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Sopraelevazione non autorizzata dall'assemblea e diritto all'indennizzo
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Sopraelevazione non autorizzata dall'assemblea e diritto all'indennizzo

Sopraelevazione, diritto all'indennizzo anche in caso di mancato aumento dell'originaria altezza dello stabile?

Avv. Leonarda Colucci  

Il Tribunale di Milano affronta il tema del diritto all'indennizzo in caso di sopraelevazione stabilendo le modalità di calcolo

Il fatto. Tutti i condomini citano in giudizio il condòmino residente all'ultimo piano che aveva provveduto all'abbattimento di una porzione del tetto condominiale ed alla sua ricostruzione, con innalzamento dei muri perimetrali, malgrado l'assemblea condominiale non lo avesse autorizzato al compimento di tali lavori. Le regole per ampliare la propria abitazione mediante una sopraelevazione

Il condòmino convenuto, convinto della legittimità del suo operato si è costituito in giudizio contestando ogni addebito ed, in primis, la carenza di giurisdizione e di competenza del Tribunale facendo riferimento all'esistenza di due clausole previste dal regolamento di condominio che prevedevano, in caso di contrasti fra i condomini circa l'uso della proprietà individuale, la possibilità di avviare procedure alternative rispetto al ricorso all'autorità giudiziaria per la risoluzione di controversie.

La sentenza. Il Tribunale ha osservato, in via preliminare, che non merita accoglimento l'eccezione sollevata dal condòmino convenuto, che sostiene la carenza di giurisdizione e di competenza del Tribunale adito in ragione di due clausole contenute dal regolamento condominiale.

In particolare, osserva il Giudice unico della tredicesima sezione civile del Tribunale lombardo, le norme del regolamento condominiale si riferiscono all'instaurazione di particolari procedure solo in caso di conflitti fra i condomini riguardanti le singole proprietà individuali; nel caso di specie la questione rileva, invece, l'uso di una parte comune da parte di un condomino che richiede necessariamente l'intervento dell'autorità giudiziaria ordinaria.

Fra l'altro, a tal proposito, il Giudice ha rilevato che le norme regolamentari, sebbene prevedano strumenti alternativi per la risoluzione di eventuali conflitti fra i condomini, non precludono ai condomini il ricorso all'autorità giudiziaria.

Per quanto concerne lo svolgimento dei fatti di causa, invece, la decisione ha potuto constatare che il condòmino proprietario dell'appartamento all'ultimo piano aveva abbattuto una parte del tetto condominiale (parte comune ex art. 1117 c.c.) senza essere stato autorizzato dall'assemblea.

Malgrado la mancata autorizzazione all'esecuzione di tali lavori da parte dell'organo assembleare, il condòmino ha provveduto di sua iniziativa non solo all'abbattimento di parte del tetto, ma anche all'innalzamento dei muri perimetrali ed alla realizzazione di un balconcino “a tasca”.

In virtù di tali circostanze, quindi, i restanti condòmini rivendicano l'indennizzo previsto, in caso di sopraelevazione, dall'articolo 1127 del codice civile.

Il condomino che aveva realizzato il balconcino, tuttavia, negava che i primi ne avessero diritto sostenendo che la sua opera non aveva determinato alcun aumento dell'altezza originaria dell'edificio.

La sentenza, a tal proposito, giunge a conclusioni ben diverse aderendo all'orientamento espresso da una pronuncia a sezioni unite della Cassazione che, dirimendo i conflitti sorti su tema, ha ritenuto che in caso di sopraelevazione “l'indennità è dovuta non solo nel caso di realizzazione di nuovi piani ma anche nel caso di trasformazione di locali preesistenti, mediante l'incremento delle superfici e delle volumetrie a prescindere dall'aumento dell'altezza del fabbricato” (Cass. Sez. Un.n. 16794/2007).

A parere della Cassazione, quindi, il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano che usufruisce maggiormente di una parte comune dello stabile, a scapito degli altri condomini, realizzando magari un ampliamento della volumetria del suo appartamento è obbligato ad indennizzare i restanti condomini a fronte dell'aumento dell'uso di una parte comune (tetto condominiale).

Nel caso di specie, si è accertato che il convenuto aveva calcolato in modo errato l'importo della sopraelevazione che competeva a tutti gli altri condomini. Infatti a parere della consulenza tecnica d'ufficio tale importo si calcola nel seguente modo: valore di mercato del suolo su cui sorge l'edificio condominiale diviso per il numero dei piani, e dall'importo ottenuto si detrae, nel caso di specie, il quinto spettante al proprietario dell'ultimo piano. (Valore del suolo: euro 120.000, 00 diviso 5- numero dei piani- meno 1/5 valore spettante al proprietario dell'appartamento all'ultimo piano.

In base a tale calcolo, nel caso di specie, il proprietario dell'appartamento all'ultimo piano deve corrispondere complessivamente la somma di Euro 19600,00 da ripartire fra tutti gli altri condomini).

D'altra parte, inoltre, la pronuncia non accoglie la domanda degli attori convenuti diretta ottenere una pronuncia che disponesse la riduzione in pristino in base alla pretesa che l'opera realizzata dal convenuto avesse provocato un danno all'estetica dell'edificio.

La sentenza aderisce alle conclusioni alle quali era giunta la consulenza tecnica d'ufficio che ha accertato che l'opera realizzata dal convenuto non aveva determinato alcun danno estetico all'edificio condominiale e, pertanto, il giudice non ha accolto la pretesa avanzata dagli attori.

(Sopraelevazione abusiva di un fabbricato. L'acquisizione della restante parte può ritenersi gratuita purché risulti legittimamente realizzato.)

Scarica Tribunale di Milano, XIII° sez. civ., 22 luglio 2014

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