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Proprietario, conduttore, danni a terzi e responsabilità
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Proprietario, conduttore, danni a terzi e responsabilità

Chi risponde dei danni che il proprietario dell'immobile limitrofo subisce a causa dell'immobile locato? Quale responsabilità incombe in capo al proprietario locatore e quale in capo al conduttore?

Avv. Anna Nicola  

Il tema della responsabilità dei danni arrecati da un immobile ad altro immobile adiacente o comunque vicino è stato ampiamente affrontato dal Tribunale di Spoleto in data 14 dicembre 2020, con la decisione n. 709.

Proprietario, conduttore e danni a terzi, il caso di specie: Trib. Spoleto 14 dicembre 2020, n. 709

Nel caso di specie, l'attrice citava in giudizio il proprietario e relativo conduttore di immobile in ragione della loro responsabilità solidale per la fatiscenza e rovina del manufatto ad uso pedonale sovrastante la sua proprietà, chiedendone la condanna al risarcimento dei danni a suo dire subiti per effetto delle altrui illegittime condotte illecite.

L'.immobile dell'attrice era dotato di un cortile, sovrastato da un ballatoio per il passaggio pedonale utilizzato per l'accesso agli appartamenti di proprietà del convenuto.

Responsabilità in caso di perdita o deterioramento della cosa locata

Il passaggio pedonale versava, tuttavia, in pessime condizioni di manutenzione, creando inoltre il ristagno delle acque ed era utilizzato impropriamente, come rimessa e luogo di permanenza di grandi fioriere e legname vario.

Tale uso improprio, oltre a deteriorare il passaggio pedonale, rendeva impossibile utilizzare il cortile di proprietà alla parte attrice.

Anche la struttura portante versava in stato di abbandono, non essendo più tale da sopportare i carichi. L'immobile dell'attrice, non solo il cortile, si ritrovava pieno di umidità e muffa.

Nonostante questa situazione precaria e nonostante l'intervento del Comune, che aveva confermato lo stato di pericolo del ballatoio, nulla veniva fatto dal proprietario e/o dal conduttore del medesimo.

Il proprietario ed il conduttore dell'immobile di cui al ballatoio si costituivano in giudizio contestando le asserzioni altrui e chiedendone il rigetto.

Rapporti tra conduttore e sub-conduttore

Il Tribunale, dopo ampia istruttoria, valutata la natura della domanda attorea, considerate le prove acquisite e determinando il corretto onere probatorio spettante alle parti, dava (quasi totalmente) ragione all'attrice.

Vediamo quali sono le basi della decisione ed i principi applicati.

Proprietario, conduttore e danni a terzi, responsabilità ex art. 2053 c.c.

L'art. 2053 c.c. è in tema di responsabilità da rovina di edificio e, qualificandosi come responsabilità oggettiva, è posta a carico del proprietario o di altro titolare di diritto reale di godimento.

Il soggetto responsabile deve essere individuato in base al criterio formale del titolo, non bastando che egli abbia un potere d'uso sulla res che cagiona il danno. Il suo esonero di responsabilità si può avere solo quando i danni provocati dalla rovina dell'edificio non sono da ricondursi a vizi di costruzione o difetto di manutenzione, bensì ad un fatto dotato di efficacia causale autonoma, comprensivo del fatto del terzo o del danneggiato, anche se tale fatto esterno non presenta i caratteri della imprevedibilità ed inevitabilità (Cfr. Cass. n. 9694 del 2020; Cass. 03/08/2005, n. 16231; Cass. 06/05/2008, n. 11053).

Il proprietario resta custode di tutte le cose che non passano nella custodia del conduttore, quindi delle strutture murarie e degli impianti in esse conglobati, sui quali il conduttore non ha la possibilità di intervenire per prevenire o riparare un danno.

Tali sono, per esempio, le murature, i cornicioni, i tetti e tutti quegli impianti idrici, sanitari e così via per raggiungere i quali occorre intervenire sulle opere murarie le quali non possono essere manomesse dal conduttore.

Questi deve solo restituire a fine locazione al proprietario locatore lo stabile così come lo ha ricevuto (art. 1590 c.c.), con la precisazione che deve trattarsi di danni a terzi e non già nell'ambito del contratto tra locatore e conduttore.

Ne consegue che se dalla struttura muraria si stacca una parte di essa, ovvero si rompe un impianto in essa conglobato, e reca danno a terzi, la responsabilità è quella del proprietario locatore, non avendo il conduttore la disponibilità di fatto e giuridica della struttura, a parte eventuali responsabilità del conduttore interne al rapporto di locazione per l'omissione del mancato avvertimento al locatore del periodo, responsabilità che non interessano il terzo danneggiato.

Responsabilità del conduttore e del proprietario in casi di incendio in appartamento

La giurisprudenza dà alla rovina una nozione ampia, applicando l'art. 2053 c.c. anche alla caduta di elementi accessori e ornamentali dell'edificio (Cass. 17 novembre 1984, n. 5868).

Al ari, la nozione dell'edificio è ampia, comprensiva delle opere connesse al suolo, anche in via provvisoria, indipendentemente dalla funzione che sono destinate a svolgere (Cass. 29 gennaio 1981, n. 693).

L'art. 2053 c.c., contempla l'ipotesi di una danno cagionato da vizio di costruzione o difetto di manutenzione: la sussistenza del rapporto causale tra il vizio o difetto e il danno è sufficiente a dar luogo alla responsabilità del proprietario.

Ne deriva che in tema di responsabilità del proprietario per danni derivanti, ex art. 2053 cod. civ., da rovina dell'edificio, va considerata tale ogni disgregrazione, sia pure limitata, degli elementi strutturali della costruzione, ovvero degli elementi accessori in essa stabilmente incorporati.

Di conseguenza, il proprietario dell'edificio, per andare esente da responsabilità, deve fornire la prova che la rovina non è dovuta a difetto di manutenzione o a vizio di costruzione (cfr. Cass. n. 7755 del 2007).

La responsabilità del proprietario per la rovina di edificio, ai sensi dell'art. 2053 cod. civ. è configurabile quando i danni derivino, oltre che da difetti originari e da attività da lui svolte all'interno dell'immobile, anche dal comportamento di terzi immessi nel godimento dello stesso.

Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore

La locazione, in particolare, poiché costituisce una delle possibili modalità di godimento dell'immobile, dalla quale il proprietario trae vantaggio economico, giustifica, a titolo oggettivo, ovvero a prescindere dalla sua colpa per omessa sorveglianza, la responsabilità del proprietario ai sensi del citato art. 2053 verso i terzi, i quali, pertanto, possono sempre invocare a loro tutela l'imputabilità al proprietario degli eventi dannosi.

Peraltro il conduttore, nei confronti del quale il proprietario potrà rivalersi, nei rapporti interni, per i danni addebitatigli ai sensi del suddetto articolo a causa del suo comportamento, non può certo compiere nell'immobile locato interventi e modifiche senza il consenso del proprietario che, anche per questa via ne assume la responsabilità verso i terzi danneggiati (cfr. Cass. n. 23682 del 2008).

Proprietario, conduttore, danni a terzi e responsabilità ex art. 2051 c.c.

Il Tribunale prosegue osservando che non può non far carico ex art. 2051 c.c. al conduttore la responsabilità per tutte le altre cose che sono nella sua disponibilità e sulle quali egli può intervenire onde prevenire il danno e - se intervenuto - sollecitamente eliminarlo, onde non recare pregiudizio ai terzi.

Ad esempio: allagamenti o intasamenti conseguenti al cattivo uso o rottura dei servizi dell'appartamento sui quali egli può intervenire avendone la immediata disponibilità. Deve anche qui tenersi presente che la responsabilità consegue ipso facto per aver il conduttore la custodia della cosa.

=> Deve cessare la destinazione dell'immobile ad attività ricettiva se risulta in contrasto con il regolamento condominiale

La responsabilità per danno da cosa in custodia viene meno quando il destinatario dell'imputazione provi il caso fortuito. All'attore compete provare l'esistenza del rapporto eziologico tra la cosa e l'evento lesivo; il convenuto per liberarsi, deve provare l'esistenza di un fattore, estraneo alla sua sfera soggettiva, idoneo ad interrompere quel nesso causale.

E tale idoneità sussiste solo se il fattore estraneo presenta i caratteri dell'imprevedibilità e dell'assoluta eccezionalità, che sono appunto gli elementi che identificano la ragione del caso fortuito.

La valutazione sulla rilevanza causale del fatto estraneo va operata con riferimento alle condizioni della cosa in concreto, che risulteranno per lo più dal modo con il quale si è esplicato il "governo della cosa" da parte del custode.

Proprietario, conduttore e danni a terzi, le conclusioni

Alla luce di tutte queste osservazioni, il Tribunale ha dichiarato la sussistenza della responsabilità del proprietario locatore ex art. 2053 c.c. mentre quella del conduttore ai sensi dell'art. 2051 c.c. condannando il primo al ripristino a regola d'arte ed alla messa in sicurezza mediante opere di rinforzo della medesima passerella pedonale, previa esecuzione di tutti gli adempimenti propedeutici sotto il profilo urbanistico - amministrativo necessari a tal fine, da intraprendersi necessariamente entro il termine di 90 giorni dalla pubblicazione della presente sentenza nonché condannando il conduttore alla immediata rimozione dei suddetti vasi e degli altri carichi insistenti sulla stessa passerella, sino al completamento dei lavori di messa in sicurezza.

Quanto alle asserite grondaie di scolo assolutamente fatiscenti, indicate da parte attrice e da questa imputate al proprietario conduttore, essendo al secondo e ultimo piano dell'edificio, l'organo giudicante ne ha rilevato la natura condominiale alla luce dell'espletata istruttoria, con la conclusione del rigetto della domanda attorea di interventi manutentivi da parte dell'altro comproprietario.

Spese condominiali: il conduttore ha sempre diritto di avere giustificazioni in merito alle richieste.

Sentenza
Scarica Trib. Spoleto 14 dicembre 2020 n. 709

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