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L'usufruttuario può impugnare la delibera in tema di modifica delle tabelle millesimali?
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L'usufruttuario può impugnare la delibera in tema di modifica delle tabelle millesimali?

Impugno anche io? No, tu no!!!

Avv. Dario Balsamo  

Quali spese competono e come sono suddivise le spese tra il nudo proprietario e l'usufruttario? Come si individua chi tra i due abbia titolo per partecipare alle assemblee? Nel caso di dissenso chi è legittimato ad impugnare una delibera?

La partecipazione del nudo proprietario alle assemblee condominiali

A questi e molti altri interrogativi, nel tempo, le pronunce di merito, la giurisprudenza e da ultimo, nel 2012, anche la legge di riforma del condominio, hanno cercato di dare risposta, essendo tutti interrogativi con evidenti risvolti di natura pratica a partire dalla corretta scelta in capo all'amministratore di chi convocare in sede assembleare.

Facciamo quindi un po' di chiarezza, anche con l'aiuto di un'interessante e recente sentenza del Tribunale di Roma (n. 3353 del 14 febbraio 2020).

Usufrutto e nuda proprietà.

L'usufrutto è un diritto reale definito dal codice civile come il diritto di godere della cosa altrui con l'obbligo di rispettarne la destinazione economica (art. 981 c.c.).

Tale diritto, che solitamente ha ad oggetto beni immobili, è temporaneo e non può ad ogni modo superare la vita dell'usufruttuario (art. 979 c.c.).

L'usufruttuario può certamente disporre del proprio diritto: può cederlo, può dare in locazione il bene e concedere ipoteca su di esso; può trarre dalla cosa ogni utilità che questa può dare.

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Circa invece gli obblighidell'usufruttuario : deve restituire il bene al termine del suo diritto; deve usare il bene con la diligenza del buon padre di famiglia; deve affrontare le spese ordinarie per l'amministrazione, manutenzione e custodia del bene; deve pagare le imposte e canoni, rendite fondiarie e altri pesi che gravano sul reddito.

Bene, declinati facilmente i diritti e doveri dell'usufruttuario, tuttavia i veri problemi emergono in ambito condominiale.

Divisione delle spese e diritto di voto tra usufruttuario e nudo proprietario.

Sebbene da un lato l'usufruttuario e il nudo proprietario rispondono in solido delle obbligazioni verso il condominio (l'amministratore potrebbe rivolgersi indifferentemente all'usufruttuario o al nudo proprietario per il pagamento delle spese condominiali) la stessa semplicità di indirizzo non si ritrova nel diritto di voto e conseguente diritto di impugnazione delle delibere condominiali.

Circa il diritto di voto, all'usufruttuario è riconosciuto il diritto di voto negli affari che attengono all'ordinaria amministrazione e al semplice godimento delle cose e dei servizi comuni. Al contrario, nelle altre deliberazioni riguardanti le riparazioni straordinarie e le innovazioni, il diritto di voto spetta al nudo proprietario .

Il settimo comma dell'art. 1136 c.c. prevede inoltre che il diritto di voto spetta comunque all'usufruttuario qualora il nudo proprietario si rifiuti di eseguire le riparazioni del bene poste a suo carico, ovvero ne ritardi l'esecuzione senza giustificato motivo.

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La norma fa salvi i casi in cui l'usufruttuario non decida di sostituirsi nel sostegno delle spese straordinarie perché, per esempio, il nudo proprietario ritarda l'esecuzione di un lavoro senza giusto motivo oppure in quelle riguardanti le addizioni o le migliorie.

Delibere assembleari ed usufruttuario: impugno sì, impugno no.

Sebbene la distinzione fatta in tema di diritto di voto sia abbastanza semplice e lineare (ordinaria amministrazione: usufruttuario; straordinaria amministrazione: nudo proprietario) lo stesso non può dirsi in materia di impugnazione delle delibere assembleari.

Un esempio è la recente sentenza del Tribunale di Massa, datata 6 novembre 2017, che ha respinto, perché infondata, l'eccezione di un condominio che contestava la legittimazione attiva di un condomino-usufruttario che aveva impugnato una delibera riguardante i lavori straordinari.

Secondo il Giudicante, se in virtù della solidarietà fra usufruttuario e nudo proprietario prevista dall'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile, la delibera è vincolante e «direttamente ed immediatamente azionabile contro entrambi», si deve, conseguentemente, riconoscere a costoro la pari facoltà di agire per farla dichiarare invalida.

Sussiste quindi, in questo caso, la legittimazione attiva dell'usufruttuario nell'impugnazione della delibera che ha approvato i lavori straordinari.

Diverso invece l'esito della pronuncia nr. 3353/2020, emessa dalla quinta sezione civile del Tribunale di Roma, nella causa promossa sempre da un condomino-usufruttuario.

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Il caso in esame.

L'usufruttuario citava in giudizio il condominio al fine di ottenere l'annullamento della delibera assembleare del 12.12.2017, lamentando la violazione degli artt. 69 disp. di att. al c.c. e 1136 c.c. in relazione ai quorum richiesti per la validità delle delibere di approvazione delle nuove tabelle millesimali.

Nel costituirsi in giudizio il condominio convenuto, oltre a difendersi nel merito, eccepiva in via preliminare il difetto di legittimazione attiva del condomino usufruttuario.

Il tribunale adito, ritenuto superfluo il vaglio della domanda nel merito, definiva la causa accogliendo l'eccezione preliminare formulata dal condominio resistente.

Difatti, il Giudice rilevava che il presente giudizio poteva risolversi nell'accoglimento della preliminare e pregiudiziale eccezione di parte convenuta circa il difetto di legittimazione attiva, in considerazione del fatto che: "l'odierno attore riveste la qualifica di usufruttuario come tale legittimato a partecipare all'assemblea condominiale ed ad esprimere il proprio diritto di voto nelle delibere nelle quali si discute di questioni rientranti nelle materie di ordinaria gestione, godimento delle cose e dei servizi comuni (art. 67 disp. di att. al c.c., co. VII)".

E' quindi evidente che, a parere del giudicante, condiviso dal sottoscritto, la modifica delle tabelle millesimali esula dalle materie per le quali l'usufruttuario ha il diritto di voto nonché diritto di impugnazione, vertendo, invece, su di un ambito di esclusiva competenza del nudo proprietario.

Ne consegue quindi che la delibera assembleare è valida ed efficace, così, il giudice adito, nel dichiarare il difetto di legittimazione attiva dell'attore, respinge la domanda di annullamento della delibera assembleare impugnata del 12.12.2017 e condanna il condomino al pagamento delle spese di giudizio.

=> Tabelle millesimali

Scarica Trib. Roma 14 febbraio 2020 n. 3353

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