Vai al contenuto
Lupotano

Problematiche locazioni.

Ciao a tutti. Sono nuovo e pongo un quesito che mi interessa molto.Sono conduttore di un appartamento di multiproprietà. Contratto di locazione privato 4+4. La mia domanda domanda è questa:

 

Può uno dei quattro proprietari chiedere la rescissione anticipata del contratto in caso di avvenuta ripartizione dell'immobile tra gli aventi diritto?

 

Grazie per le risposte

ciao

chiedere è sempre possibile, non è detto che poi lo ottenga. Per darti una risposta bisognerebbe anche sapere da quanto è stato stipulato ( primo o secondo quadriennio ? )

ciao

chiedere è sempre possibile, non è detto che poi lo ottenga. Per darti una risposta bisognerebbe anche sapere da quanto è stato stipulato ( primo o secondo quadriennio ? )

Perchè cosa cambia?

 

Diciamo che sono nel primo quadriennio.

 

Ci sono dei rischi per non avere il rinnovo automatico per i futuri quattro anni?

 

Quali sono i riferimenti normativi che regolano tali aspetti del problema?

 

Grazie Camillo per le risposte che potrai darmi.

Riformulo meglio la domanda, partendo dal presupposto che il contratto di locazione è stato stipulato con tutti gli eredi (o presunti tali) dell'immobile.

 

Quali rischi corre l'inquilino qual'ora gli eredi, una volta venuti in possesso della loro quota parte, non trovassero l'accordo sul mantenere o meno l'alloggio in locazione ?

 

Quali valide clausole contrattuali possono scongiurare una possibile e/o probabile diversa destinazione d'uso dell'appartamento (per esempio vendita), prima della scadenza naturale del contratto di locazione ?

legge 431/98 Art. 3.

(Disdetta del contratto da parte del locatore).

 

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:

a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;

b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;

c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;

d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;

e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;

f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;

g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.

 

2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

 

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

 

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

 

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.

 

6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Perchè cosa cambia?

 

Diciamo che sono nel primo quadriennio.

 

Ci sono dei rischi per non avere il rinnovo automatico per i futuri quattro anni?

 

Quali sono i riferimenti normativi che regolano tali aspetti del problema?

 

Grazie Camillo per le risposte che potrai darmi.

ciao

 

peppe64 ti ha postato l'articolo dal quale capisci il perchè della mia domanda.

Quindi più è alto il numero degli eredi e più è alto il rischio di mancato rinnovo, anche se di fatto non esiste ancora nessuna suddivisione dell'immobile tra gli aventi diritto all'eredità ???

Quindi più è alto il numero degli eredi e più è alto il rischio di mancato rinnovo, anche se di fatto non esiste ancora nessuna suddivisione dell'immobile tra gli aventi diritto all'eredità ???

Non è così automatico. I proprietari, per paradosso, potrebbero essere anche cento, ma l’eventuale pluralità di comproprietari integra pur sempre una parte unica, nel cui interno i singoli interessi, che possono essere divergenti, sono regolati secondo i criteri che presiedono alla disciplina della comunione: ogni decisione (disdetta della locazione compresa) va presa a maggioranza dei partecipanti. Pertanto, poiché il contratto di locazione è unico e non è frazionabile nel suo godimento, ne discende che, ai sensi degli articoli 1102 e 1105 del codice civile, è la maggioranza dei comproprietari, e non il singolo comproprietario titolare ad esempio della quota del 10%, che stabilisce l’amministrazione ed il godimento della cosa comune e, quindi, nel caso di specie, la possibilità e la volontà, alla prima scadenza di legge, di rinnovare o meno il contratto di locazione, anche in contrasto con la minoranza dissenziente.

Grazie Lorek, mi dai una speranza. Allora in base al tuo assunto la notifica del mancato rinnovo deve essere sottoscritta da tutti i comproprietari?

×