 disp att. cod. civ., stabilisce che: "Per la riscossione dei contributi in base allo stato di ripartizione approvato dall'assemblea, l'amministratore, senza bisogno di autorizzazione di questa, può ottenere un decreto di ingiunzione immediatamente esecutivo, nonostante opposizione, ed è tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti che lo interpellino i dati dei condomini morosi."

Dalla lettura della norma, in primo luogo, emerge con chiarezza che oggi l'amministratore senza l'autorizzazione dell'assemblea, senza messa in mora, e sulla base della mera prova scritta del diritto fatto valere, ossia lo stato di ripartizione delle spese condominiali regolarmente approvato dall'assemblea, dovrà tramite un legale richiedere al Tribunale l'emissione di un decreto di ingiunzione al pagamento immediatamente esecutivo.

Premesso ciò, tuttavia, nel caso di cui ci si occupa, la contestazione del credito vantato dal condominio, riviene dal fatto che l'immobile era in comproprietà di più soggetti.

A tal proposito, giova ricordare che l'anagrafe condominiale deve essere istituita ed aggiornata dall'amministratore nei modi e nelle forme indicate dall'art. 1129, secondo comma, c.c.; inoltre,ai sensi dell'art. 1130 n. 6 c.c., l'anagrafe condominiale deve contenere le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare.

A tal riguardo, nella vicenda in esame, il Condominio opposto non aveva comunicato la contestazione del credito vantato nei confronti di tutti gli aventi diritti e comproprietari dell'unità immobiliare.

=> Decreto ingiuntivo, perchè la transazione è sempre possibile

L'interpretazione del Giudice di Pace di Taranto. A parere del giudice, il decreto ingiuntivo era viziato dal punto di vista processuale e sostanziale. Invero, nell'ambito di un procedimento monitorio, il decreto ingiuntivo, nella sua essenza di procedimento speciale sommario può sussistere solo se corretto sotto il profilo di soggetti legittimati, sia sugli elementi richiesti dagli artt. 642 e successivi del c.p.c. non potendosi ricorrere all'utilizzo del procedimento sommario di ingiunzione, in assenza della sussistenza di elementi fondamentali, quali la esatta indicazione del creditore, del debitore, la quantificazione esatta della somma e la sua liquidità e ciò soprattutto allorquando viene chiesto immediatamente esecutivo.

Difatti, secondo il giudice tarantino, al fine di garantire il diritto di difesa di tutti i contitolari dell'appartamento, l'avvio della procedura di recupero crediti deve essere innanzitutto preceduto da una lettera di diffida: non basta la semplice consegna del verbale dell'assemblea con l'approvazione del rendiconto, senza che, con la relativa lettera di accompagnamento o separato atto di messa in mora stragiudiziale, venga intimato alcunché al condomino.

=> Il condomino moroso non può opporsi al decreto ingiuntivo per errori contabili approvati

Ogni amministratore con una semplice visura degli atti catastali, può acquisire le intestazioni delle varie unità immobiliari, evitando così di produrre atti del tutto annullabili.

Pertanto, alla luce delle considerazioni esposto, il decreto ingiuntivo non può che essere revocato, perché emesso irregolarmente ed a carico di soggetto di cui non è stata dimostrata la piena ed esclusiva proprietà, non potendosi verificare inoltre la ricorrenza o meno dell'ipotesi dell'art. 752 c.c. (ripartizione dei debiti ereditari).

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Giudice di Pace di Taranto ha accolto l'opposizione del condomino; per l'effetto ha revocato il decreto ingiuntivo opposto.

=> Opposizione a decreto ingiuntivo e impugnazione delibera assembleare.

=> Decreto ingiuntivo e opposizione, chi deve attivare la procedura di mediazione?

Scarica Giudice di Pace di Taranto 1 marzo 2016

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