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Invalida l'approvazione del rendiconto che riporta un debito prescritto
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Invalida l'approvazione del rendiconto che riporta un debito prescritto

Annullabile la deliberazione che approva rendiconti in cui sono riportati debiti prescritti. La prova dei crediti dell'amministratore per anticipazioni.

Avv. Mariano Acquaviva  

L'assemblea deve riunirsi annualmente per approvare il rendiconto condominiale; si tratta di adempimento molto importante che, se non assolto dall'amministratore, costituisce grave irregolarità e motivo di revoca giudiziale.

Nonostante ciò, può accadere che l'assemblea sia chiamata ad approvare anche i rendiconti degli anni precedenti per i quali non c'è stata alcuna deliberazione.

Il Tribunale di Roma, con sentenza n. 8724 del 17 giugno 2020, ha approfondito il tema riguardante l'approvazione di plurimi rendiconti, i quali riportavano debiti oramai prescritti.

Detto in altre parole, il Tribunale capitolino ha affrontato il problema della validità della delibera di approvazione del rendiconto che contiene l'indicazione di un debito prescritto. Vediamo a quali soluzioni è giunto.

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I motivi dell'impugnazione della delibera

Uno dei condòmini citava in giudizio il condominio chiedendo l'annullamento della delibera assembleare con cui, approvando tutti i rendiconti degli anni precedenti (dal 2009 al 2015) non regolarmente deliberati per negligenza dell'ex amministratore, aveva approvato anche dei debiti prescritti risalenti al bilancio consuntivo del 2008 e al bilancio preventivo del 2010.

Parte attrice, inoltre, riteneva che i rendiconti fossero illegittimi anche perché avevano approvato il compenso in favore dell'ex amministratore (peraltro deceduto) senza che questi avesse effettivamente svolto l'attività, senza che vi fosse una regolare delibera che lo confermasse annualmente e senza che fosse ogni volta indicato il compenso richiesto.

Al di là di ciò, secondo l'istante i presunti crediti vantati dall'ex amministratore sarebbero in ogni caso prescritti, dovendosi applicare loro la prescrizione quinquennale.

In buona sostanza, dunque, parte attrice chiedeva l'annullamento della deliberazione in quanto avevano approvato vecchi rendiconti che contenevano:

· oneri condominiali prescritti;

· compensi non dovuti e/o prescritti a favore del vecchio amministratore.

Mancata comunicazione verbale assemblea condominiale

Il condominio convenuto si difendeva asserendo, da un lato, che la questione della prescrizione del debito di un condomino verso l'ente riguarderebbe solo la fase della riscossione del relativo credito condominiale e non vizierebbe i bilanci e i riparti che quel credito riportino; dall'altro, che la prescrizione di tali debiti sarebbe decennale anche per le spese che hanno una natura ricorrente.

Per quanto concerne le somme dovute al precedente amministratore, queste sarebbero giustificate in ragione delle numerose anticipazioni che l'amministratore aveva effettuato nell'interesse del condominio.

La decisione sugli oneri condominiali prescritti

Il tribunale capitolino, con la sentenza n. 8724 del 17 giugno 2020 in commento, ha dovuto decidere in merito a un aspetto fondamentale, e cioè la validità della delibera cha approva rendiconti contenenti oneri condominiali prescritti.

La questione involge inevitabile anche la natura dei debiti condominiali e la loro prescrizione nonché, come vedremo, i crediti dell'amministratore per anticipazioni. Ma procediamo con ordine.

Contrariamente a quanto sostenuto dal condominio convenuto, l'eccezione di prescrizione di un debito condominiale va sollevata dal condomino interessato nel momento in cui viene approvato un rendiconto che riporta, a suo carico, il debito che si ritiene prescritto.

L'amministratore è legittimato, anzi tenuto, ad agire nei confronti del condomino per la riscossione del credito che risulti dallo stato di riparto approvato, e quest'ultimo, ove non abbia impugnato il rendiconto, potrebbe vedersi opporre tale mancata impugnazione come fatto espressivo di una tacita rinunzia ad eccepire la prescrizione.

Dunque, il rendiconto condominiale non può riportare un credito oramai prescritto, in quanto fotograferebbe una situazione non corrispondente al vero.

Per quanto concerne il tempo necessario a prescrivere, il Tribunale di Roma ricorda come la Suprema Corte abbia più volte ribadito che le spese condominiali hanno natura periodica, sicché il relativo credito è soggetto alla prescrizione quinquennale di cui all'art. 2948, n. 4, cod. civ., con decorrenza dalla delibera di approvazione del rendiconto e dello stato di riparto, costituente il titolo nei confronti del singolo condomino (cfr. Cass. Sez. 2, sentenza n. 4489 del 25/02/2014).

Dunque, dalla data di approvazione del rendiconto 2008 era possibile al condominio agire per la riscossione del credito, ma ciò non è stato fatto, ed è maturata la prescrizione quinquennale in relazione ai contributi aventi natura periodica.

Per quanto riguarda i debiti condominiali di natura diversa da quella periodica (nello specifico, debiti derivanti da lavori di straordinaria manutenzione), il relativo debito si prescrive invece nel termine ordinario di 10 anni. Per essi, dunque, la prescrizione non è maturata.

Ciononostante, poiché la delibera oggetto di approvazione assembleare contiene senza dubbio oneri condominiali prescritti in virtù della loro natura periodica (prescrizione quinquennale), la delibera è invalida ed è da annullare. Poco importa che i restanti crediti siano ancora in vita: l'approvazione ha riguardato rendiconti non veritieri perché in essi erano presenti debiti prescritti.

La decisione sui crediti dell'amministratore per anticipazioni

Il Tribunale di Roma ha dovuto prendere posizione anche in merito ai presunti crediti vantati dal precedente amministratore, crediti ugualmente riportati nei rendiconti approvati e riferibili in gran parte a presunte anticipazioni sostenute dall'amministratore nell'interesse del condominio.

Ex amministratore e richiesta di anticipazioni senza rendiconto

Secondo parte attrice, i crediti dell'ex amministratore riportati nei rendiconti non solo non sarebbero dovuti nel merito (a causa di diverse inadempienze e del mancato rinnovo dell'incarico), ma sarebbero estinti per prescrizione quinquennale ex art. 2948 n.4 cod. civ.

Non è di questo avviso il giudice capitolino, secondo cui il tempo necessario alla prescrizione dei crediti dell'amministratore per compensi ed anticipazioni rispetta il termine ordinario di dieci anni.

Secondo orientamento pacifico della Corte di Cassazione (Cass. Sez.

II, Sentenza n. 19348 del 04/10/2005), poiché il credito per le somme anticipate dall'amministratore nell'interesse del condominio origina dal rapporto di mandato che intercorre con i condomini, non trova applicazione la prescrizione quinquennale, non trattandosi di obbligazione periodica; né tale carattere riveste l'obbligazione relativa al compenso dovuto all'amministratore, atteso che la durata annuale dell'incarico, comportando la cessazione ex lege del rapporto, determina l'obbligo dell'amministratore di rendere il conto alla fine di ciascun anno.

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Non può neppure ritenersi applicabile la prescrizione presuntiva breve di tre anni, di cui all'art. 2956, comma 2, codice civile, basata su altri presupposti rispetto alla prescrizione estintiva.

Fatta questa precisazione in merito al termine di prescrizione da applicare ai crediti dell'amministratore, il Tribunale di Roma affronta nel merito il problema dei crediti dell'amministratore per le anticipazioni fatte, anch'esse riportate nei rendiconti approvati.

La difesa del condominio deduceva che l'ex amministratore aveva fatto fronte alle esigenze condominiali, nonostante il pignoramento del conto corrente bancario, con proprie anticipazioni, solo in parte costituite dai compensi non percepiti.

Tuttavia, il Tribunale di Roma rileva come, dalla documentazione in atti, non sia possibile condividere tale conclusione. In giurisprudenza si è infatti ritenuto, anche nel caso in cui il rendiconto sia stato approvato con delibera non impugnata, che il mero disavanzo tra uscite ed entrate non implica che, per via deduttiva, possa ritenersi riconosciuto il fatto che la differenza sia stata versata dall'amministratore utilizzando denaro proprio, ovvero che questi sia comunque creditore del condominio per l'importo corrispondente (cfr. Corte di cassazione, Sezione seconda civile, 9 maggio 2011, n. 10153).

Il credito dell'amministratore per somme anticipate nell'interesse del condominio si fonda, ex art. 1720 c.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, sicché grava sullo stesso, come su un qualsiasi altro creditore, la prova degli esborsi effettuati (v. Cass. Sez. 6 - 2, Ordinanza n. 20137 del 17/08/2017). L'inserimento del credito nel rendiconto non fa venir meno tale necessità.

Dalle possibili indebite pressioni sui condòmini ai rischi economici per lo stesso amministratore.

Dunque, il giudice capitolino ritiene infondato il credito dell'amministratore per presunte anticipazioni nell'interesse del condominio, in quanto tali anticipazioni vanno provate da colui che ne ha interesse, secondo i normali criteri che reggono l'onere della prova.

Sentenza
Scarica Trib. Roma 17 giugno 2020 n. 8724

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