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marco_r

Bilanci approvati con enorme ritardo. Usufruttuario deceduto, chi paga?

Buongiorno,

premetto che ho provato a cercare informazioni su altre discussioni ma non ho trovato una risposta definitiva. Spero possiate essere d'aiuto. Amministro dall'anno 2008 il palazzo in cui abito (palazzo di nuova costruzione). Per problemi con il costruttore e per diatribe fra i condomini non sono riuscito ad ottenere l'approvazione dei bilanci consuntivi fino al mese di ottobre 2015 nella cui assemblea sono stati approvati i bilanci consuntivi dall'anno 2008 all'anno 2013 permettendomi quindi di poter procedere con le richieste di pagamento tramite i vari strumenti possibili. Un immobile fra questi è stato abitato da un usufruttuario fino al giugno 2013, il quale è poi deceduto, e della cui eredità gli eredi hanno espresso formale rinuncia in tribunale. Il Nudo proprietario avutane la piena proprietà ha venduto l'immobile nel mese di agosto 2013. Essendo l'usufruttuario deceduto moroso per tutte le gestioni dal 2008 al 2013 a chi posso imputare i pagamenti? Ho verificato che la riforma del condominio prevede solidarietà fra il Nudo proprietario e l'usufruttuario, ma non sono riuscito a capire se questa solidarietà scatta anche per i bilanci approvati dopo la riforma (seppur riferiti ad anni precedenti) oppure non è contemplata nel mio caso. Premetto che sono in possesso di un documento firmato dagli eredi dell'usufruttuario in cui riconoscevano i debiti (firmato a giugno 2013) anche in mancanza dell'approvazione dei bilanci consuntivi, ora però hanno risposto ai miei solleciti di pagamento dichiarando che avendo loro rinunciato all'eredità non erano tenuti al pagamento di alcuna cifra. Ultima piccola annotazione che può essere di completezza per chi voglia e possa essermi d'aiuto è la segnalazione del fatto che il nudo proprietario dell'immobile (che poi ha venduto al nuovo proprietario) risulta essere fra gli eredi rinunciatari. In pratica vorrei riuscire a capire se quelle quote sono perse o ci sono margini per il recupero.

Ringrazio in anticipo tutti per tutti gli aiuti che arriveranno.

Marco

Chiedo scusa, ma è cosi difficile la mia domanda oppure avete bisogno di altri dati per potermi rispondere compiutamente? Grazie comunque.

Gli eredi non c'entrano nulla in quanto la solidarietà risulta essere tra usufruttuario e nudo proprietario e questo anche prima della riforma. Questi risulta essere si tra gli eredi ma certamente l'immobile in oggetto non fa parte del cespite del "de cuius" ma è di fatto intestato al nudo proprietario che ha successivamente venduto autonomamente in quanto unico proprietario e non certamente nella qualità di erede. Infatti se tale immobile fosse stato intestato al "de cuius" gli eredi non avrebbero potuto venderlo per la volontà di rinuncia all'eredità.

Pertanto le somme possono essere richieste a colui il quale era nudo proprietario (e successivamente al decesso proprietario), mentre il nuovo proprietario può essere chiamato in causa solo per i bilanci relativi all'anno di acquisto e a quello precedente.

Ti Ringrazio per la risposta completa e pertinente. Ho verificato che la Cassazione nel 2011 aveva assolutamente negato la solidarietà fra usufruttuario e nudo proprietario nelle quote condominiali, e poi solo in seguito alla riforma del 2013 questa solidarietà è stata prevista ed esplicitata. Il mio dubbio rimane rispetto al fatto che le quote in oggetto si riferiscono agli anni tra il 2008 e il 2013, pertanto praticamente tutte pre-riforma. Il fatto che i consuntivi relativi a quegli anni siano stati approvati nell'ottobre 2015 li assoggetta alla nuova riforma oppure è necessario considerare l'irretroattività della norma? Grazie mille!

Credo che la cosa migliore sia quella di rivolgersi ad un legale per un parere.

A mia conoscenza per quanto riguarda le spese ordinarie, queste fanno capo senz'altro all'usufruttuario, mentre le spese straordinarie fanno capo al nudo proprietario (art. 1005 c.c.).

Quindi occorre distinguere i casi per quanto riguarda i bilanci ed eventualmente procedere nei confronti del vecchio proprietario.

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