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L'amministratore che tarda a saldare i lavori legittima il condominio a pagare gli interessi di mora alla ditta
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L'amministratore che tarda a saldare i lavori legittima il condominio a pagare gli interessi di mora alla ditta

L'assemblea che ha rilasciato l'autorizzazione alla stipula dell'appalto è vincolata al rispetto di quanto sottoscritto dall'amministratore di condominio.

Avv. Maurizio Tarantino  

"In tema di condominio, l'amministratore è legittimato a concordare con la ditta che esegue i lavori su parti comuni dell'edificio da lui gestito il versamento di interessi di mora in caso di ritardo nei pagamenti.

Ne consegue che l'assemblea che ha rilasciato l'autorizzazione alla stipula dell'appalto è vincolata al rispetto di quanto sottoscritto dall'amministratore se non esistono limitazioni espresse al potere di firma". Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Roma con la pronuncia n.255 dell'11 gennaio 2016 in merito alla responsabilità dell'amministratore nel contratto di appalto.

I fatti di causa. Una società di pulizie con ricorso chiedeva al tribunale adito il decreto ingiuntivo nei confronti del condominio per il pagamento della somma riveniente dal prestato servizio di pulizia; la somma in esame conteneva i corrispettivi insoluti e gli interessi di mora.

Avverso tale decreto, il condominio, si opponeva ed eccepiva in compensazione un proprio conto in eccesso per indebite maggiorazioni del prezzo dell'appalto.

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I poteri dell'amministratore e le responsabilità dell'assemblea. Nei poteri attribuiti all'amministratore di condominio dall'articolo 1130 c.c. rientra quello di stipulare contratti necessari per provvedere, nei limiti della spesa approvata dall'Assemblea, tanto all'ordinaria manutenzione quanto alla prestazione dei servizi comuni, contratti, pertanto, vincolanti per tutti i condomini ai sensi dell'articolo 1131 cc.

Anzi, se l'amministratore di un condominio autorizzato dall'assemblea dei condomini senza riserva di approvazione di talune clausole, alla stipula di un contratto di appalto per provvedere alla manutenzione di parti comuni dell'edificio, validamente può pattuire, per il caso di ritardo nel pagamento del corrispettivo all'appaltatore, interessi moratori superiore al tasso legale e il condominio è obbligato l'adempimento del debito derivante da tale clausola né comunque il preteso credito per pagamenti indebiti opposto in compensazione si rivelerebbe di facile e pronta liquidazione.

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Il ragionamento del Tribunale di Roma. Nonostante le doglianze eccepite dall'opponente condominio, a parere del giudice romano, a seguito dell'istruttoria era emerso in maniera del tutto pacifico che vi era l'esistenza di accordi contrattuali tra le parti (condominio e società di pulizia) ed l'effettiva e corretta esecuzione delle prestazioni dovute dall'appaltatrice e il mancato pagamento delle fatture azionate con il procedimento monitorio.

Premesso ciò, nella vicenda in esame, conformemente a quanto precisato dalla giurisprudenza di legittimità, il giudice romano ha avuto modo di precisare che l'amministratore condominiale ha il potere, ai sensi degli articoli 1130, 1131, numero 3, e 1135, numero 4, del c.c., di stipulare, vincolando i condomini, i contratti necessari per provvedere alla manutenzione ordinaria dei beni comuni nonché alla loro manutenzione straordinaria, la quale sia stata deliberata dall'assemblea dei condomini - salva l'ipotesi in cui quest'ultima, nel deliberare l'esecuzione di lavori di straordinaria manutenzione, abbia riservato a sé l'approvazione delle singole clausole di quella stipulazione - con eccezione per le opere urgenti, in relazione alle quali può provvedere immediatamente, riferendone alla prima adunanza.

Quindi, se l'amministratore di un condominio è autorizzato dall'assemblea dei condomini, senza riserva di approvazione di talune clausole, alla stipula di un contratto di appalto per provvedere alla manutenzione di parti comuni dell'edificio, validamente può pattuire, per il caso di ritardo nel pagamento del corrispettivo all'appaltatore, interessi moratori superiori al tasso legale; conseguentemente il condominio è obbligato all'adempimento del debito derivante da tale clausola. (In tal senso Cass. 1640/1997 e Cass.3159/1993).

Le conclusioni. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Roma, con la pronuncia in commento ha rigettato il ricorso del condominio e per l'effetto dichiarato definitivamente esecutivo il decreto ingiuntivo opposto.

Come deliberare la revoca dell'incarico all'impresa di pulizia?

Scarica Tribunale di Roma n.255 dell'11 gennaio 2016

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