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Revisione tabelle: è possibile dopo l'approvazione?

L'art. 69 disp. att. c.c. ci dice che è possibile revisionare le tabelle millesimali, ma solo a determinate condizioni
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

In ambito condominiale, è noto quanto sia importante la tabella millesimale. Essa, infatti, rappresenta il valore di ogni singolo immobile in relazione alla cosa comune ed è in base a questa che sono ripartiti gli oneri condominiali approvati dall'assemblea.

Può accadere, però, che nel corso degli anni mutino le condizioni di fatto dell'edificio. Ad esempio, in ragione di una sopraelevazione a seguito della quale aumenta, sensibilmente, la superficie di un appartamento.

In tal caso, se si è alterato, di almeno un quinto, il valore del bene rispetto a quello sancito dalle tabelle in vigore, è possibile chiedere la revisione delle medesime.

Quest'ultima potrà essere approvata dall'assemblea con la maggioranza dei partecipanti che rappresentino almeno la metà del valore del fabbricato, ex art. 69 disp. att. c.c.

La norma appena citata, però, prevede un secondo caso in cui è possibile chiedere la revisione delle tabelle. Sto parlando dell'ipotesi dell'errore. Anche in tale circostanza, pur nell'interesse di un singolo condomino, si potrebbe procedere alla correzione in assemblea, senza ricorrere all'unanimità.

Si è rivolto alla magistratura, invece, il proprietario di alcuni immobili in un condominio siciliano dove, a detta dell'attore, nonostante vari errori presenti nelle tabelle, non si era deliberata alcuna revisione.

Era stata, perciò, incardina una lite, prima dinanzi al Tribunale di Messina e poi di fronte alla successiva Corte di Appello di Messina, appena sfociata nella sentenza n. 720 del 10 novembre 2022, allo scopo di risolvere la questione

Vediamo, perciò, cosa è accaduto.

Revisione tabelle: è possibile dopo l'approvazione? Il caso concreto

In un fabbricato nel messinese, nel novembre del 2015, erano state approvate le tabelle millesimali. Ebbene, il proprietario di un appartamento, di quattro box auto, di tre lastrici solari e di alcuni terreni, sui quali gravava una servitù di passaggio, lamentava la presenza di alcuni errori nelle medesime.

Secondo la tesi del condomino, i suoi beni erano rappresentati con un valore maggiore rispetto a quello legittimo.

In particolare, i lastrici erano stati valutati in maniera eccessiva, poiché, non essendo dotati di parapetto, svolgevano, solamente, la funzione di copertura.

Lo stesso era avvenuto per i terreni, per i quali non era stato considerato lo scarso pregio, visto il passaggio, quotidianamente, esercitato dai vari aventi diritto.

È per queste ragioni che il suddetto proprietario chiedeva la revisione giudiziale delle tabelle, atteso che gli era stata negata quella prevista dall'art. 69 disp. att. c.c.

La lite così incardinata dinanzi al Tribunale di Messina si concludeva nel 2018 con il rigetto della domanda. Secondo, infatti, l'ufficio peloritano l'attore non poteva chiedere alcuna revisione. Egli non aveva proposto opposizione alle delibere condominiali di approvazione delle tabelle millesimali de quo.

La diatriba, perciò si spostava dinanzi alla Corte di Appello di Messina. In tale sede l'appellante segnalava il dettato di cui all'art. 69 disp. att. c.c. Secondo questa norma, egli avrebbe potuto chiedere ed ottenere la revisione in contestazione, indipendentemente dal fatto che non era stata proposta alcuna impugnazione delle tabelle. Per questo motivo, la sentenza di primo grado era stata scorretta.

La Corte di Appello di Messina ha condiviso il ragionamento dell'appellato, ma ha confermato il rigetto della domanda. Secondo il predetto ufficio, erano altri i motivi per cui non era possibile accogliere la richiesta revisione.

Revisione tabelle ex art. 69 disp. att. c.c. non accettata dal condominio: cosa fare?

Le tabelle millesimali, seppur approvate all'unanimità, possono essere revisionate con una maggioranza qualificata, allorquando vi sia un certo mutamento nel valore millesimale, anche, di un singolo immobile (almeno un quinto) oppure nel caso in cui presentino degli errori.

Qual è l'«errore» che consente di modificare le Tabelle

Ovviamente, potrebbe accadere che l'assemblea non si riunisca sull'argomento oppure che non decida di procedere alla correzione, sebbene ne ricorrano gli estremi. In tal caso, come ci ricorda la sentenza in commento, per superare l'impasse, è possibile rivolgersi all'autorità giudiziaria «la Corte che in principio di diritto l'impugnazione della delibera che approva le tabelle millesimali non è l'unico strumento a disposizione del singolo condomino per potersi opporre alle tabelle medesime, essendovi infatti in qualunque tempo la possibilità di adire l'autorità giudiziaria nei casi previsti dal citato articolo».

Revisione tabelle millesimali: solo in caso di errori essenziali.

Esaminando il caso in esame, la domanda del condomino, seppur dichiarata ammissibile, non è stata accolta dalla Corte di Appello di Messina. Ciò è avvenuto perché, secondo l'ufficio peloritano, non c'era alcun errore essenziale nelle tabelle in discussione.

L'ufficio de quo, infatti, ha correttamente ricordato che gli errori che possono condurre alla revisione delle tabelle devono riguardare gli elementi oggettivi che consentono di valorizzare la singola proprietà. Ad esempio, l'estensione o l'altezza dei vani di un appartamento. Oppure, la concreta misurazione di una superficie.

Nel caso in commento, invece, erano sindacati, sostanzialmente, alcuni criteri soggettivi con cui, unitamente agli altri dati oggettivi, era stato valutato e calcolato il valore dei beni dell'istante. Si trattava, perciò, di un aspetto che non poteva condurre alla revisione delle tabelle, poiché, oggettivamente, incensurabile.

Ecco spiegato il motivo del rigetto.

Sentenza
Scarica App. Messina 10 novembre 2022 n. 720

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