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Contratto di locazione scaduto? Se il conduttore resta nella detenzione dell'immobile ha gli stessi diritti di prima
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Contratto di locazione scaduto? Se il conduttore resta nella detenzione dell'immobile ha gli stessi diritti di prima

Il contratto di locazione scade ma il conduttore non se ne va. Cosa accade?

Avv. Alessandro Gallucci  

In tema di detenzione dell'immobile condotto in locazione anche dopo lo spirare del termine del contratto (o comunque di quello previsto per il rilascio), il conduttore mantiene questa veste restando tuttavia inadempiente rispetto all'obbligo di restituzione.

Da questa situazione di fatto discende una conseguenza giuridica: il proprietario dell'immobile che lo voglia restituito deve agire seguendo la procedura di legge per il rilascio non potendo interferire nella detenzione del bene in altro modo (es. sostituzione chiavi appartamento, ecc.). Diversamente il conduttore avrebbe diritto ad intentare un'azione per spoglio.

Insomma chi è inadempiente rispetto ad un obbligo di legge (restituzione dell'immobile) ha comunque diritto a non vedere pregiudicato la propria detenzione, se non nei modi e nei termini previsti dalla legge.

Questo è quanto ha stabilito (in conformità al proprio orientamento consolidato) la Suprema Corte di Cassazione con la sentenza n. 18486 depositata in cancelleria lo scorso 1 settembre.

Non si creda che la questione sia speciosa: far valere un diritto non può voler dire farlo in modo arbitrario. Regole e garanzie sono poste a tutela di tutti; certo alle volte alcune sottigliezze giuridiche possono apparire orpelli inutili. Meglio capire cos'è successo nel caso di specie per comprendere il perché della decisione della Cassazione.

Tizio è conduttore di un appartamento della società Alfa. Prima della scadenza del contratto questa ottiene intimazione di rilascio dell'immobile (termine giuridico che identifica l'ordine del giudice a rilasciare l'immobile entro una tale data); nonostante ciò Tizio non riconsegna l'immobile né la società aziona il titolo giudiziale per ottenerlo.Che cosa fare per evitare lo sfratto immobiliare?

Accade, poi, a causa di alcune infiltrazioni che Tizio lasci l'immobile senza riconsegnarlo. La società ne approfitta per cambiare alcune serrature rendendo così impossibile a Tizio rientrare per riprendere alcuni oggetti di sua proprietà. Da qui la decisione di Tizio di proporre azione di spoglio contro il proprietario dell'appartamento.

L'azione di spoglio, è utile ricordarlo, è quell'azione cautelare che serve a tutelare chi viene molestato nel possesso o nella detenzione di un immobile. La società si oppone alla richiesta perché a suo modo di vedere Tizio non è detentore qualificato (il termine del contratto è scaduto e lui occupa arbitrariamente l'immobile).

Per il Tribunale e per la Corte d'appello il proprietario dell'appartamento (la società) aveva ragione. Non così per la Cassazione.

Motivo?

I giudici di piazza Cavour hanno ricordato che “nella fase successiva alla scadenza del contratto, e fintanto che il locatore non proceda all'esecuzione del provvedimento di rilascio, il conduttore che continui ad occupare l'immobile è soggetto ad una serie di obblighi, collegati al contratto, dovendo tra l'altro corrispondere al locatore il canone, fino alla riconsegna (art. 1591 cod. civ.), salvo il maggior danno, anch'esso di natura contrattuale (ex plurimis, Cass., Sez. II, sentenza n. 2672 del 1981; Sez. III, sentenza n. 1133 del 1999; Sez. III, sentenza n. 19139 del 2005; Sez.

III, sentenza n. 2525 del 2006)” In questo contesto, proseguono i giudici, “il conduttore, dunque, rimane detentore qualificato dell'immobile di cui continua a mantenere la disponibilità, pur dopo la scadenza del contratto, come tale è legittimato a ricorrere alla tutela possessoria, ex art. 1168, secondo comma, cod. civ..” (Cass. 1 settembre 2014 n. 18486).

Ma che razza di regole sono! Sicuramente qualcuno di voi avrà esclamato così leggendo l'articolo. Gli ermellini ricordano che per ottenere l'immobile indietro è necessario portare ad esecuzione il titolo esecutivo (leggasi intimazione di rilascio) e non seguire altre strade.

Motivo?

Il titolo esecutivo, “riconosce il diritto di una parte contro l'altra e consente di realizzare il passaggio dal dover essere (diritto contenuto nel titolo) all'essere (realtà materiale corrispondente al diritto consacrato nel titolo), all'interno delle regole della convivenza civile”.

Che poi il tutto sia esasperato da lentezze e furberie è un altro paio di maniche, ma ciò che va eliminaoe sono queste e non le garanzie.

=> Separazione e successione nel contratto di locazione

Scarica Cass. 1 settembre 2014 n. 18486

Cerca: conduttore dell'immobile detenzione

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