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Danni da infiltrazioni, un caso da manuale
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Danni da infiltrazioni, un caso da manuale

A quale titolo risponde il condominio per i danni da infiltrazione? Quale risarcimento può essere ottenuto dal condomino danneggiato? Il caso risolto dal Tribunale di Prato

Avv. Anna Nicola  

La responsabilità del condominio ex art. 2051 c.c.

Il condominio risponde a titolo di responsabilità extracontrattuale per i danni che derivano dai beni comuni alle singole proprietà immobiliari che compongono l'edificio.

La norma di riferimento è l'art. 2051 c.c., disposizione che sancisce una forma di responsabilità oggettiva.

Chi detiene il bene e ne ha il controllo risponde per ciò solo dei danni che derivano a terzi a causa del medesimo bene, non rilevando l'aspetto psicologico dato dal dolo o dalla colpa.

Funzione dell'art. 2051 c.c. è imputare la responsabilità a chi è nelle condizioni di controllare i rischi della cosa, dovendo qualificarsi custode chi effettivamente ne controlla le modalità d'uso e di conservazione, che non necessariamente coincide con il proprietario. Ecco perché i danni da infiltrazione vengono imputati a chi ha questo rapporto.

Infiltrazioni derivanti dal lastrico solare. L'entità del danno viene stabilita dal consulente tecnico

Dopo diverse oscillazioni in giurisprudenza, la decisione 3672/1997 della Cassazione a Sezioni Unite, ha statuito il principio sulla cui base la responsabilità per il risarcimento dei danni provocati dalle infiltrazioni è da collegarsi all'inadempimento di un generale obbligo a custodire e manutenere. Questo è ormai un principio consolidato.

"Con riguardo a danni promananti da parti comuni di un edificio condominiale è pacificamente individuata la figura di custode in capo al condominio" (tra le tante Cass. 12 luglio 2011, n. 15291).

E' pertanto indubbio che dei beni comuni in edificio risponda il condominio.

Ciò significa che il condominio risponde ex art. 2051 c.c. per le infiltrazioni causate dai beni indicati dall'art. 1117 c.c. Poiché questa norma riporta un elenco non esaustivo ma solo esemplificativo, ove si accerti che altro bene, non contemplato dall'art. 1117 c.c., abbia natura condominiale, ne risponde sempre il condominio quale custode.

Danno da infiltrazioni, il caso risolto dal Tribunale di Prato del 20 giugno 2020

Di recente è intervenuto su questo argomento il Tribunale di Prato con la decisione del 20 giugno 2020.

Nel caso di specie la condomina abitante al secondo piano e sottotetto dell'edificio agisce contro il condominio per le infiltrazioni subite nel proprio appartamento consistenti in evidenti macchie, efflorescenze e muffe, da ricondursi al pessimo stato di manutenzione della copertura dell'edificio: le falde del tetto sono totalmente prive di idoneo strato di guaina impermeabilizzante; la guaina esistente nelle gronde perimetrali è vetusta; le tegole del manto di copertura in alcuni punti sono spostate e rotte.

In ragione di ciò chiede la condanna del condominio al risarcimento del danno anche non patrimoniale e all'esecuzione di tutte le opere necessarie per l'eliminazione di detti vizi e difetti.

L'attrice rileva che tutte le circostanze evidenziate nell'atto di citazione sono state accertate in sede di accertamento tecnico preventivo ex art. 696 c.p.c. dalla stessa promosso, nonostante il c.t.u. abbia quantificato i danni subiti in un importo inferiore a quello da lei richiesto sulla base dei preventivi rilasciati dalle imprese dalla stessa interpellati.

Invoca quindi la responsabilità del Condominio a titolo di custodia ex art. 2051 c.c.

Il condominio costituendosi in giudizio contesta integralmente le asserzioni dell'attrice e evidenzia che nei giorni delle lamentate infiltrazioni vi era stato un evento piovoso abnorme oltre al fatto di essere creditore di ingenti somme nei confronti dell'attrice, il cui comportamento ha obbligato alla costituzione di un fondo cassa per fronteggiare i suoi debiti.

L'organo giudicante, partendo dal presupposto che la fattispecie si inquadra nell'art. 2051 c.c., richiama una decisione del Supremo Collegio sulla cui base il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni, è tenuto a porre in essere tutte le misure necessarie affinché tali cose non rechino pregiudizio ad alcuno e risponde in base all'art. 2051 c.c. dei danni da queste cagionati alla singola proprietà del condomino (Cass. civile, n. 7044/2020).

Infiltrazioni causate dalla mancata o difettosa manutenzione delle parti comuni e mancata locazione dell'immobile

Sulla scorta di questo principio, in ragione delle risultanze della relazione peritale di cui all'accertamento tecnico preventivo, accoglie parzialmente la domanda della condomina.

Il risarcimento del danno liquidato

Il Tribunale ritiene consono l'importo indicato dal c.t.u. per risarcimento e per il costo delle opere necessarie all'eliminazione dei danni, essendosi il c.t.u. anche consultato con imprese specializzate.

Ad esso seguono gli oneri accessori e conseguenziali, comprensivo di iva visto che si tratta di spese da affrontare per riparare un bene.

Trattandosi di debito di valore, reintegrando il patrimonio del danneggiato, occorre considerare la svalutazione monetaria fino alla data della liquidazione, oltre agli interessi.

Infiltrazioni, perché il condòmino danneggiato paga per il danno subito?

Non accoglie invece la domanda di pagare le somme corrispondenti al costo delle opere necessarie per eliminare le cause delle infiltrazioni rilevando che, nonostante in astratto sia configurabile il diritto di ciascun condomino di agire in giudizio nei confronti del Condominio per l'adempimento dell'obbligo di manutenzione e di riparazione delle cose comuni (cfr. Cass. n. 1579/1982), tale spesa non è stata affrontata e pertanto non permette alcun tipo di risarcimento, né in forma specifica né per equivalente.

Non avendo fornito la prova della spesa e del suo effettivo esborso, la domanda non può trovare accoglimento.

Al pari, la domanda di risarcimento dell'asserito danno non patrimoniale è stata rigettata in quanto mancante di prova, non essendo risarcibile il danno in re ipsa, ma il danno conseguenza.

Il Tribunale afferma infine che è da liquidarsi in via necessariamente equitativa ex art. 2056, comma 2, c.c., l'ulteriore somma dovuta a titolo di lucro cessante facendo riferimento, in assenza di elementi che consentano di ritenere un investimento più remunerativo, al tasso medio di redditività degli investimenti mobiliari a basso rischio (titoli di Stato, BOT, CCT ecc.) nel periodo esaminato, con conseguente applicazione di un ulteriore 3% annuo, calcolato dalla data della domanda e sino alla data della presente sentenza (cfr. Cass. SS.UU. n. 19499/2008).

Il Tribunale si premura di specificare che questo tasso è da calcolarsi non sulla somma capitale ai valori attuali ma considerando il valore medio tra il capitale al valore attuale e la somma dovuta alla data della domanda, con l'adeguamento Istat.

Risarcimento per infiltrazioni anche senza sopralluogo

Scarica Trib. Prato 20 giugno 2020 n. 286

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