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serenovariabile

Clausola contrattuale o regolamentare

Buongiorno a tutti. Sono ancora a chiedervi delucidazioni.

1. Nella località in cui vivo (a differenza di prima) le spese condominiali (ad eccezione di quelle di pertinenza del condomino) vengono richieste all'inquilino perchè inserite nel contratto di locazione. Poichè abbiamo una forte % di millesimi affittati ad uffici (quasi 500) se questi non pagano in corso d'anno il mancato pagamento lo si rileva solo 5/6 mesi dopo la chiusura esercizio. Il nostro RdC (contrattuale) stabilisce invece che tutte le spese di gestione siano a carico del condomino restando l'Amministrazione estranea al rapporto fra condomino e cessionario.

Possiamo pretendere che si instauri la nuova e corretta prassi? Trattasi di clausola contrattuale o regolamentare?

2. Sempre nel RdC esiste una clausola per cui il riparto consuntivo deve essere sottoposto entro 4 mesi dalla chiusura es. Occorre attendere i 180 prima di poter procedere al recupero delle morosità o i 120 gg? Anche qui clausola contrattuale oppure no?

 

Grazie e buona giornata.

1 - 2) vale quanto disposto dal RdC, peraltro contrattuale.

1 - 2) vale quanto disposto dal RdC, peraltro contrattuale.

Questo significa che sono clausole che non si possono modificare se non all'unanimità (1000 mm.)? Eventuali messe in mora dopo i 120 gg?

Ti ringrazio.

 

Avrei un'altra domanda ma che riguarda l'amministratore-condomino. De aprire uno specifico post o posso usare questa discussione?

Occorre secondo me fare un bel distinguo tra il contratto di locazione e il Regolamento di condominio.

 

Il contratto di locazione è un accordo che interviene tra i contraenti e solo tra loro. L'amministratore di condominio è tenuto a chiedere gli oneri condominiali esclusivamente al condòmino proprietario che è l'unico, tra l'altro, verso cui si ha titolo per emettere eventuali decreti ingiuntivi. Anche se in un RdC. Naturalmente sto parlando di responsabilità non di prassi, ovvero l'amministratore può benissimo incassare le quote dai conduttori, ma per esigere il pagamento non può fare nulla contro di loro.

 

Detto questo, il fatto che ci si accorga soltanto dopo 5/6 mesi dalla fine dell'esercizio se i conduttori non pagano è una responsabilità dell'amministratore. E' lui infatti che deve monitorare i pagamenti e in caso di ritardo sollecitarli prima nei confronti dei conduttori (se questa è la prassi) e poi verso il locatore.

 

Se si vuole cambiare una norma contrattuale ci vogliono certamente 1000/1000 ma non servirà a nulla perchè non potrà essere "imposta" ai conduttori, semplicemente per il fatto che non sono condòmini.

 

Per ciò che concerne la seconda domanda, sarebbe necessario scomporla in due distinte risposte:

 

1) L'art. 1130 cc è derogabile. Nell'ultimo comma punto 10) dispone che l'assemblea per l'approvazione del rendiconto debba essere convocata entro 180 giorni dalla chiusura dell'esercizio (bada bene ... convocarla ... non svolgerla). Una norma del RdC può quindi derogare ai tempi indicati dalla norma, accorciandoli. Si tratta comunque di una norma regolamentare che può essere approvata dalla maggioranza dei presenti assemblea che esprima perlomeno la metà del valore millesimale dell'edificio.

 

2) L'art. 1129 cc è inderogabile. Al comma 4 dispone:

 

Salvo che sia stato espressamente dispensato dall’assemblea, l’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute dagli obbligati entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso, anche ai sensi dell’articolo 63, primo comma, delle disposizione per l’attuazione del presente codice.

 

Ciò significa che l'amministratore è obbligato ad agire e nessuna norma di un RdC può derogarvi.

Ti ringrazio per la precisione e completezza di informazione. Fossero tutti così gli amministratori!!

Per quanto riguarda il rapporto condomino-conduttore relativamente al pagamento delle spese volevo solo capire se si poteva invertire la prassi in uso richiedendo all'amministratore di applicare quanto prevede il RdC e cioè che il pagamento venga richiesto unicamente al condomino. Tieni presente che trattandosi di uffici (banche) per una superficie di 420 mm. detenuti da 2 scietà solo di riscaldamento si parla di € 12/13.000. Presumendo che i conduttori riscuotano i canoni d'affitto potrebbero loro stessi pagare le spese.

 

Per il resto tutto chiaro. Grazie ancora anche a Tullio.

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