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Occupazione sine titulo della proprietà altrui e quantificazione economica del danno arrecato

Occupazione della proprietà altrui e risarcimento danni
Avv. Alessandro Gallucci Avv. Alessandro Gallucci 

Il diritto di proprietà, questo almeno è il concetto che si studia sui manuali di diritto privato, è un diritto così detto assoluto, ossia difendibile erga omnes.

Si distingue dai diritti relativi (es. i crediti vantati verso il proprio debitore) poiché mentre questi ultimi riguardano un ben determinato rapporto giuridico, la relazione di proprietà comporta, nell'ambito dei limiti stabiliti dall'ordinamento, l'obbligo per tutti i consociati di non interferire con l'altrui esercizio del diritto.

Estensione e limiti del diritto di proprietà, cosa dice la legge?

Il proprietario, recita l'art. 832 c.c., ha diritto di godere e disporre delle cose in modo pieno ed esclusivo

Ciò vuol dire che il proprietario del bene, anch'egli comunque entro i limiti stabiliti dall'ordinamento giuridico (es divieto di atti emulativi, art, 833 c.c., divieto d'immissioni, art. 844 c.c.), ha diritto di usare il proprio bene immobile nel modo che ritiene più opportuno.

Occupazione senza titolo di un immobile condominiale e poteri dell'amministratore di condominio

Per assurdo, laddove ciò non fosse illecito, anche la demolizione non seguita da ricostruzione è possibile nella misura in cui soddisfi un interesse (nell'accezione comune del termine) del proprietario di quel bene. Magari una persona vuol godere di quel suo appezzamento di terra in maniera differente da quella che gliene consente l'uso abitativo. Difficile che una persona sfrutti un terreno ad uso agricolo piuttosto che edilizio (ove ciò quest'ultimo gli sia legittimamente consentito), ma non impossibile.

Al di là delle estremizzazioni è chiaro che, solitamente, il titolare d'un diritto reale su un bene immobile per godere di quella proprietà avrà due possibilità:

a) disporne direttamente;

b) darla ad altri sotto varie forme (comodato, usufrutto, compravendita, locazione, ecc.).

Godimento del bene oggetto di proprietà ed usi illegittimi

Al di là delle ipotesi previste dalla legge nessuno può occupare un bene immobile altrui senza il suo consenso.

Che cosa accade altrimenti?

È evidente che il proprietario del summenzionato bene possa agire per chiedere in risarcimento del danno per quella che nel gergo è detta occupazione sine titulo.

Occupazione sine titulo, come s'intuisce dalla locuzione latina, sta a significare occupazione senza legittimità: un bene può essere goduto in ragione dell'esistenza di un titolo idoneo.

Sono proprietario, usufruttuario, habitator, conduttore, comodatario - qui si fa principalmente riferimento ad abitazioni - e quindi posseggo o detengo un bene. Al termine del rapporto o trasferito il diritto, salvo diverso accordo, devo spogliarmi della disponibilità di quel bene.

Se non lo faccio lo posseggo sine titulo. Se fin dall'inizio il possesso o la detenzione non sono giustificati, allora queste situazioni giuridiche configureranno una situazione di occupazione sine titulo per così dire originaria.

Occupazione senza titolo un'abitazione è fatto chiaramente illegittimo, la cui diretta conseguenza è data dalla possibilità di chiedere il rilascio dell'immobile.

Si tratti di abitazione, locale commerciale, ecc. il legittimo proprietario oltre al rilascio è legittimato a domandare anche il risarcimento del danno da occupazione sine titulo.

Come si può determinare la misura del risarcimento? Detta diversamente: come quantifico il mio diritto a chiedere 100, 200 o 300 di risarcimento?

Occupazione sine titulo e criteri di calcolo del risarcimento

Sulla questione si è anche pronunciata la Suprema Corte di Cassazione, la quale ha esplicitato chiaramente il criterio di calcolo del danno.

Quello che indicheremo citando una sentenza è da considerarsi l'orientamento dominante. Come dire: la sentenza è citata ex plurimis, cioè tra le tantissime del genere sull'argomento.

Che cosa dicono gli ermellini?

Si legge nella sentenza n. dell'1 marzo 2011 che in fattispecie "concernenti occupazione senza titolo di un cespite immobiliare altrui, il danno per il proprietario usurpato è in re ipsa, ricollegandosi al semplice fatto della perdita della disponibilità del bene da parte del dominus ed alla impossibilità per costui di conseguire l'utilità anche solo potenzialmente ricavabile dal bene medesimo in relazione alla natura normalmente fruttifera di esso (v. da ultimo, Cass., Sez. 2, dell'8 marzo 2010, n. 5568; Cass., Sez. 3, dell'11 febbraio 2008, n. 3251; Cass., Sez. 3, dell'8 maggio 2006, n. 10498).

La determinazione del risarcimento del danno ben può essere operata, in tali ipotesi, facendo riferimento al cosiddetto "danno figurativo" e, quindi, al valore locativo del cespite usurpato.

Il fatto, poi, che il valore locativo sia stato individuato in una somma determinata non fa perdere all'obbligazione risarcitoria la sua natura di debito di valore, come tale suscettibile di rivalutazione monetaria, in quanto, mirando alla reintegrazione del patrimonio del danneggiato, la somma di denaro stabilita non rappresenta l'oggetto dell'obbligazione risarcitoria, ma solo un elemento di commisurazione del danno (v. Cass., Sez. 2, del 7 giugno 2001, n. 7692; Cass., Sez. 2, del 18 febbraio 1999, n. 1373)".

In sostanza nella determinazione del danno da un lato c'è un danno auto evidente, per così dire, che è dato dalla perdita di disponibilità del bene. Ho una casa, ma non posso usufruirne in ragione del fatto che Tizio l'ha occupata. Questo danno va liquidato equitativamente dal giudice, cioè quantificando il danno ragionando sul fatto che il titolare di un diritto è stato spogliato della disponibilità del bene oggetto di quel diritto.

L'altra voce di danno che gioca un ruolo fondamentale è data dal canone locatizio che si ricaverebbe da quel bene. È evidente che avere l'occupazione sine titulo di una catapecchia è diverso da quella di un immobile in buono stato.

Occupazione abusiva.Il Ministero dell'Interno è tenuto a rimborsare i canoni perduti

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