La presenza di topi in condominio rappresenta uno di quei problemi che, oltre a creare disgusto se non proprio panico, è in grado di causare danni materiale all'edificio.
L'invasione di topi non legittima il conduttore all'inadempimento dell'obbligo di pagare il canone
Che si tratti di danni alle parti comuni, ovvero di problemi per le unità immobiliari di proprietà esclusiva, il problema è sempre lo stesso: quando l'appartamento (o l'ufficio) è concesso in locazione, chi paga?
Ce lo ha chiesto un nostro lettore, che ha scritto: «Buongiorno amici di Condominioweb! Ho un problema che non so come risolvere.
Per tre giorni siamo stati senza corrente elettrica nelle scale condominiali. L'elettricista che è intervenuto ci ha detto che in una cassetta di derivazione dei fili ha trovato alcuni cavi recisi…perché li aveva mangiati un topo! Lo ha trovato stecchito li dentro, l'amministratore ha allegato la foto del sorcio al fascicolo dei documenti dell'intervento.
Per scrupolo ho fatto verificare anche l'impianto in casa mia, dato che il guasto è stato trovato al mio piano e con grossa sorpresa abbiamo trovato dei fili mangiucchiati.
Io vivo quell'appartamento in affitto e il proprietario ha chiesto a me la quota parte dell'intervento. Dice che è nella normalità delle cose un incidente del genere, che normale, per legge, è ordinario e quindi che sono i a dover tirare fuori i soldi. È davvero così? È ordinario che i topi banchettino a base di rame?
Grazie! ».
Ammetto di non conoscere la dieta dei simpatici roditori, ma sulla domanda del nostro lettore in relazione alle spese, qualcosa la posso dire. Vediamo cosa.
Topi in condominio e spese di derattizzazione
In molti preventivi di gestione degli edifici condominiali è presente una voce di costo, tra quelle generali (cioè che devono essere sostenute da tutti i condòmini sulla base dei millesimi di proprietà) inerente alle spese di derattizzazione.
La derattizzazione è attività riservata, ex l. n. 82/1994, ad una specifica categoria di imprese, così dette di pulizia ed è definita da d.m. n. 274/1997 come quel «complesso di procedimenti e operazioni di disinfestazione atti a determinare o la distruzione completa oppure la riduzione del numero della popolazione dei ratti o dei topi al di sotto di una certa soglia».
Trappole, veleni per topi, ecc. sono tutti strumenti e prodotti che servono allo scopo proprio della derattizzazione.
Molti comuni impongono questo genere d'interventi sulla base di specifiche ordinanze. Ai condomini, quindi, non resta che adeguarsi.
Disinfestazione delle parti comuni, i poteri dell'amministratore e quelli dell'assemblea
Non sorgono dubbi, tra gli addetti ai lavori, circa il fatto che le spese per la derattizzazione debbano essere sostenute dal conduttore, rientrando l'operazione nell'ambito di quella generica formula di chiusura «fornitura di altri servizi comuni» contenuta nell'art. 9 della legge n. 392/78 che riguarda specificamente gli oneri accessori (spese condominiali) che devono essere sostenute dal conduttore.
Topi in condominio, danni alle abitazioni, proprietario e conduttore
Ai sensi degli artt. 1575-1576 del codice civile, il locatore è tenuto a mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto.
Ciò, in termini concreti, vuol dire eseguire tutte le riparazioni necessarie, eccettuate quelle di piccola manutenzione che sono a carico del conduttore.
La piccola manutenzione è definita dall'art. 1609 c.c. facendo riferimento a quegli interventi dipendenti da deterioramenti prodotti dall'uso. Mai in questo novero possono entrare gli interventi che si sono resi necessari in ragione di vetustà ovvero per un caso fortuito.
Questo aspetto ci consente di formulare una risposta in relazione al quesito posto dal lettore, ma con riferimento alle parti d'impianto di proprietà esclusiva.
Non sorgono dubbi sul fatto che la spesa per il ripristino dell'impianto in ragione del suo danneggiamento ad opera di topi sia dovuta dal proprietario.
La riparazione dell'impianto elettrico in tal caso, infatti, non è legata a deterioramenti dovuti all'uso (non è normale che i topi facciano ciò che è successo al nostro lettore).
L'avvenimento in esame rientra senza dubbio nell'ambito del cosi detto caso fortuito. Questo per ciò che riguarda l'appartamento.
Topi in condominio, danni alle parti comuni, proprietario e conduttore
Il discorso non è differente, anzi è identico, in relazione alle parti comuni. Perché le parti comuni, in relazione al contratto di locazione, altro non sono che un'estensione dell'appartamento, elementi dell'edificio strumentali e funzionali al loro godimento e come tali rispetto ad essi sta al proprietario, ai sensi degli artt. 1575-1576 c.c. concorrere alle spese necessarie a tenuto a mantenere la cosa locata in stato da servire all'uso convenuto.
Qualcuno potrebbe obiettare: se non si esegue la derattizzazione, cioè se non si previene in via ordinaria la presenza dei topi, allora dopo non si può porre in capo al proprietario l'esito di un'incuria del conduttore.
Non è così: il conduttore non ha diritto di voto in seno all'assemblea condominiale. È il proprietario che, approvando il preventivo, determina i servizi che devono essere erogati. Se questi ha concorso a decidere di non fare eseguire la derattizzazione o comunque ha accettato la delibera assembleare, quale responsabilità può essere posta in capo al conduttore?
