Accade piuttosto spesso che zone, anche non periferiche, delle nostre città siano letteralmente invase da ratti. Ma cosa accade quando tali sgraditi inquilini fanno ingresso nelle nostre abitazioni? Se si tratta di un immobile condotto in locazione il conduttore può sospendere il pagamento del canone lamentando che l'abitazione è invasa da topi? In tal caso è legittimo l'inadempimento dell'obbligo di pagare il canone di locazione gravante sul conduttore oppure no?
Il caso. La proprietaria di un immobile concesso in locazione (d'ora innanzi locatrice), intima lo sfratto per morosità alla conduttrice lamentando il mancato pagamento del canone di locazione per diversi mesi.
Instaurato il giudizio e mutato il rito, si costituisce la conduttrice che eccepisce di non aver provveduto al pagamento dei canoni di locazione a causa della fuoriuscita di macchie di umidità nell'appartamento vizio che, suo dire, avrebbe reso l'immobile insalubre ed incompatibile con le condizioni di salute del figlio.
La conduttrice, inoltre, insiste nel rigetto delle pretese di parte avversaria puntualizzando che l'immobile era invaso da topi.
La sentenza. Il Tribunale di Roma, dopo aver constatato che la locatrice ha dimostrato in giudizio il titolo fondante la sua pretesa creditoria, ossia un contratto di locazione regolarmente registrato, si riporta all'orientamento della giurisprudenza di legittimità secondo cui chi agisce per l'esatto adempimento ha solo l'onere di provare il fondamento del suo diritto mentre può solo allegare l'altrui condotta inadempiente, che così dispone “in tema di prova dell'inadempimento di una obbligazione, il creditore che agisca per la risoluzione contrattuale, per il risarcimento del danno, o per l'adempimento deve provare la fonte (negoziale o legale) del suo diritto ed il relativo termine di scadenza, limitandosi poi ad allegare la circostanza dell'inadempimento della controparte, mentre al debitore convenuto spetta la prova del fatto estintivo dell'altrui pretesa, costituito dall'avvenuto adempimento ….” (Corte di Cassazione, sez. III, 826 del 20.01.2015).
Il conduttore può pretendere quanto versato in più solo se richiama il canone contrattualizzato.
Orbene, nel caso di specie, mentre la locatrice giustifica la sua pretesa creditoria a fronte del mancato pagamento del canone di locazione per alcuni mesi, d'altra parte la conduttrice ha giustificato il suo inadempimento sostenendo che l'immobile era inutilizzabile perché invaso da topi ed oggetto di infiltrazioni d'acqua.
Rileva a tal riguardo il Giudicante che l'eccezione sollevata dalla conduttrice non poteva consentire una sospensione dell'obbligo di pagare il canone di locazione a tal riguardo, infatti, l'orientamento univoco della giurisprudenza di legittimità ha già stabilito che “In tema di locazione, al conduttore non è consentito di astenersi dal versare il canone, ovvero di ridurlo unilateralmente, nel caso in cui si verifichi una riduzione o una diminuzione nel godimento del bene, e ciò anche quando si assume che tale evento sia ricollegabile al fatto del locatore.
La sospensione totale o parziale dell'adempimento dell'obbligazione è, difatti, legittima soltanto qualora venga completamente a mancare la controprestazione da parte del locatore” (Cass. sez. III, 23.4.2004 7772; Cass. 13133/2006).
Nel caso di specie, fra l'altro, le eccezioni sollevate dalla conduttrice sono addebitabili al fatto di terzi dato che, per quanto concerne l'invasione dell'appartamento da parte dei topi, era riconducibile ad un'infestazione condominiale che interessava le intercapedini murarie, pertanto questo vuol dire che il conduttore avrebbe dovuto e potuto agire solo nei confronti del condominio.
Per quanto concerne, invece, le infiltrazioni di acqua trattandosi anche questa di un molestia di fatto il conduttore gode di un legittimazione propria così come chiarito dalla giurisprudenza di legittimità secondo cui “ In tema di locazione, l'art. 1585, secondo comma, c.c. esclude che il locatore sia tenuto a garantire il conduttore delle molestie di fatto dei terzi in nome proprio, senza impedire, tuttavia, al proprietario locatore di agire in proprio per ottenere il risarcimento dei danni eventualmente subiti; ne discende che, qualora a carico dell'appartamento locato si verifichi un'infiltrazione d'acqua da un appartamento sovrastante, il locatore gode di un'autonoma legittimazione per proporre l'azione di responsabilità nei confronti dell'autore del danno” (Corte di Cassazione, sez. III; 1693/2010)
Alla luce di tale ricostruzione la conduttrice inadempiente è stata condanna al rilascio dell'immobile, nonché al pagamento dei canoni di locazione arretrati e delle spese di giudizio.
Come pagare il canone di locazione. Un breve focus di approfondimento.
