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Per la manutenzione straordinaria del condominio è necessaria la definitiva autorizzazione dell'assemblea
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Per la manutenzione straordinaria del condominio è necessaria la definitiva autorizzazione dell'assemblea

Per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale è necessaria l'autorizzazione dell'assemblea ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c.,

Avv. Maurizio Tarantino 

E' pacifico che occorra l'autorizzazione dell'assemblea ai sensi dell'art. 1135, comma 1, n. 4, c.c., e con la maggioranza prescritta dall'art. 1136, comma 4, c.c., per l'approvazione di un appalto relativo a riparazioni straordinarie dell'edificio condominiale.

La vicenda. La società beta, condomina e proprietaria di locali compresi nel condominio, aveva richiesto la restituzione della somma di circa 85 mila euro, versata a titolo di contributo, in misura di due terzi del totale, inerente ai lavori di manutenzione straordinaria del passaggio pedonale esterno di accesso ai portoni, eccependo che l'assemblea del 2007 non aveva approvato l'intervento, ma soltanto dato mandato ad una Commissione Tecnica di valutare ed approvare lo stesso, indicando in 150 mila euro più IVA l'importo massimo e prescrivendo criteri sulla scelta dell'impresa appaltatrice.

=> L'Amministratore di condominio può commissionare lavori di manutenzione straordinaria e vincolare il condominio: analisi di un caso concreto

In primo grado, la domanda di restituzione era stata accolta dal Tribunale; in secondo grado, invece, veniva respinta la richiesta della società.

In particolare, i giudici di secondo grado, recependo il motivo di gravame del Condominio, ravvisavano il vizio di ultra-petizione in cui era incorso il Tribunale, in quanto la società beta, in citazione, aveva contestato non l'approvazione dei lavori, ma il riparto della spesa, perché non approvato dall'assemblea.

Infine, la Corte di Appello sosteneva pure che la violazione dei criteri di ripartizione delle spese avrebbe implicato la annullabilità e non la nullità della delibera, con conseguente soggezione al termine di trenta giorni ex art. 1137 c.c. Dunque, non essendo stata impugnata la delibera che aveva approvato l'intervento di manutenzione e ripartito le spese, non era concepibile un'azione di indebito arricchimento fondata sull'assunta mancanza di delibera.

Il ragionamento della Cassazione. In tal vicenda, la delibera adottata dall'assemblea dei condomini del Condominio si limitava a "deliberare il lavoro totale, previo studio e capitolato d'appalto da predisporre" da parte di un geometra incaricato, con "mandato alla Commissione Tecnica di valutare e approvare lavorazione" ed aggiungeva che "la cifra era semplicemente indicata come tetto massimo insuperabile per l'attività autonoma della commissione tecnica.

Permane l'obiettivo della scelta dell'Impresa più conveniente nel rapporto qualità-prezzo".

Premesso ciò, a parere della Cassazione, nel senso proprio delle parole adoperate, questa delibera, a differenza di quanto sostenuto dalla Corte d'Appello di Genova, non poteva spiegarsi come definitiva autorizzazione dell'assemblea, ai sensi dell'alt. 1135, comma 1, n. 4, c.c., delle riparazioni straordinarie del passaggio pedonale di accesso ai portoni dell'edificio condominiale, in quanto essa non determinava ancora l'oggetto del contratto di appalto, atteso che non individuava l'impresa prescelta, né le opere da compiersi né il prezzo dei lavori, in modo da limitarsi a delegare alla commissione ristrette scelte di mera gestione tecnico - economiche relative alle opere di manutenzione dello stabile condominiale.

Pertanto, secondo i giudici di legittimità, questa delega non rappresenta un esautoramento del condominio nell'amministrazione della cosa comune, e non comporta l'annullamento dei diritti della minoranza dei partecipanti al condominio, nel cui interesse è stabilita la competenza istituzionale dell'organo assembleare.

Quindi, le decisioni della commissione, incaricata di esaminare i preventivi di spesa, devono poi essere rimesse all'approvazione, con le maggioranze prescritte, dell'assemblea (Cass. Sez. 2, 06/03/2007, n. 5130; Cass. Sez. 2, 23 novembre 2016, n. 23903; Cass. Sez. 2, 25 maggio 2016, n. 10865; Cass. Sez. 6-2, 15/03/2019, n. 7484).

=> Annullamento del rendiconto ed effetti sulla contabilità condominiale

Pertanto, ove non sia configurabile, alla stregua dei richiamati principi, una deliberazione assembleare di approvazione delle opere di manutenzione straordinaria del passaggio pedonale di accesso ai portoni, deve perciò essere nuovamente esaminata la domanda della Società beta di ripetizione di quanto si assume indebitamente versato al Condominio a tale titolo.

In conclusione , per le suesposte ragioni, il ricorso è stato accolto; per l'effetto, la pronuncia è stata cassata con rinvio.

TABELLA RIEPILOGATIVA

OGGETTO DELLA PRONUNCIA

AUTORIZZAZIONE DELL'ASSEMBLEA PER LA MANUTENZIONE STRAORDINARIA DEL CONDOMINIO

RIFERIMENTI NORMATIVI

1135 C.C.

PROBLEMA

La condomina e proprietaria di locali compresi nel condominio, aveva richiesto la restituzione della somma versata a titolo di contributo, in misura di due terzi del totale, inerente ai lavori di manutenzione straordinaria del passaggio pedonale esterno di accesso ai portoni, eccependo che l'assemblea non aveva approvato l'intervento, ma soltanto dato mandato ad una Commissione Tecnica di valutare ed approvare lo stesso.

LA SOLUZIONE

Secondo la Cassazione, le parole adoperate, dall'assemblea non costituiva la definitiva autorizzazione dell'assemblea, ai sensi dell'alt. 1135, comma 1, n. 4, c.c., delle riparazioni straordinarie del passaggio pedonale di accesso ai portoni dell'edificio condominiale, in quanto essa non determinava ancora l'oggetto del contratto di appalto, atteso che non individuava l'impresa prescelta, né le opere da compiersi né il prezzo dei lavori, in modo da limitarsi a delegare alla commissione ristrette scelte di mera gestione tecnico - economiche relative alle opere di manutenzione dello stabile condominiale.

LA MASSIMA

In difetto di preventiva approvazione assembleare dei lavori di manutenzione straordinaria, non sussiste il diritto dell'amministratore del condomino a pretendere la riscossione dei relativi contributi dai singoli condomini.

La delibera assembleare in ordine alla manutenzione straordinaria deve in ogni caso determinare l'oggetto del contratto di appalto da stipulare con l'impresa prescelta, ovvero le opere da compiersi ed il prezzo dei lavori, non necessariamente specificando tutti i particolari dell'opera, ma comunque fissandone gli elementi costruttivi fondamentali, nella loro consistenza qualitativa e quantitativa.

Cass. civ., sez. II, 14ottobre 2019, n. 25839

=> Quale criterio deve utilizzare l'assemblea per individuare le opere di notevole entità?

Scarica Cass. civ. sez. II 14 ottobre 2019 n. 25839-1

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