I locali comuni, ovvero più in generale le parti comuni suscettibili di autonomo godimento, possono essere concesse in locazione a terzi o a condòmini.
È un'affermazione, non una domanda, e da anni, è noto, recisi molti contratti con i portieri, i condòmini hanno deciso di far rendere i locali adibiti a servizio portineria tramite locazione.
La questione che qui interessa è quella inerente alle maggioranze necessarie (e sufficienti per evitare contestazioni di validità della delibera) per giungere alla decisione di locare le parti comuni.
La durata del contratto, come s'avrà modo di vedere, incide e non poco sui quorum deliberativi.
Parti comuni, quali sono e a cosa servono?
Le parti comuni di un edificio in condominio sono tutte quelle indicate dall'art. 1117 c.c.,, dagli atti d'acquisto e/o dal regolamento contrattuale oltre che quei beni che, essendo strumentali al miglior godimento delle parti di proprietà esclusiva, debbano essere considerate tali di fatto.
L'art. 1117 c.c., infatti, contiene una elencazione meramente esemplificativa delle parti comuni (tra le tante Cass. 2 agosto 2010 n. 17993), sicché nel silenzio del codice civile e/o del regolamento e la destinazione e funzione del bene a connotarne la condominialità.
Dei beni comuni ogni condomino è proprietario in proporzione alla sua quota millesimale (salvo il caso in cui per diversa convenzione le parti indichino una diversa quota di partecipazione, es. parti uguali).
Ciò vuol dire che per quella quota di proprietà egli è tenuto a partecipare alle spese, ha diritto agli utili e concorre alle decisioni inerenti la gestione delle parti condominiali.
Locazione parti comuni, casi frequenti e maggioranze
Il caso classico di scelta di gestione comportante utili è quella della locazione di parti comuni a soggetti estranei al condominio o, magari, a singoli comproprietari.
I casi più frequenti?
L'alloggio del portiere (a servizio soppresso), il locale caldaia (a riscaldamento centralizzato dismesso e modificata, ove possibile, la destinazione d'uso), ecc.
Si tratta di decisioni che se da un lato impediscono l'utilizzazione materiale di quella parte comune, dall'altro consentono di realizzare un utile che può essere buono, ad esempio, a diminuire la quota di partecipazione alle spese comuni.
Ricordiamo che ogni condòmino, pro-quota, è tenuto al pagamento delle imposte sulla somma percepita a titolo di canone di locazione del bene comune oggetto del godimento.
Con quali maggioranze possono essere deliberate le locazioni di parti comuni?
Partiamo dalle locazioni aventi durata inferiore a nove anni.
Si pensi alla locazione di un'abitazione con un contratto di quattro anni, a quella di locazione commerciale per sei anni, ecc.
Quali sono i quorum necessari ? Esse devono essere assimilate alle innovazioni?
Per la giurisprudenza, di merito e di legittimità che è stata investita della vicenda, è sufficiente il voto favorevole della maggioranza semplice.
Scorgendo tra le varie pronunce in materia, una del Tribunale di Roma del 2011, riprendendo un consolidato orientamento giurisprudenziale, ha affermato che la locazione di una cosa comune va considerata atto di amministrazione ordinaria poiché attraverso di essa è possibile conseguire la finalità del miglior godimento delle cose comuni anche attraverso l'accrescimento dell'utilità del bene mediante la sua utilizzazione indiretta (locazione, affitto).
Tale considerazione, ha portato il Tribunale, in ossequio ad un precedente di legittimità a specificare che qualora l'amministratore del condominio locasse un bene condominiale anche in assenza di un preventivo mandato che glielo consentisse, dovrebbe «ritenersi valida la ratifica del suddetto contratto di locazione disposto dall'assemblea dei condomini con deliberazione adottata a maggioranza semplice» (Cass. 21 ottobre 1998 n. 10446)» (Trib. Roma 24 giugno 2011 n. 13705).
In sostanza non solo non è necessario il quorum previsto per le innovazioni (artt. 1120-1136, quinto comma, c.c.) ma la locazione può essere stipulata autonomamente dall'amministratore, salvo successiva ratifica.
E' chiaro che l'amministratore, che intendesse agire in tal senso, onde evitare disguidi e noie farebbe bene ad inserire nel contratto una clausola sospensiva del genere «il tutto subordinato alla ratifica assembleare».
Locazione ultra novennali delle cose comuni, serve l'unanimità
Per quelle ultra novennali delle parti comuni è necessario il consenso di tutti i condomini. Si tratta di atto che solamente latu sensu può essere considerato di competenza assembleare. La necessità del voto di tutti i condòmini, infatti, lascia intendere che si tratta di un atto inerente al diritto dei singoli, e non ad interessi collettivi soggetti alle decisioni collegiali.
In tal senso è chiaro l'art. 1108 c.c. (dettato in materia di comunione ma applicabile al condominio in virtù di quanto stabilito dall'art. 1139 c.c.) a mente del quale «è necessario il consenso di tutti i partecipanti per gli atti di alienazione o di costituzione di diritti reali sul fondo comune e per le locazioni di durata superiore a nove anni».
Si badi: ad avviso di chi scrive, la durata va considerata con riferimento al primo contratto, non al suo rinnovo. Il contratto è ultra novennale, quindi, quando l'accordo supera quel lasso temporale, poiché il rinnovo non è automatico, ma comunque soggetto alla volontà delle parti del contratto, si pur limitata da specifiche disposizioni di legge.
| Locazione bene condominiali | ||
| Contratti che non superano i nove anni | In prima convocazione maggioranza dei presenti e almeno la metà del valore dell'edificio | In seconda convocazione maggioranza dei presenti e almeno un terzo del valore dell'edificio |
| Contratti ultra novennali | Sempre il voto favorevole di tutti i condòmini | --- |
L'assemblea decide a maggioranza la gestione delle cose comuni
