In condominio da sempre si assiste ad occupazioni abusive di beni comuni, da parte di condòmini, che usano appropriarsi, in prevalenza, di pianerottoli, cortili e sottoscala, al fine di espandere il proprio diritto di proprietà.
Di solito il condomino che occupa il bene comune mira ad usucapirlo attraverso il possesso continuato ed esclusivo, cioè tale da rendere impossibile il godimento da parte degli altri condòmini.
Non di rado, però, si registrano anche occupazioni abusive di immobili condominiali, da parte di soggetti estranei al condominio, che si stabilizzano all'interno di cantine o sottotetti ad uso comune, ex lavanderie e stenditoi, o alloggi dei portieri disabitati.
Purtroppo l'occupazione di beni in proprietà comune, ad opera di soggetti estranei al condominio è un fenomeno diffuso, basti pensare che sono migliaia coloro che vivono abusivamente negli immobili condominiali, soprattutto in quelli facenti parte di edifici periferici, poco abitati e con residenti per lo più anziani.
In molti casi gli occupanti abusivi sono persone disperate, per le condizioni economiche in cui versano, che hanno necessità di trovare un tetto per sé e per la propria famiglia.
Nella prassi quotidiana si registrano anche scene ai limiti del surreale, quando un unico spazio condominiale, tipo il sottotetto dell'ultimo piano, viene occupato da più individui, anche rom o immigrati clandestini, che vivono accampati in condizioni igienico-sanitarie indecenti, senza acqua, luce e gas.
In ogni caso il D.L. 47/2014, c.d. "Piano Casa", per combattere l'abusivismo, prescrive che "chiunque occupa abusivamente un immobile senza titolo non può chiedere la residenza né l'allacciamento a pubblici servizi in relazione all'immobile medesimo e gli atti emessi in violazione di tale divieto sono nulli a tutti gli effetti di legge".
È ovvio che in tali situazioni i residenti in condominio abbiano paura per la propria incolumità e anche per la possibile occupazione delle loro case, soprattutto quando gli appartamenti non risultino dotati di porte blindate e inferriate esterne, a difesa di finestre e balconi dalle intrusioni illegittime.
In generale un immobile può dirsi occupato abusivamente quando al suo interno si stabilisca chiunque sia privo di un qualsiasi titolo legittimante.
Occupazione abusiva e particolare tenuità del fatto
Nel quadro normativo vigente la condotta di chi occupa immobili condominiali o parti di essi, senza averne titolo, è rilevante sotto il profilo penale e civile, essendo fondata sul presupposto che l'utilizzazione ed il godimento del bene si realizza senza il consenso esplicito o presunto del condominio.
In ambito penale è noto che, ai sensi dell'art. 633 c.p., è punibile, con la reclusione fino a due anni e una multa da 103,00 a 1.032,00 euro, chiunque invada arbitrariamente terreni o edifici altrui (abitati e disabitati), pubblici o privati, al fine di occuparli o di trarne altrimenti profitto.
Inoltre, ai fini della configurabilità del reato, la nozione di "invasione" non richiede modalità esecutive violente, ma è sufficiente il comportamento arbitrario, tipico di chi si introduce nell'altrui proprietà "contra ius", in quanto privo del diritto di accesso (Cass. pen. n. 53005/2016).
Il nuovo "Decreto Sicurezza" del 24/09/2018 prevede il raddoppio della pena nei confronti degli organizzatori dell'occupazione o di chi l'ha compiuta a mano armata con la reclusione da due fino a quattro anni e la multa da 206,00 a 2.064,00 euro.
Peraltro, a parte un orientamento minoritario, l'impostazione condivisa dalla maggior parte della giurisprudenza è volta ad escludere, in caso di occupazione abusiva di immobili, l'applicazione della scusante disciplinata dall'art. 54 c.p., che presuppone uno stato di bisogno di chi compie un'azione tesa a salvare sé o gli altri da un pericolo imminente.
Nello specifico l'occupazione di immobili non è riconducibile allo stato di bisogno previsto dall'art. 54 c.p., che si riferisce ad un pericolo attuale e transitorio e non alla necessità di trovare un alloggio per risolvere definitivamente ed in modo surrettizio l'esigenza abitativa, tanto più che gli alloggi popolari sono proprio destinati a risolvere esigenze abitative di non abbienti, attraverso procedure pubbliche e regolamentate (Cass. pen. n. 9265/2012).
Per quanto attiene alla tutela civile, lo strumento principale che spetta ai proprietari, in caso di occupazione abusiva dell'immobile, è rappresentato dalle azioni petitorie, ossia azioni tese a difendere il diritto di proprietà contro le turbative altrui.
Nell'ambito di tali azioni quella più celere è l'azione di reintegrazione del possesso, di cui all'art 1168 c.c., che presuppone uno spoglio violento e clandestino ed è utilizzabile anche da possessore e detentore, a differenza dell'azione di rivendicazione, di cui all'art. 948 c.c., che obbliga il proprietario a dimostrare non soltanto il suo diritto di proprietà, attraverso la presentazione del titolo di acquisto, ma anche il fatto che l'occupante non ha un legittimo diritto a fruire del bene.
In proposito è utile sapere che l'azione di reintegrazione si prescrive in un anno, mentre l'azione di rivendicazione non è sottoposta a termini prescrizionali, sebbene l'azione di reintegrazione consente il rilascio di un provvedimento urgente e tempestivo da parte del giudice, che può ordinare la restituzione dell'immobile all'esito di una fase cognitiva sommaria.
Se poi l'occupante si rifiutasse di restituire l'immobile, con il provvedimento anzidetto è possibile rivolgersi all'ufficiale giudiziario, che potrà avvalersi delle forze dell'ordine per ottenere il rilascio dello stesso immobile.
Ma quando uno o più soggetti occupano abusivamente un immobile condominiale cosa deve fare l'amministratore per tutelare il condominio?
Innanzitutto occorre evidenziare che i custodi dei beni comuni sono i condòmini e non l'amministratore tant'è che gli stessi condòmini, ai sensi dell'art. 2055 c.c., sono obbligati, in via solidale, a risarcire i danni procurati ai terzi.
Il custode non può essere identificato né nel condominio, che è pur sempre un ente di sola gestione di beni comuni, né nel suo amministratore, che è un mandatario dei condomini.
Pertanto, il risarcimento del danno da cosa in custodia di proprietà condominiale non si sottrae alla regola della responsabilità solidale ex art. 2055 (Cass. n. 1674/2015).
Di conseguenza, l'amministratore, in qualità di mandatario dei condòmini, ai sensi dell'art. 1710 c.c., può essere ritenuto responsabile soltanto nel caso in cui non abbia utilizzato la diligenza del buon padre di famiglia nell'espletamento del mandato conferitogli.
Premesso quanto detto, nel caso in cui un soggetto, condomino o estraneo, abbia posto in essere un comportamento arbitrario ed inequivocabile diretto al possesso esclusivo di un bene immobile condominiale, senza averne titolo, è necessario che l'amministratore provveda, per tempo, a denunciare alle forze dell'ordine l'occupazione illegittima del bene comune.
È inutile dire che, in caso di occupazione abusiva dell'immobile condominiale, l'amministratore debba essere informato da qualcuno a voce, al telefono o per iscritto, in quanto, salvo che non sia residente nel fabbricato, non può essere presuntivamente a conoscenza della stessa occupazione.
L'amministratore informato dei fatti, che dovesse omettere di denunciare l'occupazione abusiva delle parti comuni, rischia di incorrere in responsabilità, anche penale, nel caso in cui tale attività illegittima procuri pregiudizi alla sicurezza delle persone.
Sotto tale profilo è noto che uno dei fondamenti della responsabilità penale dell'amministratore risiede nell'art. 1130 n. 4 c.c., soprattutto nel caso in cui l'utilizzo abusivo delle parti comuni comprometta la sicurezza del fabbricato e/o comporti eventi dannosi per le persone.
Per esempio, in caso di occupazione di una porzione di area condominiale mediante la costruzione di un manufatto di proprietà esclusiva, sussiste la legittimazione dell'amministratore di condominio ad agire giudizialmente, con azione volta al "ripristino dei luoghi", nei confronti dell'autore dell'opera denunciata, in quanto una simile azione sarebbe diretta al mantenimento dell'integrità materiale dell'area condominiale, stravolta dalla nuova costruzione, rientrando nel novero degli atti conservativi di cui al menzionato art. 1130 c.c. (Cass. n. 7327/2013).
Decreto sicurezza e occupazioni abusive di immobili. Analisi delle criticità.
A tal proposito occorre precisare che l'amministratore, ai sensi dell'art. 1130 comma 4 c.c., può compiere soltanto gli atti conservativi relativi alle parti comuni dell'edificio e cioè le azioni possessorie di cui all'art. 1168 s.s. c.c. ma non può adire le vie giudiziarie per proporre azioni petitorie di cui agli artt. 948-951 c.c., per le quali necessita l'autorizzazione dell'assemblea condominiale.
Tuttavia è consigliabile che l'amministratore, prima di adire le vie giudiziarie, ottenga sempre l'autorizzazione dell'assemblea condominiale convocata appositamente per discutere e deliberare in merito all'occupazione abusiva, anche perché, in caso di inerzia nel convocare la riunione, si rischia che il bene condominiale occupato venga usucapito, con conseguente impossibilità di intraprendere qualsiasi azione cautelare da parte del condominio.
Infine, sotto il profilo della sicurezza dei residenti in condominio, si osserva che la Legge n. 48 del 18/04/2017, in tema di misure contro le occupazioni abusive di immobili, prevede l'intervento ed il coordinamento delle forze di Polizia locali, con il coinvolgimento di volontari e degli amministratori di condomini, che possono proporre progetti privati per la sicurezza urbana.
In pratica, per incentivare la diffusione di iniziative volte alla sicurezza urbana, la legge prevede che i condòmini possono decidere di installare, a loro spese, dei sistemi di sorveglianza tecnologicamente avanzati, dotati di software di analisi video per il monitoraggio video, con invio di allarmi automatizzati a forze di polizia o istituti di vigilanza privata.
Per incentivare la messa in opera di tali sistemi la legge prevede che i Comuni possano anche deliberare detrazioni su IMU e TASI per i condòmini, che investono sull'installazione, manutenzione e gestione dei sistemi anzidetti.
In buona sostanza tutti bei propositi…in attesa di essere realizzati.
Avv. Michele Orefice
