Vai al contenuto
acquaegin

Condomino moroso e obblighi dell'amministratore

Buongiorno,

vivo in un condominio di 10 unità abitative gestito da un amministratore da noi nominato.

Già dal sul ingresso si presentò il problema di una condomina proprietaria di un unità immobiliare nel condominio che non pagava regolarmente le quote di sua competenza.

Nel primo anno di gestione condominiale dell'amministratore, già alla chiusura del bilancio di gestione annuale, la condomina morosa presentava un debito pari quasi alla sua quota annuale (esempio : le era stata attribuita una quota pro capite annuale di € 500 e lei aveva una morosità di € 350 pari a più di due mensilità o quote attribuitegli).

Nella seconda gestione annuale, sempre alla chiusura e quindi alla presentazione del bilancio consuntivo,la morosità salì arrivando a 500 euro circa pareggiando l'importo annuale che la condomina doveva ( per capirci nell'anno 2012 la condomina morosa doveva € 500 dell'anno in corso più gli arretrati della precedente gestione annuale di € 500.

Nel frattempo nelle riunioni di condominio è stato sollecitato l'amministratore ad intraprendere la via giudiziaria ed il recupero forzoso delle somme senza deliberare nulla atteso che la normativa in questo senso prevede l'obbligo degli amministratori di condomini ad intraprendere la via giudiziaria in via autonoma.

Nell'anno 2013 alla presentazione del solito bilancio consuntivo per la chiusura dell'esercizio la morosità della condomina è addirittura raddoppiata arrivando oltre i 1.100 euro, e nulla si è saputo dall' amministratore circa l'azione di un ingiunzione di pagamento nei confronti della condomina.

Ora che siamo nel 2014 e si avvicina il preventivo di gestione per l'anno corrente siamo un po' preoccupati come condomini anche perché gia dalle voci pare che la condomina morosa continui a non pagare e inoltre l'amministratore ha richiesto un contributo o un fondo cassa per far fronte alla mancanza di liquidi sul conto corrente del condominio.

Ma è giusto tutto questo oppure come condomini possiamo agire nei confronti dell'amministratore che non ha adempiuto agli obblighi di legge, che prevedono lo stato di messa in mora e l'azione giudiziaria nei confronti del condomino non pagatore, nei modi e nei tempi stabiliti ??

Grazie

il nuovo art. 1129, IX comma, codice civile decreta che “salva espressa dispensa dell’assemblea l’amministratore deve riscuotere forzosamente i contributi anche con ingiunzione ex art. 63 disp.att. c.c., entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio nel quale il credito esigibile è compreso”.

Pertanto la nuova legge obbliga l’amministratore ad attivare la procedura di riscossione mediante il deposito di un ricorso per decreto ingiuntivo entro un termine perentorio di sei mesi.

Il decreto ingiuntivo, non appena concesso dal Giudice, sarà immediatamente esecutivo anche se allo stesso ricorso verrà proposta opposizione.

Bisogna precisare che affinchè venga concessa la provvisoria esecutorietà del decreto ingiuntivo, l’art. 63 disp.att. c.c. fa espresso riferimento allo stato di ripartizione approvato dall’assemblea.

Da qui risulta pertanto necessario che in sede di delibera di approvazione non solo dei bilanci ordinari, ma anche di eventuali spese straordinarie, vengano espressamente indicate l’approvazione sia della spesa sia del piano di riparto.

In caso contrario, il Giudice non potrà concedere la provvisoria esecutorietà del decreto che consenta l’azione esecutiva immediata.

Altri oneri sono posti a carico dell'amministratore per l’emissione del decreto ingiuntivo: infatti l'amministratore sarà tenuto a documentare e a comprovare la formazione del credito per cui si procede nei confronti del condomino debitore.

Sarà pertanto onere dell'amministratore che agisce tramite deposito di ricorso per decreto ingiuntivo attenersi a tutti gli adempimenti cui è chiamato fin dal momento della convocazione di assemblea per la quale il – ai sensi del nuovo art. 66, III comma, disp. att. c.c. - l'avviso di convocazione avvenga mediante “posta raccomandata, PEC, fax o tramite consegna a mano”, pena l’annullabilità della delibera.

Dunque ai fini dell’emissione del decreto ingiuntivo servirà :

produrre e depositare tutti quei documenti necessari a dimostrare la corretta formazione del credito quali l'avviso di convocazione e prova di consegna dell’avviso al condomino moroso;

il verbale sottoscritto in assemblea condominiale in cui sono contenute del delibere di approvazione del bilancio consuntivo, bilancio preventivo e di eventuali spese straordinarie

i prospetti di ripartizione dei bilanci e delle spese straordinarie, i bilanci (consuntivo e riparto; - preventivo e riparto; eventuali spese straordinarie e riparto)

eventuali diffide al condomino moroso che l'amministratore ha provveduto ad inviargli.

Nel caso in cui, a seguito di emissione del decreto ingiuntivo e della relativa notifica al condomino moroso, questi non provveda a pagare quanto dovuto, l’amministratore dovrà “curare diligentemente l’azione e la conseguente procedura esecutiva”, pena la revoca dalla carica, come previsto dal nuovo art. 1129, XII comma, n. 6 c.c..

Vale a dire che entro i termini, l’amministratore dovrà assolutamente attivarsi per iniziare l'azione esecutiva che potrà concretizzarsi nel precetto oppure - in caso di esito negativo - nel pignoramento mobiliare o immobiliare o presso terzi, in base ai beni in possesso del condomino moroso.ciao

Vediamo se ho capito Nicolz.

L'amministratore non ha mai presentato un lettera di diffida del condomino (forse mai fatta) e non ha mai iniziato nessuna azione nei confronti del moroso (se non quella di averlo sollecitato verbalmente per telefono) , ma anzi ha lasciato trascorrere tranquillamente il tempo fino a che il debito del condomino prima si è raddoppiato e poi quadruplicato.

Dopo tre anni continuati di mancati pagamenti da parte del moroso solo al quarto anno l'amministratore ha convocato assemblea straordinaria per discutere morosità.......

ma non è che ha qualche responsabilità ??

responsabilità ??(SI)

Pertanto la nuova legge obbliga l’amministratore ad attivare la procedura di riscossione mediante il deposito di un ricorso per decreto ingiuntivo entro un termine perentorio di sei mesi.ciao

La negligenza principale è di voi condòmini che avete sempre approvato i consuntivi senza batter ciglio e mai verbalizzato la richiesta all'amministratore di attivarsi per il recupero del credito.

 

Va detto anche che è si vero che l'amministratore può attivarsi senza passare per un consenso assembleare, ma per attivarsi deve comunque ricevere l'assenso assembleare ad affrontare le spese intrinseche al procedimento legato al decreto ingiuntivo, ovvero i condomini devono autorizzare l'amministratore a spendere per recuperare il credito e conseguire il decreto ingiuntivo...

E ... tre. Sono 3 anni che il nostro non indice l'assemblea. 3 anni senza rendiconto, senza preventivo e... senza amministratore (essendo scaduto il mandato il 31/12/2012).

Visto l'andazzo mi sono imposto di non pagare gli oneri, sperando che l'amministratore mi costituisse "in mora" e poter fargli notare che non ha il titolo per farlo. Ma, lui latita. Ed io non pago.

Ovviamente il mio comportamento è un mero pretesto, tenuto allo scopo di far "rientrare" nel rispetto del regolamento e della legge chi se ne pone al di sopra.

Non intendo chiedere una revoca giudiziale (anche perché si paga), ma vorrei tutelarmi dissociando la mia responsabilità dai potenziali ddanni derivanti dalla mala gestio.

Che fare? Grazie.

×