Nella prassi condominiale è noto che in ordine al compimento delle operazioni preliminari assembleari, dopo la verifica dei presenti e della loro legittimazione a partecipare alla riunione, si proceda alla nomina congiunta del Presidente e del Segretario.
Tale nomina, abitualmente, viene decisa dai presenti all'assemblea, con votazione a maggioranza di teste e millesimi, sotto la supervisione attiva dell'amministratore, che ne dirige le operazioni di voto e anche di "scelta".
Di solito, infatti, è l'amministratore di condominio a dover insistere affinché due dei presenti alla riunione prestino il loro consenso a sottoscrivere il verbale d'assemblea, in qualità di Presidente e Segretario.
Ciò si verifica perché, di regola, nessuno dei partecipanti all'assemblea desidera ricoprire tali ruoli, per paura di incorrere in qualsivoglia responsabilità riferita allo svolgimento della riunione.
D'altronde, non sono poche le assemblee di condominio che degenerano in liti, con rilevanza penale, per minacce personali, offese gratuite e diffamazioni tra i partecipanti alla riunione.
In questi casi, il Presidente ed il Segretario saranno tempestati dalle richieste, dei partecipanti offesi, di mettere a verbale le varie dichiarazioni illecite proferite in assemblea e saranno anche i primi ad essere sentiti, da parte delle Forze dell'Ordine, in caso di querela sporta dagli stessi offesi.
Di conseguenza, le figure di Presidente e Segretario, che devono svolgere compiti ingrati durante le riunioni di condominio e manco retribuiti, non possono essere considerate come delle semplici "comparse".
Basti pensare che spetta al Presidente dirigere lo svolgimento dell'assemblea condominiale, attraverso l'utilizzo di poteri di direzione e moderazione del dibattito, con facoltà di decidere una durata degli interventi uguale per tutti i partecipanti alla riunione (Cass. n. 24132/2009).
E ancora, spetta al Presidente la decisione di allontanare dall'assemblea eventuali terzi, che non siano condòmini o loro delegati, così come gli compete sospendere provvisoriamente l'assemblea, per giustificati motivi.
Tutto ciò, al di là dell'obbligo di constatare la validità degli avvisi di convocazione assembleare, inoltrati dall'amministratore o dai condòmini (in sede di autoconvocazione), nonché dell'obbligo di verificare la regolarità della costituzione assembleare (quorum costitutivo) e delle relative delibere approvate (quorum deliberativo).
Al Segretario, invece, compete la stesura materiale del verbale, da redigere con modalità chiare e leggibili e sotto dettatura del Presidente, al quale spetta ogni eventuale integrazione dello stesso verbale, da realizzarsi con integrazione scritta e sottoscritta in calce.
Tuttavia, la prassi condominiale fin qui descritta risulta essere, ahimè, priva di qualsiasi fondamento normativo, tant'è che, all'infuori del caso in cui le figure del Presidente e del Segretario siano citate e legittimate dal regolamento di condominio, in tutte le altre ipotesi, in assenza di una norma di legge, al massimo, si potrebbe ragionare di "diritto naturale", cioè di un insieme di regole non scritte considerate necessarie.
L'assenza del presidente e del segretario esplica un effetto sulla validità della delibera?
Per completezza di ragionamento, si osserva che neanche la presenza dell'amministratore di condominio è obbligatoria in assemblea, non essendo prescritta da alcuna norma di legge, anche se di fatto risulta essere opportuna, per fornire eventuali chiarimenti e per conoscere gli intendimenti dei condòmini, soprattutto in sede di approvazione di rendiconti e preventivi spese.
In pratica è la giurisprudenza a considerare tali figure attribuendo valore di prova legale al verbale dell'assemblea condominiale sottoscritto da parte del Presidente e del Segretario, sebbene la loro sottoscrizione sia limitata a provare la provenienza delle dichiarazioni dei sottoscrittori, senza estendersi, però, al contenuto della scrittura, cioè delle delibere, che possono essere impugnate dal condomino interessato, ex art. 1137 c.c., facendo ricorso a qualsiasi mezzo di prova (Cass. n. 11375/2017 arg. da Cass. n. 747/1973).
La delibera è valida se l'amministratore di condominio svolge la funzione di segretario?
Sotto tale profilo si osserva che il Presidente ed il Segretario, con la sottoscrizione del verbale dell'assemblea, non acquisiscono la qualifica di Pubblici Ufficiali né, tantomeno, quanto da loro sottoscritto diviene indiscutibile.
In ogni caso la loro nomina non è obbligatoria ai fini della validità dell'assemblea condominiale, in quanto non è prevista a pena di nullità, da alcuna norma di legge e pertanto nemmeno eventuali irregolarità riferite all'elezione di Presidente e Segretario potrebbero inficiare le deliberazioni assunte.
L'unico requisito richiesto dalla legge per la validità delle deliberazioni condominiali è il rispetto delle doppie maggioranze, di teste e di millesimi, richieste per le varie approvazioni in prima o seconda convocazione.
È ovvio che nel caso in cui un regolamento di condominio dovesse prescrivere la nomina di tali figure e l'assemblea decidesse di svolgere la riunione senza eleggere Presidente e Segretario, allora, forse, si potrebbe ragionare di invalidità della deliberazione assunta, per contrarietà ad una norma regolamentare.
In questo caso è bene precisare che trattasi, comunque, di annullabilità rilevabile ai sensi dell'art. 1137 c.c. e non di nullità, da far valere in ogni tempo. Peraltro, la disposizione regolamentare che obblighi l'assemblea a nominare un Presidente non comporta ex se l'automatica annullabilità del verbale, comunque redatto sotto la direzione del Presidente nominato e soltanto da questo non firmato (Cass. n. 27163/2017).
In conclusione, al di là del caso discusso in cui sussista un regolamento di condominio che obblighi l'assemblea condominiale a nominare il Presidente e il Segretario, in tutte le altre ipotesi, in mancanza di nomina, è sufficiente che tutti i partecipanti alla riunione sottoscrivano il verbale assembleare, con relativi allegati, affinché lo stesso verbale, con le delibere ivi contenute, possa ritenersi valido.
Avv. Michele Orefice
