Fine locazione e prosecuzione del conduttore nella locazione.
Quante volte ci siamo trovati dinanzi a questa situazione?
Spauracchio per tantissimi proprietari che, oltre al degrado del proprio appartamento per l'incuria del conduttore, trovano le principali preoccupazioni nella morosità dell'inquilino e per l'appunto nella ritardata restituzione.
Che cosa deve e può fare un proprietario di appartamento che veda trattenuta l'abitazione da parte del conduttore oltre termine?
Per agire legalmente deve seguire una particolare procedura, oppure potrebbe passare alle vie di fatto, facendo sgombrare il conduttore (ex conduttore) con un'intimazione nemmeno tanto educata?
Fine locazione e mancata restituzione dell'appartamento, un caso concreto
Prendiamo spunto da un caso reale che fu risolto dalla Cassazione nel settembre del 2014.
Tizio è conduttore di un appartamento della società Alfa. Prima della scadenza del contratto questa ottiene intimazione di rilascio dell'immobile (termine giuridico che identifica l'ordine del giudice a rilasciare l'immobile entro una tale data); nonostante ciò Tizio non riconsegna l'immobile né la società aziona il titolo giudiziale per ottenerlo. Che cosa fare per evitare lo sfratto immobiliare?
Accade, poi, a causa di alcune infiltrazioni che Tizio lasci l'immobile senza riconsegnarlo. La società ne approfitta per cambiare alcune serrature rendendo così impossibile a Tizio rientrare per riprendere alcuni oggetti di sua proprietà. Da qui la decisione di Tizio di proporre azione di spoglio contro il proprietario dell'appartamento.
L'azione di spoglio, è utile ricordarlo, è quell'azione cautelare che serve a tutelare chi viene molestato nel possesso o nella detenzione di un immobile.
La società si oppone alla richiesta perché a suo modo di vedere Tizio non è detentore qualificato (il termine del contratto è scaduto e lui occupa arbitrariamente l'immobile).
Per il Tribunale e per la Corte d'appello il proprietario dell'appartamento (la società) aveva ragione. Non così per la Cassazione.
Motivo?
I giudici di piazza Cavour hanno ricordato che «nella fase successiva alla scadenza del contratto, e fintanto che il locatore non proceda all'esecuzione del provvedimento di rilascio, il conduttore che continui ad occupare l'immobile è soggetto ad una serie di obblighi, collegati al contratto, dovendo tra l'altro corrispondere al locatore il canone, fino alla riconsegna (art. 1591 cod. civ.), salvo il maggior danno, anch'esso di natura contrattuale (ex plurimis, Cass., Sez. II, sentenza n. 2672 del 1981; Sez. III, sentenza n. 1133 del 1999; Sez. III, sentenza n. 19139 del 2005; Sez. III, sentenza n. 2525 del 2006)" In questo contesto, proseguono i giudici, "il conduttore, dunque, rimane detentore qualificato dell'immobile di cui continua a mantenere la disponibilità, pur dopo la scadenza del contratto, come tale è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria, ex art. 1168, secondo comma, cod. civ..» (Cass. 1 settembre 2014 n. 18486).
Occupazione sine titulo della proprietà altrui e quantificazione economica del danno arrecato
Ma che razza di regole sono! Sicuramente qualcuno di voi avrà esclamato così leggendo l'articolo. Gli ermellini ricordano che per ottenere l'immobile indietro è necessario portare ad esecuzione il titolo esecutivo (leggasi intimazione di rilascio) e non seguire altre strade.
Motivo?
Il titolo esecutivo, "riconosce il diritto di una parte contro l'altra e consente di realizzare il passaggio dal dover essere (diritto contenuto nel titolo) all'essere (realtà materiale corrispondente al diritto consacrato nel titolo), all'interno delle regole della convivenza civile".
Che poi il tutto sia esasperato da lentezze e furberie è un altro paio di maniche, ma ciò che va eliminato sono queste e non le garanzie.
Finita locazione e restituzione dell'immobile, dal particolare al generale
Il caso specifico ci fa comprendere come, in linea generale, ferme restando le specificità che ogni fattispecie propone, debba essere affrontata la questione della restituzione dell'immobile oggetto di contratto di locazione scaduto, ancora nelle mani del conduttore.
In tema di detenzione dell'immobile condotto in locazione anche dopo lo spirare del termine del contratto (o comunque di quello previsto per il rilascio), il conduttore mantiene questa veste restando tuttavia inadempiente rispetto all'obbligo di restituzione.
Da questa situazione di fatto discende una conseguenza giuridica: il proprietario dell'immobile che lo voglia restituito deve agire seguendo la procedura di legge per il rilascio non potendo interferire nella detenzione del bene in altro modo (es. sostituzione chiavi appartamento, ecc.). Diversamente il conduttore avrebbe diritto ad intentare un'azione per spoglio.
Insomma chi è inadempiente rispetto ad un obbligo di legge (restituzione dell'immobile) ha comunque diritto a non vedere pregiudicato la propria detenzione, se non nei modi e nei termini previsti dalla legge.
Questo è quanto ha stabilito (in conformità al proprio orientamento consolidato) la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 18486 depositata in cancelleria lo scorso 1 settembre.
Non si creda che la questione sia speciosa: far valere un diritto non può voler dire farlo in modo arbitrario. Regole e garanzie sono poste a tutela di tutti; certo alle volte alcune sottigliezze giuridiche possono apparire orpelli inutili.
Che cosa rischia il proprietario dell'appartamento che agisce diversamente?
L'azione di spoglio è l'unica conseguenza di un comportamento prepotente, cioè non consono alle normali modalità di tutela dei propri diritti?
No, il rischio dell'azione di forza è che il conduttore possa procedere a presentare querela per esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose (art. 392 c.p.) o usando violenza o minaccia alle persone (art. 393 c.p.).
Ribadiamo: sebbene il sentire comune possa fare apparire questi rischi come ingiustamente vessatori, l'ordinamento civile e penali depotenzia la forza privata in favore del suo ordinato esercizio passando da regole e procedure che garantiscano tutti. È un fondamento dello Stato di diritto ed è bene resti tale.
Come diceva Rousseau «Il più forte non è mai abbastanza forte da essere sempre il padrone se non trasforma la sua forza in diritto e l'obbedienza in dovere».
- Locazione: gli obblighi del proprietario e del conduttore
- La restituzione delle chiavi non sempre comporta la restituzione dell'immobile
