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Spese rottura tubi del gas

Buongiorno a tutti.

Il condominio dove abito costruito nel 2001 ha un'estensione orizzontale con forma a ferro di cavallo.

Al centro di esso c'è un cortile condominiale che è anche copertura dei box sotterranei e quattro piccoli giardini privati ai lati di esso, mentre il resto dell'edificio a due piani sui lati esterni è contornato da giardini privati.

Al cortile privato si accede tramite ingresso pedonale e passo carraio posto frontalmente.

Sul lato destro sono posti i 36 contatori di tutte le utenze del condominio e da esso si dipartono i tubi in polietilene che stanno sotto la guaina e la pavimentazione in grès del cortile, attraversano i giardini privati centrali e laterali a seconda delle utenze e si diramano in tutto l'edificio fino agli appartamenti privati, che hanno un rubinetto sul balcone o nel giardino. Recentemente si sono verificate delle perdite di gas che si avvertivano all'ingresso del palazzo e a seguito di successive verifiche si è riscontrato che 3 linee perdevano in un punto non ben specificato ma sempre sotto la copertura del cortile condominiale. L'azienda erogatrice ha interrotto la fornitura del servizio portando via il contatore. L'amministratore ha delegato ai singoli condomini la responsabilità e l'onere di provvedere a loro spese alla riparazione del guasto, in quanto il tubo di loro proprietà esclusiva. Per evitare di distruggere gran parte della pavimentazione dell'ingresso e di andare a intaccare la guaina del condominio (che ha dimostrato comunque scarsa tenuta perché genera infiltrazioni sottostanti proprio nel punto ove si suppone vi sia la rottura dei tubi) per cercare l'origine del guasto ha consigliato loro di posare nuovi tubi in rame in facciata, per un percorso di diverse decine di metri (devono fare il giro di tutto il cortile), con dei costi comunque elevati che i condomini in questione hanno difficoltà a sopportare. Andando a spulciare il codice civile avevo letto nell'art. 1117 che le tubazioni del gas fino al punto utenza erano parti comuni, ma l'amministratore mi ha risposto che con la riforma del 2012 questo riguardo solo gli impianti centralizzati. Eppure leggendo l'art. 1117 ho trovato che si conclude con la dicitura "ovvero, in caso di impianti unitari, fino al punto di utenza". Non riesco a comprendere quindi a chi spetta l'onere di tale spesa e soprattutto a chi è affidato il compito di verificare le ragioni di dette rotture (che si sono verificate progressivamente, a distanza di una settimana l'una dall'altra, ci son state ben 3 verifiche in 3 settimane con risultati diversi), che qualcuno attribuisce anche alla presenza di topi che amerebbero il polietilene.

Inoltre l'amministratore ha consigliato di spostare tutti i tubi del gas in facciata. Ma se il singolo condomino è proprietario della singola linea, ci sarebbero notevoli disparità nei costi. Vi è che per raggiungere la propria abitazione deve pagare una linea di un centinaio di metri, chiedere diversi permessi per occupazione suolo pubblico per le autogru, chi con 2 o tre metri di lavoro a terra se la cava. E' possibile in assemblea decidere per un lavoro a corpo, uguale per tutti? Il problema ovviamente è puramente economico: non tutti hanno le capacità di far fronte a dette spese. Come devo interpretare l'art. 1117, quindi?

Ringrazio tutti in anticipo per le risposte.

Un saluto

Hai letto male l'art. del Codice.

 

Le tubazioni del gas (come l'acqua) sono di proprietà esclusiva del singolo a valle del contatore personale.

 

Insomma, tutta la tubazione in partenza dal proprio contatore, fino alla propria unità immobiliare è "personale" e di esclusiva competenza dell'interessato.

 

Non si può imputare al condominio la riparazione e gli oneri connessi (scavi).

 

Ben fatto il consiglio dei tecnici e dell'amministratore di abbandonare le tubazioni attuali guaste e far passare i tubi all'esterno, risparmiando sui costi degli scavi.

 

Se la situazione è questa, anche gli altri tubi subiranno le medesime perdite ed i costi saranno ugualmente a carico dei rispettivi proprietari.

 

Le disparità di costi per raggiungere la propria unità immobiliare non sono idonee a modificare l'imputazione delle spese, a meno di un accordo tra i proprietari interessati alle riparazioni.

 

Il professionista che dovrà effettuare i lavori consiglierà agli interessati le modalità più corrette ai fini del risparmio sugli interventi.

 

Visto che l'intervento sulle tubazioni esistenti andrebbe ad intaccare la guaina isolante del cortile che protegge le unità immobiliari sottostanti, appare idoneo optare per l'abbandono delle tubazioni esistenti e lo spostamento delle stesse.

Ciao, ti ringrazio. ma quindi, che significato ha quella frase del codice?

Tieni conto che il medesimo percorso (attraverso cortile condominiale e più giardini privati per parecchie decine di metri) lo effettuano anche le linee dei citofoni, dei telefoni, quelle elettriche, quelle dell'acqua…

Vale per tutti i servizi, quindi?

(ndr: cambio casa 🙂

Il punto di "utenza" in questo caso si identifica nel punto di somministrazione da parte del gestore, che viene indicato nel contatore, infatti dopo di esso, la competenza è del condominio per le condutture "comuni" e "privato" per le condutture al sevizio di un'unica unità immobiliare.

 

Le linee telefoniche sono di competenza del gestore (e quindi non parti comuni condominiali) fino alla borchia della propria unità immobiliare.

 

Le tubazioni dell'acqua sono del gestore fino al contatore generale, poi diventano comuni fino alla propria unità immobiliare se non indicato diversamente dalle scritture.

 

I giardini privati, dove sono state fatte modifiche, sono soggetti a servitù di passaggio (tubi, cavi, ecc.), eventuali interventi vanno concordati con i relativi proprietari, cui spetta il ripristino come in origine.

 

Capisco la tua delusione, ma i professionisti sono in grado di identificare la soluzione più idonea per abbattere i costi.

 

In un condominio della mia zona, essendosi verificata un'avaria come da te descritta, il professionista è riuscito a far passare una nuova tubazione (più piccola, ma ugualmente idonea) all'interno della tubazione esistente, senza dover intevenire con costosi scavi.

 

Interpella un "amico" idraulico.

Grazie. Ora la situazione mi è più chiara. Il nostro condominio è nato con diversi problemi dovuti a vizi di costruzione. Anni fa con un precedente amministratore si erano decisi interventi per parti esclusive come canne fumarie adducendole a carico del condominio. Difatti in un'assemblea si era verbalizzato che qualsiasi intervento in parti esclusive realtivo a facciata canne fumarie etc lo dovesse pagare tutto il condominio. Non si era pensato allora ai tubi del gas (in alcuni casi posati con giunte in tratti rettilinei). In questi anni sono cambiati molti condomini e quel principio di solidarietà che è stato utile in molti casi è andato perdendosi. Ora ci sono 3 famiglie senza gas... con delle spese da affrontare non da poco... e gli altri se ne sono disinteressati. La mia idea era di poter ottenere almeno di far fare i lavori per tutti a corpo in maniera da venire incontro a chi è più lontano o di trovare altre soluzioni per dividere tra tutti l'onere ma è stato vanificato da chi ovviamente guarda solo a risparmiare sulla sua quota. Dubito che a questo punto si riesca a intervenire mettendo in sicurezza lo stabile (i tubi del gas passano sottotraccia senza alcuna griglia e non esistono mappe di dove siano localizzati). Se spetta al singolo l'onere non lo farà nessuno se non chi vi è ora costretto. Per la questione giardini... purtroppo alcune persone hanno una strana concezione dello spazio privato. Quelli sotto di me appena arrivati due anni fa hanno costruito abusivamente una grossa tettoia in legno e plastica e quando la cosa è emersa in assemblea (da più condomini) sono venuti a discutere con me dandomi dello spione e minacciando mia moglie di picchiarla e che non dovevo permettermi di sporgermi dal mio balcone. Io dovrei chiedere il permesso nell'eventualita' a loro? Senza il supporto del condominio la vedo nera. Rimpiango i miei vecchi vicini, con cui c'erano anche rapporti di amicizia.

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