Oggi cerchiamo di spiegare in modo semplice e chiaro perché molte impugnative di delibere condominiali si scontrano con l'ineluttabile destino del rigetto, dovuto al fatto che il condòmino sta impugnando un rendiconto, ma ha fatto acquiescenza all'approvazione del bilancio preventivo dal quale quel rendiconto deriva.
La funzione del bilancio preventivo
Come noto, l'art. 1135, 1° comma, n. 2), c.c. assegna all'Assemblea del Condominio il potere di approvare il «preventivo delle spese occorrenti durante l'anno e la relativa ripartizione tra i condòmini».
A questa norma fa da appendice l'art. 1130 c.c., n. 3), il quale attribuisce all'Amministratore il dovere di «riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni e per l'esercizio dei servizi comuni».
Approvazione di un rendiconto incompleto o non veritiero. Facciamo chiarezza
Se poi parliamo di amministrazione e gestione straordinaria o di innovazioni, sappiamo che l'Assemblea delibera - come previsto dall'art. 1135, 1° comma, n. 4) c.c. - e l'Amministratore esegue - vedasi sempre l'art. 1130, n. 1), c.c., [l'Amministratore deve, N.d.a.] «eseguire le delibere dell'assemblea».
Quindi, spetta all'Assemblea di provvedere a stanziare somme sufficienti allo scopo di permettere a tutti i condòmini (e loro aventi - causa, vedi conduttori, comodatari, usufruttuari, etc.) di godere delle parti comuni (che quindi vanno mantenute in buono stato per il loro utilizzo) e di utilizzare i servizi comuni (acqua, elettricità delle parti comuni, ascensore se comune, scale, tetto se comune, sistema fognario, etc.), così come spetta all'Assemblea decidere se eseguire opere di manutenzione straordinaria o innovazioni.
Capiamo allora come sia la delibera che approva il bilancio preventivo ad impegnare tutti i condòmini (anche gli assenti ed i dissenzienti) a sopportare le spese previste dal medesimo bilancio.
Ad esempio, la verifica periodica all'ascensore il cui importo sia incluso nel bilancio preventivo dovrà essere onorata dai condòmini, tramite la corresponsione delle quote relative ad essa.
Dato questo legame inscindibile tra approvazione dell'importo e approvazione dell'attività che genera quell'importo (per avere la corrente elettrica alle parti comuni, devo avere un'utenza con il fornitore d'energia elettrica locale o pagarne le rispettive fatture), è evidente allora che, quando si approva il bilancio preventivo si sta in realtà contestualmente approvando la realizzazione di determinate attività a titolo oneroso, cioè di compiere determinati atti giuridici che obbligano poi chi li compie (il Condominio) a remunerare la controparte contrattuale o negoziale.
Per quali motivi si può impugnare un rendiconto condominiale?
L'interesse ad impugnare
Come noto, l'art. 1137 c.c. prevede che siano impugnabili per ottenerne l'annullamento le delibere contrarie alla legge o al regolamento.
L'opera dei giudici di merito e di legittimità ha poi chiarito, nel corso degli anni, che le delibere possono essere affette da vizi di annullabilità laddove siano contrarie alle norme in materia di convocazione dell'Assemblea, determinazione dei quorum costitutivo e/o deliberativo, votazione non corrispondente all'Ordine del Giorno di cui alla convocazione oppure esorbitante rispetto ad esso ed altri vizi attinenti alla forma della convocazione ed alla modalità di formazione della volontà Assembleare (vizi attinenti il verbale, etc.).
L'annullabilità può essere fatta valere unicamente dai condòmini che erano presenti all'Assemblea ed hanno votato contro la delibera che poi impugnano o si sono astenuti dal voto e dai condòmini assenti: chi era presente ed ha votato a favore ha 'sanato' il vizio di annullabilità, per cui non può poi lagnarsene impugnando la delibera che ha contribuito a formare.
Per contestare il saldo anni precedenti non basta impugnare l'ultimo rendiconto
Il termine è costituito dai 30 giorni previsti sempre dall'art. 1137 c.c., 2° comma, decorrenti per i presenti all'Assemblea, dal giorno della stessa, per gli assenti, dalla data della comunicazione.
Sempre la giurisprudenza ha rilevato che le delibere possono essere anche viziate dalla nullità, tuttavia, su questo punto, l'approccio è ancora timido ed ondivago, perché non si ammette che contro la delibera nulla possa ricorrere chiunque - come previsto per la nullità in generale, invocabile da chiunque vi abbia interesse e rilevabile d'ufficio, al contrario dell'annullabilità - ma si limita l'impugnativa al solo condòmino, peraltro omettendo un serio ed approfondito esame dell'interesse ad impugnare di altri soggetti esterni al Condominio.
Per ciò che ci interessa oggi, dobbiamo poi rammentare che il sindacato del Giudice, cioè l'estensione dei suoi poteri, nel caso di impugnazione di delibera affetta da annullabilità, non può andare oltre l'esame dei vizi di legittimità della delibera.
Come bene rammenta questa pronuncia della Cassazione, che riportiamo per esteso: «Spetta all'assemblea dei condomini approvare il conto consuntivo, come confrontarlo con il preventivo, ovvero valutare l'opportunità delle spese affrontate di iniziativa dell'amministratore.
Rendiconto condominiale, quali documenti devono necessariamente comporlo?
Il sindacato dell'autorità giudiziaria sulle delibere delle assemblee condominiali non può estendersi sulla valutazione del merito e al controllo del potere discrezionale che l'assemblea esercita quale organo sovrano della volontà dei condomini, ma deve limitarsi al riscontro di legittimità.
Deriva da quanto precede, pertanto, che non è suscettibile di controllo da parte del giudice - attraverso l'impugnativa di cui all'art. 1137 c.c. - l'operato dell'assemblea condominiale in relazione alla questione inerente all'approvazione in sede di rendiconto di spese che si assumano superflue» (Cassaz., Sez. II, sentenza 11 gennaio 2017, n. 454).
Ergo, se ho approvato espressamente oppure ho omesso di impugnare nel termine previsto la delibera che ha deciso che il mio Condominio avrebbe affrontato una spesa di €. 40.000,00/annui per le utenze elettriche comuni, non posso poi impugnare il rendiconto dell'anno successivo, andando peraltro a sostenere l'eccessività della spesa (questione attinente la discrezionalità assembleare), perché otterrò il rigetto dell'impugnativa in quanto mi ero già impegnato, con l'approvazione/acquiescenza al preventivo, a sostenerla.
Potrò impugnare la delibera che approva il rendiconto (che contiene la spesa dei 40.000,00 €) solamente per vizi legati ad essa (non sono stato convocato o sono stato convocato in modo irregolare, l'approvazione del rendiconto non era all'Ordine del Giorno, non c'erano i quorum per approvare il rendiconto, etc.), ma non potrò rimettere in discussione la somma stanziata né la ratio della spesa.
Come correggere gli errori pregressi rilevati nel rendiconto condominiale?
