L'assemblea è il luogo in cui sono prese le decisioni più importanti del condominio. Tra queste, c'è, sicuramente, l'approvazione del rendiconto. È noto, infatti, che è sulla base di questo presupposto che sono, precisamente, individuati gli obblighi di pagamento e l'ammontare delle quote dovute dai singoli proprietari.
La domanda a cui oggi voglio rispondere e se, in sede di approvazione, l'assemblea ha il potere di modificare, legittimamente, il rendiconto già preparato dall'amministratore e inviato ai còndomini contestualmente alla convocazione.
Ha risposto a tale quesito una recente decisione del Tribunale di Roma. Infatti, con la sentenza n. 11876 del 03 settembre 2020, la Corte capitolina ha affrontato, tra le tante, anche la questione qui in esame.
Non mi resta, pertanto, che illustrarvi cosa è accaduto nel procedimento de quo.
Rendiconto condominiale e modifiche da parte dell'assemblea, il caso
Due proprietari di un condominio romano avevano impugnato un'assemblea del 2017, fondando la propria azione legale su molteplici motivazioni e presupposti.
In particolare, a proposito dell'argomento qui in discussione, era stata proposta l'impugnativa del deliberato nella parte in cui aveva disposto la modifica del rendiconto. Esso, infatti, non corrispondeva a quello che era stato trasmesso ai convocati all'assemblea. Nello specifico, era stato corretta la ripartizione dei consumi idrici.
Tale modifica, però, secondo gli attori, non poteva essere legittimamente approvata poiché gli assenti alla riunione non avevano avuto modo di discutere e votare in merito alle dette variazioni.
In altri termini, si sarebbe trattata di una sorta di «... approvazione "a sorpresa"...».
Una circostanza inammissibile, visto che coloro che non avevano partecipato non potevano aspettarsi ciò che era accaduto e non avevano avuto, quindi, la possibilità di valutare l'opportunità di presenziare o meno per discutere sulla correzione.
Il Tribunale di Roma non ha accolte le istanze proposte e appena sinteticamente richiamate e, in merito a questo punto dell'impugnativa, ha rigettato la domanda. Ha, però, compensato le spese di lite, per aver accolto il ricorso per delle motivazioni differenti.
Vediamo, pertanto, quali sono state le ragioni di fatto e di diritto su cui si è basata la decisione del magistrato.
Rendiconto condominiale: come si approva?
L'onere di predisporre e sottoporre all'approvazione dell'assemblea il rendiconto condominiale rientra tra i doveri sanciti a carico dell'amministratore. Si tratta di un obbligo tra i più importanti, tant'è che il suo inadempimento è motivo per legittimare la revoca del professionista, anche in sede giudiziale.
Una volta trasmesso agli aventi diritto, unitamente all'avviso per partecipare alla riunione, il rendiconto deve essere approvato dall'assemblea, solitamente riunitasi in seconda convocazione, con la maggioranza dei presenti che rappresentino, almeno, un terzo del valore millesimale del fabbricato.
Ovviamente, i còndomini presenti non hanno solo il potere di votare il rendiconto, esprimendo assenso o dissenso. Appare chiaro, infatti, che i partecipanti devono e possono, altresì, discutere questo importante argomento del giorno, prima di procedere alla sua approvazione o meno.
Mancata approvazione del preventivo e del rendiconto condominiale, quali conseguenze?
È questo il punto decisivo su cui si fonda la decisione giurisprudenziale qui in esame e sul quale la Corte capitolina ha ritenuto opportuno respingere le istanze attoree.
Rendiconto: l'assemblea può modificarlo
Secondo il Tribunale di Roma, la questione è molto semplice: l'amministratore ha il dovere di trasmettere il rendiconto da approvare, cosicché i convocati possano valutarlo attentamente prima dell'adunanza. Nulla vieta, però, all'assemblea di modificare o rettificare il predetto rendiconto in sede di riunione.
Lo si ricava dalle affermazioni contenute in sentenza con le quali si dice che «...una rettifica del rendiconto in sede assembleare può legittimamente avvenire, essendo tale sede preposta non solo alla scelta se approvare o no il bilancio in toto così come predisposto dall'amministratore, ma anche alla discussione dello stesso, cui possono naturaliter seguire eventuali modifiche o correzioni; tale possibilità deve essere tenuta presente dai condòmini che decidono di non presenziare...».
Gli assenti alla riunione, quindi, non possono censurare l'approvazione del bilancio condominiale operata dai presenti, sol perché essa è avvenuta con parziale rettifica o modifica del suo contenuto.
Tale potere, infatti, rientra tra le legittime attribuzioni dell'assemblea e, in prospettiva, di tale eventualità, tutti gli aventi diritto hanno il dovere di valutare l'opportunità di partecipare o meno all'adunanza.
La Corte capitolina ha, altresì, avallato la propria decisione rilevando, tra le varie circostanze di fatto, che gli attori erano stati, persino, presenti all'assemblea impugnata: «... Ad ogni modo, nella fattispecie, per ritenere infondato il motivo di impugnazione è sufficiente la considerazione che parte attrice (la quale non potrebbe far valere eventuali motivi di annullabilità in nome di altri condòmini) era presente all'assemblea...».
Infine, il magistrato romano ha evidenziato che «... a differenza di quanto deducono gli attori in citazione, le modifiche al riparto erano state specificate in assemblea, tanto che si legge a verbale "il nuovo riparto idrico viene allegato al presente verbale"...».
Insomma, sono state molteplici le argomentazioni di fatto e di diritto che hanno condotto al rigetto di questo particolare punto dell'impugnativa proposta.
Un aspetto non di poco conto, visto che ha, evidentemente, condizionato la statuizione sulle spese, decisa in compensazione nonostante l'accoglimento del gravame per altre motivazioni.
