Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
108334 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
Responsabilità del presidente dell'assemblea di condominio
Problema condominiale? Inviaci un quesito

Responsabilità del presidente dell'assemblea di condominio

Presidente dell'assemblea, il suo ruolo, i compiti che deve svolgere e le responsabilità per gli errori commessi.

Avv. Alessandro Gallucci 

Presidente dell'assemblea, nomina e compiti

Un tempo, è il caso di dire così, esisteva nelle disposizioni di attuazione del codice civile, esattamente nell'art. 67, un riferimento al presidente dell'assemblea di condominio.

Questo secondo la norma vigente fino al 17 giugno 2013 (data di entrata in vigore della così detta riforma del condominio) aveva il compito di sorteggiare chi avesse diritto a partecipare all'assemblea tra i comproprietari di un appartamento che non si erano tra loro accordati.

Non era solamente questa la sua prerogativa. Come specificò la Cassazione «il presidente, pur in mancanza di una espressa disposizione del regolamento condominiale, che lo abiliti in tal senso, può stabilire la durata di ciascun intervento, purché la relativa misura sia tale da assicurare ad ogni condomino la possibilità di esprimere le proprie ragioni su tutti i punti posti in discussione» (così Cass. 13 novembre 2009 n. 24132 ).

Poi è arrivata la legge n. 220 del 2012 (la riforma del condominio) ed è sparito ogni riferimento al presidente dell'assemblea condominiale. Mancanza di riferimento vuol dire soppressione della figura. Secondo gli addetti ai lavori no.

Esistono sempre le norme dettate in materia di assemblea societaria, norme che sovente sono applicate in via analogica al condominio, e tra queste norme, esattamente l'art. 2371 c.c. specifica che il presidente:

  • verifica la regolarità della costituzione dell'assemblea;
  • accerta l'identità e la legittimazione a partecipare dei presenti;
  • regola il suo svolgimento ed accerta i risultati delle votazioni.

=> Presidente dell'assemblea di condominio, breve focus

Di tutti questi accertamenti, chiosa la norma, deve essere dato conto nel verbale .

Poteri di verifica, controllo e direzione dell'assemblea cui seguono, evidentemente dei riflessi in merito alla validità della delibera. Se il presidente accerta un fatto che non sussiste, ciò può rendere la successiva delibera impugnabile. Di tale errore egli assume la responsabilità e può essere chiamato a risponderne in via risarcitoria?

È utile valutare la questione in relazione ai vari adempimenti posti in capo al presidente dell'assemblea di condominio

Verifica quorum costitutivi e responsabilità del presidente dell'assemblea

Uno dei primi compiti che gravano sul presidente è la conta dei presenti, ossia la verifica dei quorum costitutivi.

Esempio: condominio composto da dodici partecipanti. Assemblea che si tiene in seconda convocazione. Quorum costitutivo: almeno 4 persone presenti ed almeno un terzo del valore dell'edificio.

Sono presenti in assemblea tre persone e due di essi hanno la delega di una persona ciascuna. Totale persone presenti 5.

Se quei cinque rappresentano almeno un terzo del valore dell'edificio, allora l'assemblea potrà dirsi regolarmente costituita. Spetta al presidente, come si suol dire, far di conto.

Evidentemente se il conteggio risultasse sbagliato, ossia se dichiarasse costituita l'assemblea nonostante non fosse possibile (per mancato raggiungimento dei quorum costitutivi), la successiva delibera sarebbe impugnabile.

È evidente, in questo caso, una diretta responsabilità di chi assume la funzione di presidente e conseguentemente la possibilità di essere chiamato a risarcire il pregiudizio negativo sofferto dal condominio per l'illegittima deliberazione.

L'azione di responsabilità andrebbe deliberata dall'assemblea con le maggioranze di cui al quarto comma dell'art. 1136 c.c. Non si segnala giurisprudenza sull'argomento.

Verifica corretta convocazione e responsabilità del presidente dell'assemblea

Più complesso la verifica della corretta convocazione o meglio, più complesso verificare se ogni condòmino sia stato regolarmente invitato.

Tale adempimento avviene dopo la verifica dei quorum costitutivi: d'altra parte se non si è in numero utile a costituire l'assemblea non ha senso verificare se tutti siano stato regolarmente convocati.

L'optimum è la presenza in assemblea della distinta delle raccomandate o comunque delle ricevute delle pec e dell'anagrafe condominiale in modo da poter verificare che l'invio sia stato eseguito dove il condomino ha indicato di voler ricevere le comunicazioni, o comunque nel luogo della sua residenza anagrafica.

In mancanza di qualsivoglia possibilità di verifica, ad avviso dello scrivente, sarebbe bene che il presidente rendesse atto di ciò, lasciando ai condòmini presenti la decisione sul fa darsi.

In questo modo nessun rimprovero potrebbe essergli mosso: se il presidente attesta che non è stato possibile verificare la corretta convocazione, ma l'assemblea va comunque avanti, chi potrà dire che è lui il responsabile?

Più complesso, o forse sarebbe bene dire impossibile , dimostrare che il presidente non ha avuto alcuna responsabilità nell'attestazione perché quanto riportato a verbale non è stato davvero verificato dalla persona che aveva quel ruolo.

Il riferimento è ai casi, molti nella realtà, dove le figure di presidente e segretario sono sì nominate, ma la redazione del verbale e più in generale la gestione dell'assemblea è rimessa all'amministratore.

Chi è nominato presidente, per questo come per tutti gli adempimenti che lo investono, è bene che svolga il compito proprio della carica.

Verifica deleghe e responsabilità del presidente dell'assemblea

La responsabilità sulla regolarità delle deleghe è certamente prerogativa del presidente, che ha il compito di verificare la legittimazione a partecipare e la corretta costituzione dell'assemblea.

Fin dove tale potere di verifica possa spingersi, però, non è scritto. L'art. 2371 c.c. dettato in materia di società specifica che il presidente accerta l'identità dei presenti.

Solitamente in condominio ci si conosce, ma non è detto. Se si presenta Tizio e afferma di essere lui "il Tizio" neo proprietario dell'appartamento, ad avviso di chi scrive il presidente ha il potere di chiedere un documento d'identità.

Quanto alle deleghe. Al presidente è dato accertarne l'esistenza. Non corre l'obbligo di allegare alla delega copia del documento d'identità, quindi il presidente può chiederla, ma la mancata esibizione non può incidere sulla validità della delega medesima.

Se il presidente la respinge perché a suo modo di vedere non è valida, allora egli assumerà la responsabilità del suo atto. Che da questa responsabilità possa derivare un obbligo risarcitorio è possibile; della dimostrazione concreta della misura del risarcimento deve fornire prova il delegante escluso: fatto non semplice.

È buona norma, ma non è obbligatorio , che gli allegati al verbale, dal rendiconto a comunicazioni varie, siano siglate dal presidente e che di tale vergatura sia data indicazione nel verbale, così da rendere univoco il riferimento al documento allegato.

=> Segretario e presidente: perché nell'assemblea condominiale non possono considerarsi solo delle "comparse"?

Cerca: presidente assemblea così

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento


Presidente dell'assemblea di condominio, breve focus

Presidente dell'assemblea: chi può assumere il ruolo, compiti e responsabilità. Il codice civile non contiene alcun riferimento al presidente dell'assemblea di condominio.Prima dell'entrata in vigore della