Il Tribunale di Napoli ha individuato una soluzione ad una ipotesi più che probabile e cioè l'acquisto di una casa ove all'interno vive un inquilino in virtù di un contratto di locazione.
Secondo il giudice campano, per evitare che l'acquirente ricorra al canonico un procedimento di sfratto, il venditore e l'acquirente possono inserire nel contratto preliminare una clausola con la quale si stabilisce che se il conduttore non abbandona l'immobile, il contratto si scioglierà automaticamente.
Nel caso giunto all'esame del Tribunale di Napoli, l'attore (parte venditrice) dopo aver concluso un contratto con l'acquirente avente ad oggetto il trasferimento della proprietà di un immobile, chiama in giudizio quest'ultimo chiedendo che sia dichiarata la nullità della clausola contrattuale che prevede la risoluzione automatica del contratto a fronte del rifiuto del terzo al rilascio dell'immobile.
il Tribunale di Napoli ha invece ritenuto che la richiesta formulata dalla venditrice, volta ad ottenere una pronuncia che dichiari la nullità della clausola appena menzionata in quanto farebbe dipendere “lo scioglimento automatico del vincolo contrattuale non dall'inadempimento di uno dei contraenti ma da quello di un terzo estraneo al rapporto contrattuale”, non può essere accolta.
Ecco cosa succede se l'inquilino non fa visitare l'immobile
Il Giudice ha ritenuto pienamente valida tale clausola contrattuale stabilendo che non possono trovare accoglimento le richieste di parte attrice perché “la clausola in questione non fa dipendere la possibilità di risoluzione del contratto dal comportamento del terzo ma da un fatto imputabile alla venditrice”.
Pertanto, la risoluzione di diritto, è prevista nel momento in cui una delle parti abbia reso dichiarazioni mendaci in sede contrattuale se si accerta che il terzo occupa invece legittimamente l'immobile.
Dopo aver chiarito tale aspetto il Tribunale di Napoli ha fornito una risposta a tale dubbio e cioè se le parti di un contratto possono far dipendere lo scioglimento di un contratto da un comportamento di un terzo estraneo (inquilino che non libera l'immobile).
Il giudice campano non ha avuto alcun dubbio in merito alla legittimità di tale clausola stabilendo che nei contratti di compravendita di un immobile venditore ed acquirente possono indicare una data precisa entro il quale l'inquilino assume l'impegno di abbandonare l'immobile, se entro tale data non avviene l'abbandono spontaneo dell'immobile possono verificarsi due ipotesi:
- l'acquirente può decidere di non avvalersi della clausola risolutiva del contratto decidendo di agire autonomamente nei confronti dell'inquilino abusivo;
- l'acquirente può decidere di svincolarsi dal contratto e scioglierlo.
Dunque se le parti hanno già stipulato un preliminare non ci sarà l'obbligo di firmare il contratto definitivo ed il venditore deve restituire gli acconti eventualmente ricevuti. Invece se è avvenuta la firma del contratto definitivo, l'immobile deve tornare in capo al venditore con nuovo passaggio di proprietà e se il venditore non collabora, l'acquirente sarà costretto a far valere il suo diritto in giudizio.
Quando l'immobile viene trascurato è possibile la risoluzione del contratto?
