Infiltrazioni in condominio e denuncia di danno temuto: presupposti e utilità dell'azione

Infiltrazioni di acqua e azioni per la rimozione di situazioni di pericolo connesse al fenomeno.

L'avvocato che si trova ad affrontare la questione, sovente arriva alla conclusione che, salva l'azione risarcitoria, un modo per ottenere rapidamente una soluzione al problema che non si raggiunge per via stragiudiziale è quella di presentare una denuncia di danno temuto.

Condominio e denuncia di danno temuto da parte del singolo proprietario esclusivo. Non sempre è possibile

Quali norme disciplinano l'azione di denuncia di danni temuto?

Qual è la funzione dell'azione, le condizioni per la sua esperibilità e dunque per l'ottenimento di un provvedimento atto ad eliminare il pericolo?

Denuncia di danno temuto, le norme

Partiamo dalle norme. Recita l'art. 1172 c.c., rubricato Denunzia di danno temuto:

«Il proprietario, il titolare di altro diritto reale di godimento o il possessore, il quale ha ragione di temere che da qualsiasi edificio, albero o altra cosa sovrasti pericolo di un danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del suo diritto o del suo possesso, può denunziare il fatto all'autorità giudiziaria e ottenere, secondo le circostanze, che si provveda per ovviare al pericolo.

Infiltrazioni e denuncia di danno temuto: quando è possibile agire per ottenere la rimozione della situazione di pericolo

L'autorità giudiziaria, qualora ne sia il caso, dispone idonea garanzia per i danni eventuali».

In termini processuali, l'azione qui indicata ha natura cautelare. Con la richiesta di un provvedimento del genere, salvo casi particolari (art. 66-octies c.c.), la parte ricorrente domanda all'Autorità Giudiziaria l'adozione di un provvedimento provvisorio, così detto interinale, nell'attesa che a conclusione del giudizio di merito si accertino compiutamente i fatti e siano adottati gli opportuni provvedimenti. Le norme che disciplinano questo genere di azione sono contenute negli artt. 669-bis e seguenti del codice di procedura civile.

Trattandosi di procedimento in camera di consiglio, l'esperimento dell'azione in esame non è soggetto al tentativo di mediazione di cui al d.lgs n. 28/2010, né alla procedura di negoziazione assistita di cui alla d.l. n. 132/2014.

Denuncia di danno temuto, la funzione

Passiamo adesso alla funzione della procedura e quindi alla sua utilità/opportunità in relazione alle infiltrazioni.

Si tratta di una delle così dette azioni di nunciazione che si sostanziano, a livello tecnico giuridico, nella proposizione di un ricorso cautelare volto a segnalare la presenza di una situazione di pericolo che, in ragione della particolare insidiosità della stessa in relazione allo stato dei luoghi, rischia di provocare dei danni a cose o persone.

Infiltrazioni. La responsabilità del costruttore non esclude quella del condominio

In sostanza se la proprietà di Tizio è maltenuta e tale trascuranza rischia di provocare un danno allo proprietà di Caio, così come alla sua persona ed a terzi, quest'ultimo può adire l'Autorità Giudiziaria per ottenere da parte del giudice competente (il Tribunale del luogo in cui è ubicato l'immobile) un provvedimento che imponga a Tizio di porre rimedio alla situazione di pericolo.

Denuncia di danno temuto, le condizioni per l'esperimento dell'azione

Quando è possibile proporre una simile azione?

Già solo la lettura della norma fa comprendere che non sempre è possibile azionare un ricorso ex art. 1172 c.c. Esistono evidentemente delle condizioni al verificarsi delle quali l'azione è data.

La norma le espone chiaramente, ossia l'esistenza di un pericolo di danno grave e prossimo alla cosa che forma l'oggetto del diritto o del possesso del ricorrente. Come sempre la giurisprudenza è utile per dare forma e contorni concreti al ricorso in esame. Ciò tornerà utile anche per valutarlo in relazione ai casi d'infiltrazioni.

È utile, per chiarezza espositiva e citazione di precedenti giurisprudenziali, menzionare una pronuncia del Tribunale di Catanzaro del gennaio 2011.

Il giudice calabrese, rifacendosi ai precedenti giurisprudenziali in materia di ricorso ex art. 1172 c.c., specifica quali sono i presupposti di fatto e di diritto che legittimano l'azione in esame.

Secondo l'ufficio giudiziario citato, l'azione per denuncia di danno temuto va presa in considerazione, secondo quella che è la più diffusa interpretazione, nel caso di condotta omissiva del resistente in relazione ad uno specifico dovere di prevenire il danno temuto. Ciò perché il proprietario di un bene abitativa risponde dei danni da esso provocati (ex art. 2051 c.c.), in ragione della sua qualità di custode del bene.

Infiltrazioni, perché il condòmino danneggiato paga per il danno subito?

La denuncia di danno temuto, afferma il Tribunale di Catanzaro, presuppone «il danneggiamento - grave prossimo attuale e futuro - minacciato ad una cosa immobile (o anche mobile) da una cosa immobile o mobile altrui, tale da comportare il deterioramento della res del denunciante e la menomazione dell'interesse tutelato, ovvero il rischio per le cose ivi collocate, o, ancora, seppure in via mediata e indiretta per le persone che nell'ambito dell'immobile, oggetto di pregiudizio, agiscono ed operano, per la loro incolumità e salute (ex multis Trib. Bologna 8 marzo 2005; Cass. Civ. Sez. II, 29/01/07, n. 1778)» (Trib. Catanzaro 13 gennaio 2011).

Quanto al pregiudizio che s'intende evitare, lo stesso giudice catanzarese, rammenta che esso non deve necessariamente essere inteso quale nocumento in grado d'incidere «sulla consistenza fisica della cosa, ma può anche interpretarsi come connesso all'esercizio di facoltà giuridiche inerenti il diritto vantato sulla cosa (si cfr. Trib. Nocera Inferiore 6 febbraio 1995 in rass. locazioni 1995, 289). Considerando, infatti, che la condizione dell'azione di danno temuto non deve individuarsi in un danno certo, o già verificatosi, bensì anche nel solo ragionevole pericolo che il danno si verifichi (cfr., Cass., 28 maggio 2004, n. 10282)» (così Trib. Catanzaro 13 gennaio 2011).

Denuncia di danno temuto e danno da infiltrazioni

Date queste premesse di carattere generale, appare evidente che l'azione ex art. 1172 c.c. ben si attagli a molte ipotesi di danno da infiltrazioni.

Quando si manifesta una infiltrazione, il danneggiato ha due sostanziali interessi:

individuare la causa del danno affinché sia eliminata e quindi cessi il fenomeno infiltrativo;
ottenere il risarcimento.

Quanto al primo dei due aspetti, è evidente che individuato il responsabile, nel perdurare della sua noncuranza ed in presenza di una situazione pregiudizievole per il bene ovvero per il diritti di utilizzazione connessi, chi subisce l'infiltrazione potrà valutare l'opportunità di presentare un ricorso per denuncia di danno temuto.

Esempio: vi sono infiltrazioni dal tetto condominiale nell'appartamento sottostante. Il fenomeno non consente un pieno e pacifico utilizzo del bene e la perduranza dell'infiltrazioni rischia di compromettere il solaio.