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vimana

Spese di condominio retroattive con clausola nell'atto di compra-vendita

Salve a tutti,

sono nuovo del forum, spero saprete darmi qualche consiglio riguardo delle spese che io credo non debba pagare.

 

Nel giugno del 2012 ho acquistato un immobile in cui erano appena stato rifatto l'impianto di riscaldamento con l'installazione di valvole e termostati.

Quando ho comprato la casa il venditore mi ha assicurato che i lavori riguardo l'impianto di riscaldamento erano già tutti stati pagati l'anno precende e che non c'era più niente da pagare.

 

Nella riunione di condominio di quest'anno oltre a scoprire di dover pagare 1200 per spese extra di manutenzione ordinaria ed ascensore, mi viene chiesto di pagare ulteriori 700 euro per i lavori sull'impianto di riscaldamento del 2011. Infatti l'amministratore sostiene che le spese furono ripartite erroneamente in millesimi e non per unità(numero di termosifoni) e la maggior parte della spesa era stata sostenuta da una filiale bancaria presente nell'edificio che possiede circa 1/3 dei millesimi del condominio in cui però in realtà era stato installato solo un termostato.

Ovviamente io ho fatto subito notare che nel 2011 non ero ancora il proprietario dell'immobile e che quindi non spettava me risarcire la banca ma che era onere del vecchio proprietario.

 

L'amministratore mi ha detto che avrei dovuto pagare ma che successivamante avrei potuto far valere il diritto di rivalsa sul venditore per riavere i soldi.

 

Il vecchio proprietario è un ente bancario che possiede ancora una decina di appartamenti nello stabile. Nell'assemblea era presente un suo rappresentante che però mi ha detto che nel contratto di compraventita era stata inserita una clausola che mi obbligava a pagare tutte le vecchie spese di condominio anche se io non le avevo approvate.

 

La clausola scritta sul contratto dice più o meno che io acquirente dalla data del rogito mi faccio carico di tutte le spese condominiali già concordate dall'assemblea di condominio, di eventuali spese straordinarie e/o conguagli che hanno come scadenza di pagamento una data succesiva al rogitò. Nel contratto c'è però un'altra clausola in cui il venditore garantisce sulla proprietà di quello che vende.

 

Vorrei sapere se davvero questa clausola mi obbliga a pagara oppure posso considerarla una spesa con data di scadenza antecedente il rogito visto che sarebbe a conguaglio del consuntivo 2011 e mi sembra di aver letto che la cassazione stabilisce che:

che l’obbligo del condomino di pagare i contributi sorge nel momento della concreta esecuzione dei lavori occorrenti per la manutenzione e quindi nel momento che si rende necessaria l’effettuazione della spesa (Cassazione, Sentenza 16 giugno – 9 settembre 2008, n. 23345, Suprema Corte di Cassazione n. 6323 del 18 aprile 2003, Corte di Cassazione 26 gennaio 2000, n. 857, in Arch. loc., 2000, 419, e 17 maggio 1997, n. 4393, in Foro It., 1998, I, 2204.).

Nel cotratto c'è anche scritto che il venditore garantisce che quello che vende è di sua proprietà e quindi lui mi avrebbe venduto delle cose non ancora pagate non di sua proprietà.

 

Vorrei inoltre sapere, in caso non sia di mio onere pagare queste spese, se è corretta la prassi che io paghi in anticipo il condominio e poi faccia valere il mio diritto di rivalsa sul venditore oppure se essendo il venditore membro stesso dell'assemblea di condominio le debba pagare direttamente lui.

 

Grazie in anticipo

è un caso un pò controverso.

Per prima cosa, occorre chiarire perchè l'amministratore ha ricalcolato le spese, se c'era già stata una delibera in cui le spese erano state approvate.

Se il riparto era stato approvato, lui non può modificarlo senza un'altra delibera presa a maggioranza (oltretutto il bilancio dell'anno precedente era stato chiuso penso non possa proprio modificare) a meno che il criterio di ripartizione non sia indicato nel regolamento di condominio. In questo caso il responsabile dal mio punto di vista è l'amministratore che ha commesso una colpa o omissione.

La clausula della banca ... molto probabile non la esonera da responsabilità ... in quanto ha venduto una cosa viziata.

Il problema è che come al solito nei condomini, la somma contestata è piccola e fare un'azione giudiziaria per far valere i proprio diritti ha un costo maggiore che non sei sicuro di recuperare.

Grazie Kronostoria, per la risposta.

 

Da quanto ho capito l'amministratore ha usato come criterio di ripartizione delle spese il costo di ogni singola unità installata (termosifone + temostato, ecc..) in ogni appartamento e non seguendo alcuna tabella e quindi non c'è stato nessun ricalcolo che ci è stato chiesto di approvare. Io non me ne intendo molto di riunioni di condominio essendo questa la mia prima casa di proprietà. Lui ci ha detto che comunque questo risarcimento era in qualche modo obbligatorio e non ho capito se approvando la assemblea di ieri abbiamo preso l'obbligo di risarcire la banca per questi lavori oppure se si può ancora fare qualcosa perchè forse l'amministratore non ha seguito le giuste procedure.... Tra l'altro ci sono altri 2 inquilini che sono nella mia stessa situazione (non proprietari al momento della esecuzione dei lavori) ed anche gli altri condomini non mi sembrano molto contenti di dover pagare per cose chiuse in bilancio nel 2011.

 

Cosa mi consigliereste di fare in questa situazione.

se le componenti servono in modo esclusivo le unità immobiliari, potrebbe essere giusto ripartirle per singole unità installate. Es. 9 appartamenti, installano 9 componenti ed ognuno paga la sua ...

quindi l'amministratore non ha ricalcolato, ma solo attribuito a ciascun condominio il costo della propria componente (in pratica non gli serviva ripartire).

Devi capire perchè lui ti dice che il risarcimento era obbligatorio, obbligatorio sulla base di che ? di chi lo richiede ? 🙂

Grazie mille Kronostoria per i tuoi utili consigli.

 

La cosa è un pò più complessa perchè non è stata direttamente la banca a vendermi l'appartamento ma un fondo pensioni di un altra banca (acquisita in passato dal gruppo bancario che ha la filiale nel condominio) che da diversi anni non esiste più come istituto bancario. Quindi anche questo fondo pensioni che mi ha venduto la casa e che ha ancora una decina di appartamenti in quel condominio deve risarcire un ingente somma al gruppo bancario che ha la filiale nel condominio.

Adesso girerò la discossione anche agli altri condomini interessati per vedere come comportarsi perchè a me sembra che questo amministratore faccia molto casino.

Infatti oltre alla qustioni dell'installazione dei nuovi termosifoni, questo ha anche sbagliato a calcolare le spese di riscaldamento e mi ha mandato due richieste di risarcimento per una infiltrazione che pensavono venisse dal mio appartamento ma che in realtà era dello scarico condominiale che è stato riparato solo un'anno dopo le segnalazioni perchè non sono mai venuti a controllare ed ha causato infiltrazioni successive in altri appartamenti che ci tocca pagare a noi come condominio.

Invece volevo chiedere se può centrare qualcosa che il venditore è un membro dell'assemblea di condominio possedendo ancora circa 10 appartamenti nel condominio perchè mi sembrava di aver letto il diritto di rivalsa si usava solo quando il vecchio venditore non era più un membro dell'assemblea (però non ne sono del tutto certo).

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